张平：北方房价集体下跌房地产泡沫快要破了？

最近几天，一组惊人数据在网上公布，相较于2019年9月份的房价，2020年9月中国北方大部分城市二手房价都在下跌，而且跌幅确实不小。

随便举个例子，河南信阳：9月房价同比下跌2.43%；河北邢台：9月房价同比下跌2.27%。山东滨州：9月有房价同比下跌5.73%；河南郑州：9月房价同比下跌3.16%；河北保定：9月房价同比下跌3.01%。此外，还有辽源、鹤壁、德州、威海、日照、太原等城市，房价都出现了比较大的下跌幅度。

导致北方各城市二手房价出现调整的原因有三个：

第一，本来这些城市都有棚改、拆迁等旧区改造项目，都是有货币化安置的情况，于是当地居民拿着货币去周边购买商品房，虽然使当地商品房库存减少，但也推升了当地的房价上涨。而且现在棚改、拆迁项目已经接近尾声了，没有大量刚性购房需求了，而外来购房需求又很弱，这就导致了当地房价的下跌。

第二，北方城市受到房地产调控最为严厉，所以房价上涨受到了严格控制，而对于炒房者来说，房价每年要涨20-50%才算有利可图，如果房价小幅上涨或者不涨，炒房毫无意义，只能选择退出。由于前期的炒房者、开发商悉数退出这些城市，这才导致了各地二手房挂牌量激增，大量投机客退出，当地房地产市场自然就冷了下来。

第三，北方城市经济发展相对落后，人口流出量大于流入量。像北方各城市的年轻人都跑到南方大城市来发展，同时，北方一些孩子读书也跑到附近大城市里去读，比如鹤岗的孩子要跑到佳木斯去上学。再加上当地经济发展落后，无法给年轻人提供更多的就业岗位。所以，北方各城市购房需求远不及东南沿海地区，房价下跌就显而易见。

那么，北方各个城市房价下跌，究竟说明了什么呢？

首先，投资房地产的风险已经很明显了。去年舟山一个年轻人到鹤岗去买房，买了一套3万/平米的房子，没过一年，就以2.2万元/套的价格卖出，就亏损了8000元。这说明了再便宜的房子也会下跌的。投资房地产是有很大风险的。

再者，现在北方各城市房价在下跌，全国各城市房价出现二级分化，这说明了部分房价泡沫已经破裂，我们现在要做好充分的准备工作了。与此同时，央行高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而央行原副行长吴晓灵更是直言，在泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备。

在我们看来，国内房价泡沫要破裂了，只是先从东北、华北、华中等地开始下跌，然后再向经济较发达的东南沿海地区发展。所以，接下去，并不是要继续支撑高房价，而是如何让房价慢慢的软着陆，避免给经济带来冲击。

最后，房价最终还是要与当地居民收入挂钩的。像东北地区是老工业区，GDP较全国比较靠后，当地居民收入只有二三千元钱，当然不可能扛得起被炒高的房价，一旦炒房需求撤离，当地房价要么有价无市，要么出现下跌。

所以，房价拐点往往是从经济发展相对落后，人口流出量大，投机炒房需求都不敢来的城市入手，逐步向其他地区扩散。各地房价最终还是要与当地居民收入挂钩，而不是由投机炒房者决定。

中国的北方地区，很多城市的二手房价出现了不同程度的下跌，主要原因是投资炒房资金撤退后，棚改拆迁也开始结束，而当地居民的收入又支撑不起高房价，再加上人口流出量大于流入。预计将来二手房下跌的城市会越来越多，中国的房地产拐点已经出现了。

从目前来看，只要严控大城市房价过度波动，避免造成硬着陆。而对一些中小城市房价出现下跌，只要采取严密监控就可以了，因为中小城市房价下跌对全国楼市的影响并不会很大。

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