深圳楼市又要火？刚收"大礼包"又迎土拍盛宴 4宗宅地迎来十多家房企竞逐

2020-10-14 12:55:10来源：券商中国

刚刚收下40周年“大礼包”，深圳又迎土拍盛宴。

10月13日，深圳出让4宗居住用地，虽然包括2宗可售人才住房用地，但仍吸引包括招商、平安、联发、保利、建发、金地、华润、中海、龙光、金茂、华发、深振业、安居集团等十余家房企激烈竞逐，最终中海、龙光分获两宗普通商品住房用地，安居集团拿下2宗可售人才住房用地，4宗地总金额为49.4亿元，溢价率均为45%。

接受券商中国记者采访的业内人士认为，本次土拍主要是向市场传达了政府在满足人才住房供应的前提下，对增加市场供应来平抑市场需求的动力，但同时溢价率较高，显示了开发商对未来的市场预期和可售价格比较乐观。

从全国来看，业内人士指出，当前已有14个城市出台了稳地价新政，形成了非常好的标杆效应。叠加“三道红线”的政策效应，预计四季度房企拿地会更趋理性，地价涨势也容易降温和趋于平稳。

深圳4宗限价宅地十余家房企竞逐

10月13日，深圳市成交4宗宅地，均采取“双限双竞”方式出让，总成交金额为49.4亿元。其中，位于龙华和坪山区的是两宗普通商品住房用地；位于南山和龙岗区的是两宗可出售人才住房用地，要求在一定年限内实行封闭流转。

龙华民治街道A808-0020地块热度最高，参与现场竞拍房企多达14家。该地块规划建筑面积117790平方米，挂牌起始价21.28亿元，无偿移交的只租不售人才住房初始配建面积为10570平方米，项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于6.72万元/平方米（不含室内装修，下同）。现场竞拍时，首次报价即达最高上限地价，随即转竞只租不售人才房配建面积。最终，经过55轮竞拍，中海以30.85亿元、配建人才住房面积4.16万平方米竞得该地块，溢价率45%，综合楼面地价4.7万元/平方米。

另一宗坪山马峦街道G11341-0137地块，也吸引了13家房企参与现场竞拍。该地块规划建筑面积63360平方米，挂牌起始价6.9亿元，项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于3.96万元/平方米。最终，龙光以10亿元、配建人才住房面积1.53万平方米竞得该地块，溢价率为45%，综合楼面地价2.4万元/平方米。

此外，两宗人才住房用地，均只有安居集团和中海2家房企参与竞拍，最终均被安居集团拿下。其中，南山南头地块以3.91亿元、配建只租不售人才房3800平方米成交，溢价率45%，综合楼面地价2.7万元/平方米，人才房最高销售均价4.62万元/平方米；龙岗宝龙地块以 4.64亿元、配建1.8万平方米人才房成交，溢价率45%，综合楼面地价0.9万元/平方米，人才房最高销售均价2.31万元/平方米。

先行先试方案公布后市场被看好

对于深圳4宗宅地出让受热捧的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，前两天公布的深圳先行先试实施方案，在土地要素、劳动力流动、资本市场先行先试和特区立法权等方面给了深圳很多自主权，这被资本市场给予很高评价，深圳概念股上涨厉害。方案对于提高深圳的要素集聚，特别是劳动力向深圳集聚有很大效果。所以大家对未来的预期较好，这也是尽管每宗地都要配建人才住房，但是开发商都很积极的原因，他们认为深圳现在的地块肯定是卖一宗少一宗，所以要站稳深圳市场就必须要拿这些地。方案也提升了开发商的信心，在这种情绪渲染下，就导致溢价率被提高。

不过，李宇嘉对券商中国记者强调，其实这次土拍地块大部分是给人才住房做了贡献，抛开这个价值只看溢价率是不合理的。

谈到深圳此次土拍对市场的影响，李宇嘉对券商中国记者表示，主要是向市场传达了政府在满足人才住房供应的前提下，对增加市场供应来平抑市场需求的动力，但同时，溢价率比较高，显示了开发商对未来的市场预期和可售价格比较乐观。从另一个方面看，未来土地市场的供应会有所增加，商品房的供应会有所增加，但同时如果大面积的配建人才住房，商品房的供应也不能指望其放量。

李宇嘉预计，深圳市场未来价格会保持在高位的状态，短时间内还很难缓解下来，因为深圳先行先试实施方案背后显示出深圳的供地，短期内如果算一下存量地和能够盘活的基本农田，其实量是非常少的，而且整个红线调整也是有很多困难的，在这种情况下，整个土地市场的供求矛盾短期内还没法解决，特别是在大规模配建人才住房的情况下。

14城出台稳地价新政，四季度地价或趋稳

从全国土地市场看，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，落实房住不炒的精神，坚持“稳地价、稳房价和稳预期”是今年房地产调控工作的关键点。相比此前调控更注重购房市场，今年下半年对于土地市场的调控也明显增加。

据严跃进统计，全国至少有14个城市出台了稳地价的政策，包括宁波、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都、长春、长沙、唐山、银川、徐州和绍兴等。他认为，此类政策涉及到竞拍规则调整、落实限地价导向、加大住宅用地供应、严管企业拿地资金等，都有助于土地价格的稳定和市场预期的稳定。类似政策对于全国其他城市也有积极的借鉴意义。

“另外需要说明的是，部分城市虽然近期没有明确发文，但是在实际的土地交易中，也依然落实了此前既有的稳地价政策。”严跃进说，比如10月13日深圳集中出让4宗居住用地都是“限价地”，说明稳地价工作正在全国各大城市有条不紊地推进。

严跃进表示，从今年前三季度全国百城居住用地价格走势看，总体上呈现了涨势趋缓的态势。在今年二季度，全国百城土地交易较为火爆，这和部分房企积极补土储的心态有关。而到了第三季度，房企拿地心态相对平和，这也使得地价走势相对温和。当然一些热点二三线城市，其土地市场面临较多炒作，所以也成为近期地市管控的重点。

在严跃进看来，当前全国14个城市出台了稳地价新政，形成了非常好的标杆效应。叠加“三道红线”的政策效应，预计四季度房企拿地会更趋理性，地价涨势也容易降温和趋于平稳。

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