张平：环京房价集体腰斩房地产拐点已经到来？

2020-10-16 10:55:43来源：金融界网站

最近，有媒体公布了一份环京房价2020年与2017年的对比数据，环京地区总共有11个，除了受到雄安新区利好的白沟地区房价上涨之外，其他10个地区的房价普遍下跌，均价降幅普遍在40%以上。环京房价跌得最惨的要数，永清和宝坻。永清房价23000元/平米，跌至6500元，最高跌幅在70%以上。还有就是宝坻房价从21000元/平米，直接跌至了8500元/平米，房价下跌幅度了达到了60%以上。

环京房价之所以会集体腰斩，主要还是前些年房价涨得太过头，正所谓大涨之后必有大跌。2016年-2017年，燕郊房价最高达到4.5万，大厂房价3万，香河房价2.6万，固安房价2.6万。环京房价涨幅甚至还超过了首都北京。

当时，环京房价上涨的原因主要是，2016年北京开始了最严厉的房地产调控，投机资金无处可去，就跑到北京周边地区去投资房产，于是就把环京地区房价都炒上了天。

此外，还有一些北漂族，看到北京房价这么高，就跑到离北京不远的一些地区去购房置业，这样白天上班，晚上回去睡觉。

值得一提的是，距离北京仅30公里的燕郊地区，从2002年的1000元起步涨到2017年最高4万多，15年房价涨了40倍，这样的涨幅与任何城市相比都毫不逊色。环京房价涨得最凶的时候，是一天一个价，呈现出买房如买白菜的景象。

但是，好景不长，2017年燕郊就实施了最严厉的限购政策，当时新政，要求外地人购房必须要在本地交满三年社保。此后，固安、大厂、香河等地纷纷跟进，以县为单位进行全面限购，这在全国都属罕见。于是，环京楼市便进入到了下降通道。

那么，环京楼市房价三年被腰斩，背后说明了什么呢？

首先，环京楼市这些座城市，严格执行房地产调控政策，经过三年调控下来，终于取得了令人瞩目的效果。如果各地严格执行房地产调控政策，那国内的房价早就应该受到有效的控制了。同时，很多人认为国内房价不能跌，要跌了会对国内经济和金融形成冲击。但实际上了，环京楼市最少下跌四成，最多下跌七成以上，也没有出现任何问题。这说明了房价并非不可下跌。

再者，一个地方房价要被推高，必须要与当地人口支撑以及足够强的产业作为后盾。因为本地人并不需要太多房子，造出来的房子要有外来人口来承接，如果一个城市人口流出大于流入，产业结构单一，同质化严重，那房价即使被炒高了，也还是会跌下去的，大量持有这些地方房子的人就会面临亏损。闭着眼睛都能炒房的时代已过去了。

最后，房子是用来住人的，并不是用来投机炒作的。如果是住人的话，就算房价下跌，也不可能过大涨跌幅。而像环京楼市之前吸引了大量的资金进入炒房。

后来，面对房地产调控政策的施压，炒房者、开发商都要退出，这样房价被炒上去后，是肯定还要跌回来的。如果环京楼市，各自发挥自己的特色，借助前些年北京疏散首都功能的机会，大量接纳产业外迁就好了，可惜环京楼市也没能抓住历史机会，否则房价不会跌得这么猛。

从目前来看，环京楼市房价几乎是集体腰斩，最著名的是燕郊房价从38000元/平方米，用了三年的时间跌到了18000元/平方米，大厂从35000元/平方米，跌到了13000元/平方米，而目前这样跌幅还没有得到收敛。

现在不仅是环京楼市下跌，还有郑州、石家庄等二三线城市也在下跌，全国的房价开始出现分化，未来人口流入量少、缺乏产业支撑的城市房价都有可能发生大跌。国内房地产拐点已经到来了，闭着眼晴炒房的日子已经过去。

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