中原地产首席分析师张大伟:2020年出现了史上最好的房地产市场"金九"

今日，统计局发布房地产开发投资等相关数据，1—9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

中原地产首席分析师张大伟发文表示，首先，2020年出现了史上最好的一个房地产市场金九，9月数据最值得关注的是，是历史上销售额与销售面积最高的一个9月。9月单月房地产销售面积为1.85亿平米同比上涨7.25%，环比上涨25%，销售额为1.87万亿，同比上涨16%，环比上涨20.5%。整体看，疫情的影响基本全面过去。全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，9月份大部分城市楼市同比明显上涨。累计数据看，虽然销售面积依然有轻微的同比下调，但从趋势看，预计在金九银十后，2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。

其次：所有房地产市场数据均在全面复苏。个人按揭，企业开发贷款，均刷新历史记录！企业销售活跃，整体销售数据刷新历史同期记录。虽然有部分城市调控，但调控的政策力度一般，没有明显影响市场销售。

第三：各地调控政策收紧趋势出现。截止日前本轮已经超过27城市，发布了30多次房地产收紧调控政策。其中9月有多城市加码调控。

第四：各地土地市场开始出现复苏，溢价率明显上升。整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，截至9月底50大城市年内卖地超过2.96万亿，同比2019年同期上涨幅度高达17%。

第五：金九银十楼市继续活跃，全年有望同比销售全面超过2019年。从目前市场趋势看，楼市的活跃度明显提升，预计下半年市场有望继续冲高，从销售额同比跌幅看，按照5-9月份单月上涨数据看，全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史记录。

以下为全文：

房地产市场有个奇怪的现象，每年的金九银十明天都等着写“成色不足”，众所周知，特别是这几年的10月份黄金周变成了全年除了春节另外唯一一个黄金周，所以网签量一直不高。但9月市场一直稳步上行。

2020年因为特殊原因，大部分人也都在很多媒体上看到了成色不足的新闻，结果今天被国家统计局数据打脸了！

一、房地产开发投资完成情况

1—9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

1—9月份，东部地区房地产开发投资55023亿元，同比增长6.5%，增速比1—8月份提高1.0个百分点；中部地区投资20670亿元，增长0.9%，1—8月份为下降1.1%；西部地区投资23518亿元，增长8.1%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资4273亿元，增长4.4%，增速提高0.4个百分点。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积859820万平方米，同比增长3.1%，增速比1—8月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积607031万平方米，增长4.0%。房屋新开工面积160090万平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积117193万平方米，下降4.2%。房屋竣工面积41338万平方米，下降11.6%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅竣工面积29597万平方米，下降10.5%。

1—9月份，房地产开发企业土地购置面积15011万平方米，同比下降2.9%，降幅比1—8月份扩大0.5个百分点；土地成交价款9316亿元，增长13.8%，增速提高2.6个百分点。

二、商品房销售和待售情况

1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。

9月末，商品房待售面积49581万平方米，比8月末减少471万平方米。其中，住宅待售面积减少419万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积减少62万平方米。

1—9月份，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速比1—8月份提高1.4个百分点。

9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.43，比8月份提高0.11点。

简单的分析一下：

首先：2020年出现了史上最好的一个房地产市场金九：

统计局官方数据：1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

拆分单月数据：统计局官方数据显示：9月单月房地产销售面积为1.85亿平米同比上涨7.25%，环比上涨25%，销售额为1.87万亿，同比上涨16%，环比上涨20.5%。

9月数据最值得关注的是，是历史上销售额与销售面积最高的一个9月。

年内销售额连续2个月同比转正！9月单月销售额同比上涨16%。如果按照56789，连续4个月的平均同比涨幅，（销售面积同比上涨7.9%，销售额上涨15.7%）

2020年全年，中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局，有望高达17万亿！（2019年全年销售额159725亿）

整体看，疫情的影响基本全面过去。全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，9月份大部分城市楼市同比明显上涨。累计数据看，虽然销售面积依然有轻微的同比下调，但从趋势看，预计在金九银十后，2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。

其次：所有房地产市场数据均在全面复苏。

9月末，商品房待售面积49581万平方米，比8月末减少471万平方米。

市场全面复苏，大部分城市9月超过去年同期，1—9月份，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速比1—8月份提高1.4个百分点。

个人按揭，企业开发贷款，均刷新历史记录！

当下市场部分区域的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升。分化持续，热点城市集中在华东华南，20多个城市升级调控抑制了市场过热，但依然平稳发展。

疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，9月平均恢复水平已经超过了去年同期的110%。

2020年金九银十已经过去大半，截止日前公布2020年9月企业销售业绩的企业已经超过30家，这30家企业中，合计单月房地产月度销售额达到了6096亿，同比上涨幅度高达19%，而1-9月累计销售数据更是高达41454亿，同比上涨高达8.8%。整体看，房企已经基本全面走出了以前，9月也成为了2020年房企销售表现最好的一个月。

企业销售活跃，整体销售数据刷新历史同期记录。虽然有部分城市调控，但调控的政策力度一般，没有明显影响市场销售。

第三：各地调控政策收紧趋势出现。

截止日前本轮已经超过27城市，发布了30多次房地产收紧调控政策。其中9月有多城市加码调控。

中原地产研究中心统计数据显示：全国房地产调控在2020年9月单月累计次数为35次，合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达403次，从单月次数变化看，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。

本轮房地产调控属于从上而下的调控，8月28日傍晚，住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。消息中透露：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被召集参加了“工作会商会”。

整体看，9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级！

第四：各地土地市场开始出现复苏，溢价率明显上升

整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，截至9月底50大城市年内卖地超过2.96万亿，同比2019年同期上涨幅度高达17%。

合计出现了上海、武汉两个2000亿城市，北京、南京，武汉、广州等6个千亿年内卖地城市。均刷新历史同期记录。另外还有12个城市卖地超过500亿，累计41个城市卖地超过200亿。

房企拿地积极性提高，1-9月，50大房企拿地高达18698亿，同比上涨了4.5%。

土地溢价率上行主要体现了部分城市，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

第五：金九银十楼市继续活跃，全年有望同比销售全面超过2019年

：从目前市场趋势看，楼市的活跃度明显提升，预计下半年市场有望继续冲高，从销售额同比跌幅看，按照5-9月份单月上涨数据看，全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史记录。

疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续持续升温。

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