楼市拐点出现？70城房价涨幅回落上海、深圳等仍上涨过快！新房供应创近10年新高

2020-10-20 18:57:30来源：券商中国

在多地持续收紧调控影响下，全国房价涨幅回落。

国家统计局10月20日发布的数据显示，9月，一二线城市新房和二手房价格涨幅均有所回落，三线城市新房价格涨幅回落，二手房价格涨幅持平。

不过，仍有多个城市房价上涨过快，其中，徐州新房和二手房价均领涨全国，深圳、上海二手房价涨幅居前。

值得注意的是，有研究机构统计，9月，百城新建住宅新增供应创下近10年的月度新高。

业内人士认为，“三道红线”压力下房企推盘心切，希望在近期加快推盘和促销，预计四季度房企积极降价促销去库存成为主旋律，同时，随着密集调控引致的市场预期回落以及需求释放疲软，四季度重点城市房价变动或以平稳或小幅下跌为主。

调控效果显现，70城房价涨幅回落

国家统计局的数据显示，尽管70城房价仍在上涨，但涨幅有所回落。

9月份，初步测算，4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手房价环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。

31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

35个三线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手房价环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

对于房价涨幅回落的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，下半年以来已经累计出现了27个城市收紧调控政策，对市场的影响特别是对新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格，所以整体9月份数据看，新建住宅价格涨幅放缓速度超过了二手房。另外，市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧“金九银十”增加供应，部分企业也出现了促销行为。

贝壳研究院指出，2020年7月，东莞、杭州等地出台调控政策，此后针对市场热度快速上涨的市场现状，中央和住建部两次召集城市召开会议，自此拉开了新的一轮政策调控序幕，直到10月9日，杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城25次出台房地产调控新政。其中70个大中城市中有11个城由于2020年7、8月房价指数较高，成为本轮调控的重点，本轮调控打击炒房的核心目的就是稳定房价，将投资需求挤出市场。

贝壳研究院认为，9月，11城中，除徐州外，其余城市房价同比指数增速回落，徐州由于政策出台较晚，房价同比指数略有回升后，预计后市房价指数同样增速放缓。11城中，6城房价同比指数在70个大中城市的排名环比8月下滑，其中深圳下滑5个名次，房价指数回落至调控前1个月（6月）的水平，预计后市稳定。可见本轮调控立竿见影，稳房价目标初步达到预期。

徐州房价领涨全国，深圳上海二手房价涨幅居前

值得注意的是，仍有多个城市房价上涨较快，其中，徐州新房和二手房价均领涨全国，深圳、上海二手房价涨幅居前。

从环比涨幅来看，新房价格涨幅居前的城市有：徐州（1.4%），银川（1.0%），吉林、济宁（0.9%），西安、丹东、三亚（0.8%），泉州、惠州、桂林（0.7%）；二手房价格涨幅居前的城市有：徐州（1.3%），深圳（1.1%），上海（1.0%），乌鲁木齐、无锡（0.9%），宁波、惠州（0.8%）。

从同比涨幅来看，新房价格涨幅居前的城市有：银川（16.8%）、唐山（15.4%）、西宁（12.7%）、徐州（11.9%）、锦州（10.6%）；二手房价格涨幅居前的城市有：深圳（15.7%），唐山（12.2%），银川、无锡（8.9%），沈阳（8.8%），西宁（8.7%）。

对于徐州房价领涨全国，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一是由于近期城市建设利好不断，同时房企拿地热情高，如今年5月及7月徐州住宅用地成交溢价率在25%左右，市场预期走高，带动市场量价上行，今年3月以来徐州新房成交逐月走高。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，徐州在此前已经出台了楼市调控新政，本次表现仍较为突出，预计接下来随着政策的效应逐渐显现，市场热度或有所回落。

百城新房供应创10年新高，4季度房价或小幅下跌？

除了调控政策收紧影响，市场供应大增也是房价涨幅回落的原因之一。

易居研究院的报告显示，9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米，呈现了“供大于求”的态势。最近四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势，同时，9月份供求矛盾非常突出，这和供应量井喷有关。观察历史数据，新增供应已创下近10年的月度新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，历史上9月份普遍都是预售政策较为宽松、供应明显增加的月份。此次之所以出现井喷和创新高，最核心的原因在于，今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施，其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。换句话说，房企推盘心切，希望在近期加快推盘和促销，以应对“三道红线”所带来的压力。

严跃进认为，从全国100城的库存数据看，最大的亮点在于库存数据呈现了较为明显的环比增长态势，这和新增供应数据井喷的态势有直接关系。从四季度全国百城的数据预测看，积极降价促销去库存成为主旋律。

许小乐则认为，后期房价以平稳或小幅下跌为主。随着密集调控引致的市场预期回落以及需求释放疲软，预计四季度重点城市房价变动将以平稳或小幅下跌为主。

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