四年楼市调控 “愈调愈涨”怪圈被打破

今年1～9月，全国各级城市房价涨幅均未超过10%，是可控的。

要知道此轮调控之前，一线城市房价涨幅惊人。以2015～2016年为例，一年时间北京商品房均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。2016年一年合肥房价涨幅超过40%，位居全球涨幅第一。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，自此本轮房地产调控开启，至今已持续了四年。

这四年里，房价“只涨不跌”“暴涨暴跌”“愈调愈涨”的怪圈终被打破，中国房地产市场正回归居住本源。

房价地价整体涨速可控

有数据可以佐证。

据国家统计局数据，9月份70个大中城市中，55个城市新建住宅价格上涨；50个城市二手房价格上涨，达到近两年来的最高位。虽然超七成城市的房价依然处于上涨通道，但新房、二手房整体涨幅出现回落。

9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

将时间轴再拉长一些。据易居房地产研究院数据，1～9月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45640元/平方米，同比上涨5.6%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15454元/平方米，同比上涨9.3%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12209元/平方米，同比上涨9.1%；全国房价均值为9989元/平方米，同比上涨7.2%。涨幅均未超过10%，是可控的。

要知道此轮调控之前，一线城市房价涨幅惊人。以2015～2016年为例，一年时间北京商品房均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。2016年一年合肥房价涨幅超过40%，位居全球涨幅第一。

国家统计局城市司高级统计师绳国庆在解读数据时表示，9月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同；二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回落态势。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国房地产报记者表示，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，重点强调“稳”字，保持房地产市场健康稳定发展，防止价格出现大涨大跌，在合理范围内保持稳定理性增长是允许的。

一位房企人士称，稳房价也不能让房价长期横盘下去，因为房价的长期横盘和通货膨胀是相对的，一旦停涨其实就意味着跌。盘活楼市稳增长，设置涨幅限度应该是今后楼市调控的重要目标。

从稳地价的目标看，“地王”扎堆的现象消失已久，地价涨幅明显降速。

今年前9个月，易居监测的100个城市居住用地价格为5937元/平方米，同比上涨6.9%。3月份开始，居住用地价格同比涨幅曲线以持续收窄为特点。

分城市来看，1～9月份4个一线城市居住用地价格为17268元/平方米，同比上涨19%；32个二线城市居住用地价格为6062元/平方米，同比上涨3.6%；64个三四线城市居住用地价格为4061元/平方米，同比上涨5.2%。

对比历史数据来看，当前全国百城地价涨势总体处于趋稳态势。2016年，百城地价涨幅曾一度高达60%以上，自2019年以来降至20%以下。

易居研究院分析认为，随着房企拿地工作的陆续到位以及各地政策的调控，地价涨势总体降温，当前涨幅约为7%的水平，总体上风险可控，也有助于进一步稳定土地市场的预期。

个别城市楼市过热调控难放松

不过，仍有个别城市房价、地价涨速过快，典型者如徐州、银川等城市。

9月份，70个大中城市中，徐州以新房环比上涨1.4%、二手房环比上涨1.3%，拿下两个第一，房价均价直超11000元/平方米。在中央一再重申“稳房价、稳地价、稳预期”的当下，这样的“战绩”显得尤为烫手。不久前，徐州刚刚收紧调控。

另一个冒尖城市是银川。自9月1日，银川市市长杨玉经调研房地产市场运行情况并主持召开座谈会后，银川市新房价格环比涨幅继续回落，但仍连续两个月排名全国第二，9月份环比涨幅为1%，同比涨幅则为16.8%。

从地价涨幅来看，全国36个一二线城市中，1～9月份地价上涨最快的城市为银川，同比涨幅为210%；其次是海口，地价同比上涨192%。此外，上海、西安、呼和浩特、厦门、北京的地价涨幅均在30%以上。64个三四线城市中，韶关、淮南和唐山的地价上涨幅度均超过100%；大厂、秦皇岛、洛阳、桂林、江阴、滁州和常州的地价涨幅也都超过了30%的水平。

这也意味着，楼市调控仍不能放松警惕，坚持“房住不炒”仍是主基调。尤其对于市场热度居高不下的城市，进一步出台调控政策为过热的楼市降温，仍是必要的选择。

陈霄预计，未来两年内房地产调控仍然会坚持“房住不炒”的基调，保证房地产市场平稳健康发展。

对于楼市而言，资金是命脉，因而货币政策往往成为左右楼市调控成败的关键。在经历了一波宽松后，货币政策有了一丝紧的意味。

在刚刚举办的2020金融街(行情000402,诊股)论坛上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤强调，要坚持稳健的货币政策灵活适度，保持政策稳定。

“既不让市场缺钱，也不让市场的钱溢出来。”中国人民银行行长易纲在这次论坛上表示，要把握好稳增长和防风险的平衡，保持货币供应与反映潜在产出的名义国内生产总值增速基本匹配。

“稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向。尽可能长时间实施正常货币政策，保持正常的、向上倾斜的收益率曲线，为经济主体提供正向激励，总体上有利于经济社会的可持续发展，有利于人民币资产的全球竞争力，帮助中国利用好两个市场、两种资源。”谈及下一步货币政策走向，易纲说。

老百姓(行情603883,诊股)最直观的感受就是，此前公布的LPR报价（贷款基础利率）已连续6个月按兵不动。对于开发商而言，2021年1月1日即将开启的房企融资监管“三条红线”，就要来了。

“重要会议对货币政策定位也是不搞大水漫灌。预计货币政策后期走向整体仍将维持流动性适度，但持续宽松趋势预计将不再延续。”中信建投(行情601066,诊股)宏观固收首席分析师黄文涛认为。