李宇嘉：破万 全国房价进入“万元时代” 透露出什么信号？

01

根据国家统计局最新数据，1-9月，全国商品住房销售面积10.3亿平方米，销售金额10.35万亿元。以此计算，2020年前三季度，全国商品住房均价达到9988元，离“万元大关”只有一步之遥。

其实，从单月统计来看，从今年6月份开始，全国新房价格已经“破万”了。

6-9月份，全国新房均价分别为10113元、10263元、10539、10191元。全国新房均价从每平米2500元涨到5000元，用了7年时间（2005年到2011年），从5000元涨到10000元用了9年时间。

从全国来看，过去20年，房价整体上“单边上涨”，至今这个趋势还未打破。

可能有人说，全国的均价反映不了什么问题。毕竟，全国太大了，现在各个城市之间的发展极其不平衡，近年“一城一策”又加剧了这种不平衡。拿深圳超过70000元的价格和东北三四线城市3000元的价格，做简单平均，就好比拿马云的收入和我的收入算平均收入一样，没啥意义。

而且，这个价格不包含二手住房，而成交金额大的热点城市，基本进入了二手房时代了。比如，笔者所处的广东，珠三角城市二手房交易量达到新房的50%以上。同时，这个均价也没有考虑毛坯与装修、精装与普装、洋房与别墅、楼龄（如次新房与老旧小区）等差异化问题。

此外，近年来还有部分城市在新房网签上作假，比如高价盘延迟网签，甚至是搞“双合同”（销售合同+装修合同）、“茶水费”、霸王条款等。

如果考虑上述这些因素，数据就更没有意义了。这些都有道理，但只要我们拉长数据趋势，就能看到，这个价格有很大的代表意义。

02

但就数据而言，仔细观察这个简单均价的序列，还是揭示了过去房价走势的几个关键节点：

一是2008年房价下跌

根据这个简单均价计算，2008年全国房价下跌1.91%，也是过去20年我国房价唯一一次下跌。可见，尽管各地差异很大，但均价还是能说明规律。我记得很清楚，2008年年尾比年初，深圳房价下跌了36%，龙华的金地梅陇镇，跌到7000元（现在是6.7万），万科在杭州率先“降价”。

二是2014年楼市低迷

不考虑2008年的下跌，其他年份全国房价都在上涨。不过，要说哪一年涨幅最小，就是2014年。那年，全国楼市饱受“高库存”之困，房价只上涨了1.43%。

为啥出现“高库存”？得从“四万亿”说起。

受“四万亿”和扩大内需的带动，2008-2010年，M2年均长21%，楼市项目大干快上，开发投资年均增长24%，2010年投资增长首次超过30%，2012年又有一波“降准降息”。

这一期间，各大房企开始进入三四线城市。但是，随着2011年货币收紧，终于演化为2014年高库存。

当时，外媒认为，我国经济增速有“滑出底线”的风险，高库存是压垮经济的最后一根稻草。紧接着，从2014年7月份开始，“去库存”和棚改双管齐下，“6次降准和6次降息”开启，楼市迎来史无前例的一波大涨。

三是揭示了上涨快的几个年份

（1）2004-2005年：年均上涨15%

2003年18号文第一次将房地产作为支柱产业，业内认为楼市春天来了，房价也迎来第一波大战。温州炒房团开始进入上海，上海在内的华东房价上涨很快。但是，其他地方很稳定，深圳房价默默无闻，还停留在5000元。全国房价基数低的情况下，那2年房价年度涨幅仅为15%，并不算大。

原因是，当时全国范围内主要是华东的房价在上涨。而且，当时也没有“加杠杆”的说法，温州炒房团尽管来势汹涌，但其自有资金实力很强大（90年代“温州模式”创造了一批富豪）。另外，城镇居民年均可支配收入不到1万元（现在已超过4万元了），对房价的支付能力也比较弱。

（2）2007年：涨幅为17%

这是一波最健康的上涨，推动房价上涨的因素，基本上来自实体经济。首先，2001年加入WTO，带来了制造业和出口繁荣，推动了我国城镇化第一波高潮，居民收入明显增长。入世后的2002年到2007年，城镇居民年均增长10.4%，2008年以后即掉入个位数增长了。

其次，资本市场股权分置改革，取消限售股，实现全流通。股市火热，给楼市带来了资金血液。最后，前期货币高发，加上制造业繁荣，实体经济领域价格都在上涨，比如姜你军、蒜你狠、糖高宗。

这一时期，我国房价迎来了第二波大涨。相比第一波上涨，这一波上涨主要集中在三大都市圈，深圳、广州等珠三角城市开始与环上海的华东，以及北京、天津等城市，一起上涨。这一波的涨幅高达17%，涨幅也不算大，显示了实体经济在推动，而不是加杠杆推动。不过，投资炒作已经开始泛起，笔者那时刚来到深圳，第一次听房产中介说，可以代理炒房和贷款。

（3）2009年：涨幅为24.7%

2008年金融危机，“中国制造”第一次受挫，很多工厂倒闭，2000万农民工失业后返乡。当时，城镇居民年均收入刚过1.5万元，内需非常孱弱，消化不了制造业产能，被迫靠楼市和基建来带动上下游（基建也得靠楼市）。所以，“四万亿”投资之后，楼市迎来7折利率（以后再也没有过7折利率了），以及大规模降准降息。

这是我国第一次靠房地产来稳定经济，也是最大的一次，我国房价第一次出现了超过20%的涨幅（2009年房价上涨高达24.7%），尽管2016-2017年也明显上涨，但也没有达到这个涨幅。事后来看，2008年底是老百姓(行情603883,诊股)买房的最好时机，因为房价低、利率低，后面迎来了大涨。

（4）2015-2018年：年度涨幅10%

去库存、棚改、降准降息（房贷基准利率降到了历史最低的4.9%），多重利好下，第一次出现了覆盖全国一二三四线城市的大范围上涨，内地县城的房价也翻倍上涨。在高基数基础上（一线破2万元，二线破1万元），年均上涨幅度达10%。从全国趋势来看，也是最后一波大涨。

03

全国房价“破万”，揭示了几个规律性的现象：

一是房价上涨趋势很明显

2000年以来的20年，全国房价年均增长8.5%，远比这一时期的2.28%的CPI涨幅要高。这么来看，这些年如果你没买房、没有投资其他资产，那么你的储蓄严重缩水。仔细推理，这20年房价上涨的逻辑是很强的，比如城镇化、居民收入增长、土地价格上涨、货币发行、地方依赖等。

二是房价上涨与货币发行密切相关

2000年以来，M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿，上涨了15倍，远比房价4.11倍的上涨幅度大得多。从年度来看，这20年M2年度增长14.68%，远比房价8.5%的年度涨幅大。

而且，从M2涨幅与房价涨幅走势来看，二者非常一致，基本上同涨同落。比如2009年房价上涨高达24.7%，是涨幅最大的一年，而这一年M2同比上涨幅度，同样也是历史最大的（26.5%）。背后的道理，不言而喻！

三是重点城市成交放大，拉升了房价

趋势越来越明显，四个一线城市，成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市，三大都市圈里面的三四线城市（比如东莞、宁波、珠海、惠州、佛山、南通、无锡、常州、廊坊等），这几年对人口、资源净虹吸，房地产成交面积占比上升，成交金额上升更大（因为房价、地价上涨更快），从而拉升了全国房价水平，这是导致房价破万的主要原因。

四是内地三四线楼市趋势性滑坡

同时，我们也看到很多内地三四线城市房价横盘或下跌，比如东北（鹤岗、伊春）、甘肃（玉门）、内蒙古（乌兰察布）、山西等地。

未来，随着人口向都市圈和大城市迁徙，这个下跌的过程才刚刚开始。

所以，全国房价上涨、破万与内地“收缩型”三四线城市房价下跌，这是不矛盾的。

04

未来房价走势判断。

一是房价告别大涨，但仍将在高位徘徊。从M2、人口（适龄购房人群）、住房供求规模来看，房价告别了大涨。特别是，今年疫情对经济的冲击那么大，但我国依旧坚持“不刺激”、“不大水漫溉”，M2增幅最高月份也只有11.1%，远没有过去几轮房价上涨周期那么大。

不过，也不能指望房价下跌。首先，“稳房价”是长效机制目标，也是各地楼市调控的头等大事。当下，各地财政困难，收支缺口大，对楼市的依赖到了史无前例的地步，各地托底楼市的决心很大，手段很多（比如利用规划、旧改）。在经济转型完成之前，楼市高位平衡将是大概率事件，这是从上到下的基本战略。

其次，地价还在高位，面粉价格并未下跌。百城楼面地价，在2008年时只有814元/平方米，2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊，2015年开始明显上涨，2016-2018年上涨到2500元/平方米，2019年首次突破3000元，4年时间基本翻了一倍。当然，后面主要是有热点城市带动的。从2020年重点城市供地情况来看，很多城市取消了限地价政策，地价又开始上升了。

二是重点城市房价将继续上涨。什么是重点城市？就是人口净流入，产业结构适应未来转型方向，与周边实现互联互通。人口净流入，意味着增量人口大，而流入的增量人口基本是年轻人口（中老年人基本不流动了），买房动力大，负债承担能力强，对美好生活有强烈预期。

产业结构适应未来转型方向，就是现代服务业、高端制造业，这些产业附加值大，就业人口收入增长效应明显。比如，深圳南山房价高，是因为科技园区就业人口推动的，腾讯、中兴、大疆等都在科技园区；与周围实现互联互通，意味着对外部资源的虹吸效应明显。

三是买房要关注成本了。过去，房价大幅上涨，掩盖了房子的持有成本，大家不怎么关注（比如物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本）。未来，房价不再明显上涨了，但成本越来越高，比如月供、物业费、折旧。如果房价涨幅抵不过成本，持有房子就是负担，这类房子再出售时，不仅耗时较长，也卖不上价。

来源为金融界财经频道的作品，均为版权作品，未经书面授权禁止任何媒体转载，否则视为侵权！