土地市场AB面:前十月万科拿地总价最高 中小房企撤退

　　“上半年拿的地少，因为觉得价格还是贵了。现在资金面收紧、竞争变小，加上每到年底都是政府集中推地的时候，未来两三个月是拿地好时机。”对于地市，万科某地方公司总经理作出如上判断。

　　事实上，在土地市场持续降温的背景下，大型房企正加大逆周期拿地力度，而中小房企则普遍因资金不宽裕，放缓了拿地步伐。接受财联社记者采访的业内人士认为，不少中小房企陷入“拿地少、销售少，回款少、明年拿地继续减少”的恶性循环中，行业洗牌进一步加剧。

　　拿地“窗口期”已现？

　　今年下半年以来，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演，南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。呼和浩特日前挂牌出让的12宗土地，7宗流拍，仅5宗成交。

　　在流拍地块增多的同时，多城土地成交量下滑明显。据中指研究院数据显示，11月4日至11月10日，全国40个主要城市土地成交量环比前一周减少49%，土地出让金总额环比减少42%。

　　不过，随着土地市场趋于理性、地价有所回落，年初表示不拿地或谨慎拿地的头部房企，在招拍挂市场又重新活跃起来。11月5日，华润置地、保利、金地围猎东莞总价地王，最终华润置地以最高封顶价“45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米”竞得该地，而这只是近期头部房企出手土地市场的一个缩影。

　　“我觉得窗口期已出现，本月挂牌、下月摘牌的地会更好，土拍门槛、起拍价这两个月还会降的。”一家大型房企投资总告诉财联社记者，“中小房企还是没有资金拿地，所以这个窗口期更利好于头部的国企。”

　　“头部房企还是以地产开发业务为主的，按照基本的商业逻辑，只要它的融资成本足够低，只要还能继续融到钱，为什么不拿地？”仕通人才董事长王钺反问。

　　易居企业集团CEO丁祖昱则表示，对于身处土地市场并不火热、但出让底价较高的三四线城市的房企来说，应等待下一波窗口期的来临，持续关注所在城市的土地出让，伺机捡漏。

　　行业“马太效应”加剧

　　据中原地产研究中心统计数据，虽然下半年房企融资有所收紧，但整体看，2019年1-10月全国50大房企拿地金额为1.86万亿元，同比上涨15.6%。其中，拿地总价最高的为万科，1476亿元；其次是碧桂园1223亿元、保利919亿元、中海829亿元。

　　相比之下，多家中小型房企拿地进入“冰冻期”。一家曾在过去几年大举收并购的中型房企高层对记者坦承：“今年形势逼人，拿地也不多，过去几年拿地是有些激进了，现在公司困难，后市看造化了。”

　　“2016年的时候，老板看我们一年下来还没拿到一块空地，就责令珠海老总拍一块地，结果那块地成了区域地王。今年这种行情老板不可能再说要拿地，已经有两个月没听到任何拿地的消息了。”某粤系房企珠海公司的员工对财联社记者说。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2019年房企拿地分化，从拿地企业构成看，民企相对较少，国企占比相对较多。资金成本成为企业拿地的主要决定因素，部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。

　　融创集团董事长孙宏斌在近期的公开演讲中明确表示，希望国家支持头部房企，支持并购，不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

　　头部房企的“降维打击”还体现在融资成本上。近期受境内融资监管持续收紧的影响，开发商纷纷赴境外发债，其中多家中小房企融资成本在10%以上，例如，德信中国1亿美元债票面利率高达12.875%，金辉集团2.5亿美元债票面利率达11.75%。

　　相比之下，头部房企的融资成本显得格外低廉。万科香港最新发行的2笔总金额为7.23亿的美元债，利率分别为3.15%和3.5%，且均为中长期票据。今年7月，中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债，年息率仅3.45%。

　　“随着5月以来信托、境内债、境外债、开发贷融资相继收紧，房企经历年初流动性宽松后融资难度陡然加大，2019H1多数房企平均融资成本较2018年继续提升。规模房企的融资优势正在进一步凸显，我们预计未来行业融资集中度将进一步提升。”华泰证券(行情601688,诊股)在研究报告中称。

　　投拓人员面临洗牌压力

　　虽然头部房企最近在加大逆周期拿地的力度，但整体投资的回落，导致全行业投拓人员面临被洗牌的压力。

　　“以往，在大量开工与大量投资的同时，房企管控权限下移，意味着一线项目布局需要很多人才。现在整个房地产市场，按照内部价值链的角度来说，传统的开发岗位已出现供大于求，首当其中就是投拓、行政等职位。”王钺告诉记者。

　　他进一步表示，“与此同时，另外一些岗位需求变大，现在大家都认识到房地产行业进入存量时代了，那些懂资产管理的人就变得炙手可热。”

　　“更重要的是结构性的变化，因为招拍挂拿地相对来说更容易一些，收并购才需要更多的人力和机会，但到今年年底，市场上收并购的机会慢慢也少了，自然需要的人也会少一些。” 一家中型房企的高层如是说。

　　上述万科地方公司总经理则向财联社记者表示：“竞争变小了，比如以前一块二手地有二十家在谈，现在可能变成十五家了，就相对好谈点了。有的公司想着不投资，就裁掉投资人员，要是公司倒闭不再发展可以理解，要是继续发展，二手土地是个长期的事，完全断了线也不好接。”

　　“在‘夹缝’生存背景下，杠杆驱动模式已走到尽头；而资源红利难以永续，并且在限价背景下承压。”招商证券(行情600999,诊股)在最新发布的报告中说。