江瀚：西安多家长租公寓暴雷 问题何在？长租公寓还有未来吗？

　　一、西安长租公寓频频暴雷

　　根据财经网11月20日的报道，最近，西安的一些市民在租房时遇到了一件荒唐事：明明已经缴纳了半年到一年的房租，但才住了不久，就被房东要求搬出去。租客去找房东理论，房东却说，自己只收到了三个月房租。目前，受损租客和房东已经报案，当地公安部门已经介入调查。

　　我们查到了华商报之前的报道，11月4日，频频爆雷的中介公司，在西安已至少出现了5家：南京乐伽西安分公司、左旗、马驰、百客居、木浮生等，仅左旗一家，涉案人数、资金就达到相当规模。西安市公安局高新分局回复显示，该公司累计收入1.5亿余元，实际支出1.55亿余元。

　　根据公开市场的资料，“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。国内知名的长租公寓企业有自如、蛋壳、相寓、魔方等等。

　　二、长租公寓的问题到底在哪里？

　　长租公寓可以说是当前时代的一个特殊产物，其本身的业务模式可以说成功地切中当前租房市场的痛点，中国的租房市场长期以来都是一种C2C的市场，在这个市场上，个人房东提供给租客往往是一种低质量的服务，基本上都是最简单的装修与服务，而长租公寓的介入则是通过一种规模化的模式，实现了对出租房屋的改造，并且因为有专业化的机构进行管理，从而避免了出现房屋问题难以找到处理对象。仅以笔者的个人经历就会发现，之前出租个人房东的房子，家用电器如果坏了，基本上没人会理，但是自从住进了自如长租公寓以后，任何房屋的问题，都会第一时间有人维修，甚至直接换新。

　　但是，既然长租公寓的好处很多，但长租公寓为啥会出现那么多的问题呢？

　　首先，高进低出模式其实早已成型。当前，长租公寓市场有些企业所采用的是一种我们所谓的“高进低出”的模式，对于房东高价收房，然后低价出租给方可，在房客和房东之间设置较长的付款时间差，对于房客来说，长租公寓企业采用的是一次性付半年、一年或者更久的房租（如果租客没有这个能力，长租公寓企业往往就会引入消费信贷帮房客借贷），而对于房东来说则是按季或月收到长租公寓企业支付的房租。这种特意设定的时间差，让长租公寓企业可以在租房市场上得到价格优势，并且让长租公寓企业可以获得一笔很大的沉淀资金，从而支撑长租公寓企业的快速发展。本来这样用时间换空间的模式是一种多赢模式，房东获得的房租比平常高，而且乐得不用花心思管理，对于房客来说，则是乐得可以有一个管理正规的房子，而且可以不用担心一年之内涨房租的问题，而且那些消费贷也都是按月支付，对于之前付三押一的常规套路可谓是好的多，无疑是一种多赢的模式。

　　其次，多赢模式却有薄弱环节。这个模式的薄弱环节在于，处于中间商地位的长租公寓企业必须要做好这种沉淀资金金融的流转和资金链的管理，一旦出现资金链管理问题，甚至资金链中断的话，那么这种模式就会直接演化成为庞氏骗局，我们现在看到的许多暴雷的长租公寓其实就是这样的问题，因为资金链管理不善，直接引发了整体的多米诺骨牌效应，最终把自己炸的粉身碎骨，而房客则成为了直接的受害者，甚至面临着流离失所的问题。

　　三、长租公寓企业还有未来吗？

　　其实，从长远的角度来看，长租公寓还是很有发展前景的，毕竟对于市场来说，长租公寓所满足的需求一直都是最为急迫的租房刚需，我们看到类似于自如等比较大规模的长租公寓其实都很少采用所谓“高进低出”的模式，采用的都是非常正常的经营状态，甚至于不急于上市，一直处于稳健的发展区间，这样的长租企业其实还是前景较好的。

　　可以预计，之前的这种非正常低价的长租公寓模式必然会走向终结，市场终究会回到一个正常的价格区间上去，而长租公寓产业也无疑将会有一轮大洗牌，在这轮大洗牌过程中，之前经营不规范的小型长租公寓企业将有可能面临着市场清退的问题，未来一定是市场规范者的天下，所以长租公寓产业的未来依然值得看好，但当前将会是一轮洗牌期，大家在选择长租公寓的时候一定要注意风险，尽量选择大品牌，避免出现危险。

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