江瀚：长租还能“长住”吗？自如请回答

2020-11-06 14:56:13来源：金融界网站

人口流动的加速和新生活理念的普及，租房正在成为更多年轻一代的选择。具备品质、便利、贴心、科技等诸多优点的长租备受80后、90后及95后的喜爱，据《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，在目前的租住人群中，有超过1/4的城市青年已租房3年以上，另有超1成的城市青年已租房5年以上，56%的租客选择大且好的长租机构。

近期，一些知名长租品牌频出暴雷事件，给选择长租公寓的租客带来了困扰。以蛋壳公寓为例，近期频繁被爆料出现断网、撤销保洁服务等问题，还有供应商敲锣去总部追欠款，在暴雷的边缘摇摆，而乐伽公寓、青客公寓、我乐公寓等中小长租公寓，在暴雷前都引发过房东和业主大规模维权。

看重品质选择长租的年轻住户在中间受“夹板气”，品牌商承诺的服务打折扣的还算好事，有的公寓企业不支付房东的费用，导致房东要赶租客“出户”，给他们带来无尽的烦恼。长租行业的现状让用户不由得发问，长租还可以“长住”吗？

无数的坏消息中，也有好的消息，例如日前自如在九周年的时刻就发布了《历9弥新，定自如初》的公开信，透露目前已拥有100万间房源，300多万名自如客。一面是冰山，一面是火焰。同样是长租行业，为何有的暴雷，有的愈战愈强呢？

研究了“混得好”和“混得坏”的代表企业，发现暴雷的长租品牌大多混淆了“做盘子”与“做运营”的先后顺序：

长租作为一个市场前景广阔，同时需要在每一位用户上“下功夫”的行业，相比于漂亮的资本故事，更需要赛道里的每位玩家“懂客户、重精耕”，坚持对商业模式的挖掘和对事业价值的尊重，用踏实的发展和精准的规划赢得未来。

群雄逐鹿到“一超+小微”，

长租没有腰部？

细数过往，长租行业源起于消费升级的浪潮之中，一二线的“打工人”不再满足于将就的租住条件，租住房屋、租期服务甚至是城市生活的品质化需求缺口，催生了长租公寓这种新的住房租赁形式。

2010-2014年，长租行业尚处于萌芽与探索阶段。彼时，国内自主发展的代表自如，以及效仿外国模式的代表红璞相继成立，在移动互联网快速发展的背景下，互联网的集约作用在分散的租住产品升级和租赁交易中被无限放大，成功演绎了“包租收房-品质出租”的可行性。

2015-2019年，长租行业走过了一轮大起大落。面对着头部企业的成功与无处释放的追风资本的引诱与助推，不少缺乏经验的长租机构依靠“融资-高价包租-快租扩张-再融资”的方式快速扩张。但是增长故事没有带来深耕体验与品质的恒心，单纯追求规模往往只能陷入长租模式的下行陷阱之中，催生出了一面是群雄逐鹿的“繁荣景象”，一面是频频暴雷的“长租乱象”。

2019年中-2020年，可看做行业的冷却与精耕时期。伴随着行业老二、老三的流血上市，长租行业华丽的互联网新衣终于揭开，住房租赁行业所承载的重量与所需要的责任，让不少跟风者萌生了退意。随后疫情突发，主动的退意被转化为了被迫甚至是恶意的硬着陆。而从风波之中泰然走过的，只剩下有规模实力的“大且好”平台与主打个性化的“小而美”平台——自如在10月18日对外宣布了迎来成立9周年。

行业起伏不停的发展史，揭示了一条长租发展的“铁律”：长租没有腰部。

相比于头部品牌的泰然自若，长租“中产”们无法越过的隐形天花板，究竟由什么构成？

为什么有人“雷声不断”，

有人泰然自若？

首先，截然相反的初衷带来了全然不同的理念。熊林不止一次说起过自己做长租伊始的一个故事：2011年2月的某一天，他在网上联系了20套房，却没有一套是真的。对于从对抗黑中介、假房源中起步的自如们而言，长租是一件本就不应该称为风口的行业——它既不是一个高利润行业，也难以有短期的利润回报，但是它与千万租客、业主息息相关。长租需要赤诚初心和精耕耐心。

相比之下，闻风而入的蛋壳、青客们或许正是在理清行业模式的天然限制之后，转向一心追求上市来回避运营的短板——资料显示，蛋壳公寓的亏损缺口连年扩大。2017年，公司净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元，比去年同期的亏损扩大了三倍。

其次，考量视角的不同塑造了不一样的增长动能。一直以来，长租“中产”们都依赖用规模续写自己的未来。而为了换取规模数字的增长，蛋壳们陷入了借贷和杠杆化的螺旋陷阱中。数据显示，蛋壳用4年时间将旗下房源拓展至406746间，实现了166倍的增长。于此同时，蛋壳在2017年、2018年和2019年分别有91.3%、75.8%和65.9%采取租金贷款方式进行房租给付，远远高于各部门规定的30%这一红线。盘子大了，服务能力却没有更上——蛋壳的入住率目前约在75%左右，落后于头部平台20个百分点。

自如CEO熊林曾说，“这可能是进入门槛比较低的行业，但是它对运营管理能力要求很高，需要跨过规模、品质、服务、O2O等几个关口。”多管齐下，用综合能力提升租住体验，用租住体验撬动规模增长，用规模实力保障能力发展，三位一体，缺一不可——自如在2019年中实现了入住率突破95%，随后年底宣布运营突破100万间，规模进入世界级序列。

再者，长线口碑的差异催生了方向相反的信任空间。除去价格、交通等硬指标，眼缘与印象分，同样是租房中重要的决定因素。换言之，对于运营主体来说，口碑的历史成色对未来发展空间的广度同样重要。

长租“中产”们的品牌信誉在规模超速增长导致的“虚胖”中逐步消减：盲目扩张-面临维权-依赖扩张-维权不断，用户与平台之间形成了一个日益扩张的信任黑洞。在黑猫投诉中，规模不足头部一半的行业老二，投诉量却超出两倍还多。

相比之下，有口碑基础的平台更能受益于用户信任。在由WPP与凯度共同发布2020年"BrandZ？最具价值中国品牌100强排行榜"中，自如与抖音、快手、今日头条、知乎一同，并列新上榜的5家独角兽公司。资料显示，自如的综合净推荐值（NPS）已达60.55%，有近4成的业主是通过其他业主推荐而来，并且自如业主平均签约时长已突破5年，与之对应，鲜有其他平台成立超过5年。

长租还有未来吗？

长租到底应该怎么办？

近日，十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，建议指出：有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。而在9月召开的全国政协协商会上，委员们也建议，鼓励发展长租公寓，推动租赁房屋提档升级，更好满足居民租赁需求。这些无疑给了长租行业一针强心剂。

规模、口碑、创新、运营……有人认为长租行业已经结束了仅靠野蛮生长就可以成功上岸的时期，其实长租行业从来只是在短暂的试错插曲之后，回到了初始的发展正途之上，我们无需因为几家平台的混乱，而对从始至终广阔的行业未来视而不见。

数据显示当前租赁人口在增多，消费习惯也在发生改变。中国住房租赁市场整体正呈现持续上升趋势，在需求侧，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达2.4亿，租赁市场将达5万亿的容量。

头部品牌的专业化于平台化的持续推进也代表了长租行业持续近3年之久的混乱时期，即将迎来尾声，而市场规模的潜力与用户消费习惯的改变也预示着长租行业未来可期。

在9周年公开信里，自如写道，“‘自如’不再是一种租住生活的代名词，而是城市美好居住生活的注脚”。这揭示了长租行业长久发展的一个逻辑。只有在“懂客户、重精耕”的基础上，通过精细化管理方式，追求极致产品、提升产品质量，才能不断为客户创造更大价值，最终实现规模与口碑的双增长。

自如这种以“产品+服务+O2O+社区”的城市居住服务平台的革命与迭代，代表的正是城市租住服务平台的前景与方向。

当然，自如不是没有投诉。300万自如客、50万业主，365天居住在房源里，庞大的用户基数和时刻的使用体验，会催生出各种问题。然而从黑猫投诉不难看出，自如投诉量仅为同类企业的1/8，互联网独角兽均值的1/10，事实证明自如还是赢得绝大多数用户的选择和信任。

希望在未来的路上，我们会遇到那个更加“自如”的自如。

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