北京土拍市场重燃战火？约440亿供地在路上 年底再掀“拿地潮”

北京土拍市场即将重燃“战火”。继9月份拍出2宗住宅地块之后，北京土拍市场已冷清许久，但北京商报记者梳理发现，在未来的一段时间，北京约有440亿的供地在路上，其中仅有2宗限竞房地块，其他均为不限价地块，新地入市“不限价”的节奏将更加明显。而来自开发商层面的消息，也一改此前“抱团拿地”的方式，开发商未来更倾向于独立拿地。“一个是融资环境发生了变化，基本阻断了贷后拿地的空间，大家更倾向于独立拿地后再引入战投；另一个维度上看，独立操盘将更有利于对项目的把控，这对于进京不久的开发商来说，标杆意义毋庸置疑。”华东某20强房企北京公司负责人称。

不限价成绝对主流

北京商报记者梳理发现，截至11月14日，北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗，总出让价格约320亿元，涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域。在上述地块中，大兴区旧宫镇DX05-0200-0018、0019等地块起价最高，达到65.78亿元。该地块土地面积约为9.47万平方米，建筑控制规模约为23.9万平方米，土地性质为F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。

除此之外，在10宗地块中面积最大的是怀柔新城08街区地块，该地块建设用地面积约为21.27万平方米，包含R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地，规划建筑面积更是高达52万平方米。

10月下旬，北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块，海淀的地理位置，加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求，2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点。如果把这2宗地块也囊括在内，北京接下来将会有约440亿的供地在路上。

值得一提的是，新地入市仍延续“不限价”的供地节奏。在上述12宗地块中，仅有2宗限竞房地块待入市，其他均为不限价地块。

受供地节奏影响，限竞房地块在今年几乎成了个案。数据显示，截至日前北京限竞房累计供应住宅土地112宗，其中2017年44宗、2018年41宗、2019年21宗，2020年仅有6宗。

中原地产首席分析师张大伟表示，按照北京最新限竞房地块供应时间测算，距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间，未来不排除还会有新的限竞房地块产生，但是从土地供应结构来看，不限价为绝对主流已成定局。

“限竞房地块成为个案，也是市场的选择。”贝壳研究院高级分析师潘浩称，北京限价地块从2016年底开始供应，目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨，但是限价地对于开发商而言减少了利润空间，增加了成本压力和操作难度。因此，在今年疫情严重影响销售回款的情况下，开发商成本压力上升，为确保土地成交量的稳定，调整供地结构，下调操作难度较大的限价地的比例，并提高供应土地的质量。

截至目前，限价地块占比仅为23%。但从成交情况看，自2016年开始供应限价地以来，转化到商品房市场的量仅有约3-4成，未来一段时间内，市场上仍将有大量限价项目入市，参与市场发展，起到价格稳定器的作用。在限价地块存量较高的情况下，其短期供应量下调也是必然。

“回锅肉”更贵了

房地产行业对于房子和土地历来都有“面包”和“面粉”的称呼，如何生产出优质的“面包”，“面粉”的品质是先决条件，因此，众房企在选择某个地块时也会多方衡量，确保能“算过来账”。

就北京市场而言，虽然疫情给北京楼市带来些许凉意，但今年北京土拍市场却逆势火热，从石景山古城、昌平东小口，到海淀西北旺、丰台分钟寺，多宗优质地块的入市，也掀起众房企的补仓热情。

据克而瑞统计数据，2020年1-10月，北京全市共成交经营性用地49宗，涉及土地总面积291.31万平方米，同比上涨0.85%；规划总建筑面积588.83万平方米，同比上涨4.92%；土地成交总金额1654.01亿元，同比增加26.68%；成交楼面均价约28090元/平方米，同比上涨20.74%；平均溢价率15.85%，比同期增加4.26个百分点。

尽管众房企在京拿地热情高涨，但记者注意到，最近几个月北京土拍市场稍显清冷。以8、9月份为例，在此期间北京共完成土地出让8宗，但其中仅有2宗是溢价出让，其他6宗均为底价成交。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，8、9月份恰逢融资“三道红线”亮相初期，房企拿地选择谨慎态度，是自我调整的直观表现。除此之外，土地溢价率反映房企对所竞价地块的热情程度，地块自身“边缘化”因素，也减少了房企的拿地热情。

北京商报记者查阅发现，受自身条件影响，截至目前，北京年内共有4宗地块因无人问津导致流拍，其中有2宗地块重新调整后再次入市。朝阳金盏乡小店村3005-08地块重新“拆分”后再次挂牌出让，朝阳东坝1104-611地块则相较于之前变得更加“纯粹”，而且还较之前“涨”了1.78亿元。

11月10日，朝阳东坝1104-611地块重新挂牌出让。前后对比发现，该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地；商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米；最高销售单价由不得超过76364元方米/平调整为不得超过78000元/平方米；出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元。

“回锅肉”更贵了，也是源于地块自身素质的提升。潘浩称，从房企拿地来看，需要综合多方面的属性来做出决策，地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁杂的地块自然不受房企青睐，调整入市是诉求的产生和回应。

“总体而言，地块成交的冷热程度和地块素质直接相关。”潘浩指出，北京住宅用地市场在上半年集中供应优质地块，带来土地市场的快速恢复，半年时已经追平去年同期成交水平，市场恢复的任务基本完成，下半年的主要任务是防止土地市场持续升温导致过热，因此8、9月份供应地块多位于远郊区域的非热点区域，同时，经历了上半年“抢地”的房企下半年拿地热情亦有所下降，此为预期之内。但如果后期有高价值地块推出，仍然会带来热度的上升。

从合作到独立拿地

“年底这些地块确实质地不错，如果条件允许，我们想再独立拿一块。”刚刚在北京首次实现独立操盘的华东某20强房企北京公司负责人直言，尽管北京市场被各家房企看作是“最难啃的骨头”，但大家也都有共识：必须在京拿地。而随着一系列降负债的进行、下半年市场的回温，房企的资金情况总体平稳，未来土地市场的争夺应该是颇有看点。

回顾今年的北京土拍市场，年初呈现两个特点：一是不限价优质地块集中供应，二是众房企选择联合拿地“抱团”抵御风险。记者注意到，随着市场形势好转，房企在京拿地也越来越“独立”，由此前的合作拿地向独立拿地过渡。据统计，北京年内房企联合拿地共计16宗，其中上半年有12宗，下半年仅有4宗。

对于上述变化，潘浩称，联合拿地确实能够降低单家房企的拿地成本，并平衡操作风险，但是这并不是唯一降低成本的方法，房企亦可在拿地之后再寻求合作方的入股，视不同情况可以灵活处理。合生在北京独家取得的两块分钟寺地块就是实例，拿地之后引入金茂、世茂共同开发。

如果说市场好转是房企单独拿地的底气，那么在融资“三道红线”之下，众房企又该如何抉择？在潘浩看来，“三道红线”旨在督促企业优化债务结构，降低金融风险，对于不同企业的限制程度是不同的，例如下半年北京土拍市场仍然表现积极的中海，其“三道红线”一线不踩，且有息负债增长率没有超过15%，完全有条件独立拿地；同时，即使是在调整债务结构的过程中，不同企业的拿地策略亦不同，尤其全国布局的房企，面对重要布局城市的优质地块，独立拿地亦是重要策略选择。

“从合作拿地到独立拿地，这背后亦折射出众房企对未来北京市场的态度。”陈霄表示，从近几个月北京土地市场表现来看，楼面价和溢价率均出现下滑，对于房企来说是拿地的好时机。在“三道红线”的缓冲期内积极储备粮草，尤其是在北京这样的核心城市，可以为未来发展奠定更好的基础。

北京商报记者获悉，近期多家尚未进京的千亿左右规模的多家房企已经着手准备拿地事宜，在它们看来，除了大湾区布局外，这或许是它们“三道红线”下，做大规模的一次机会。

土拍决定未来楼市走向，随着北京供地节奏发生转变，“不限价”时代已经来临。张大伟指出，不限价地块增多，可以给北京楼市带来两个明显变化，一是从侧面帮助限竞房去库存，二是未来会带动北京房价小幅攀升。“政策调控的目的就是要维持平稳，目前北京房价在全国一线城市中跌幅最大，因此未来价格也会在合理区间内波动。”