10月房价涨幅平稳回落市场进入稳定发展阶段

2020-11-19 16:56:07来源：中国经济时报

编者按

随着“房住不炒”精神深入贯彻实施，全国大中城市房地产市场进入平稳发展阶段，房价也呈现愈加稳定态势。国家统计局11月16日发布的相关统计数据显示，10月份商品住宅销售价格涨幅平稳回落，今年前十个月，商品房销售面积同比持平，销售额增速略有提高。

■中国经济时报记者王松才

国家统计局11月16日公布的统计数据显示，随着调控逐步深入，各地坚决贯彻落实“房住不炒”定位，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。

房价环比涨幅总体回落

根据国家统计局公布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅呈现总体回落态势。

国家统计局城市司高级统计师绳国庆在解读时表示，经初步测算，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比9月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比9月回落0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

此外，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比9月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与9月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%，涨幅比9月分别回落0.3和0.4个百分点。

从同比涨幅来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅基本稳定。

初步测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%，涨幅比9月分别扩大0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅比9月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比9月微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5%，涨幅比9月分别回落0.4和0.2个百分点，均已连续19个月相同或回落。

预计后期房价继续平稳

结合国家统计局发布的10月份统计数据，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场需求释放疲软叠加密集调控下，预期不强致价格涨幅进一步收窄。贝壳研究院数据显示，近两月重点城市住房需求释放步入疲软期，10月重点18城链家二手房实际成交量与9月基本持平，且近两月月均成交较6-8月降11%，重点18城二手房业主调价中涨价次数占比处在18%以下；新房方面，今年10月新房成交环比下滑13.7%，幅度超过去年，需求乏力。

中原地产首席分析师张大伟认为，相比8月到9月，10月房价上涨速度明显下降。调控政策升级和房企的资金回笼压力是房价涨速放缓的主要原因。

张大伟表示：“一方面，跟最近的楼市调控有关。从7月份开始到现在，全国已经有30多个城市发布了不同力度的楼市调控政策。包括一些在7月份、8月份房价涨幅较快的城市在调控政策的影响下，房价都在回落，逐渐回归平稳。第二，也跟‘三条红线’等政策对房企资金链的影响有关。再加上年末很多房地产企业有回笼资金的要求，这些企业在‘金九银十’期间出现了一些促销优惠的活动，随着促销行为的增加，房价涨幅有一些明显的回落。”

许小乐表示，从统计数据来看，“一城一策”成效显现，10月商品住宅销售价格环比涨幅均在1%以下。下半年以来房价上涨较快的城市陆续出台调控政策，效果立竿见影。前期涨幅靠前的城市如徐州及银川等在调控后房价涨幅收窄至1%以下。

此外，10月扬州新房及二手房价格环比涨幅分列70城首位及次位。今年长三角区域城市楼市表现普遍好于其他区域，扬州地处长三角，享受长三角区域协调发展利好，吸引房企及购房者入市，前10月扬州住宅用地成交量已经追平去年，且平均溢价率达30%，高出去年约11个百分点，土地市场热度向住宅买卖市场传导。

许小乐预计，后期房价继续趋向平稳。11月以来，房地产调控的“一城一策”持续深化，并进一步向三四线城市深入，如近期衢州、台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，到了11-12月，房企销售的压力也依然比较大。近期包括漳州在内的部分城市，也提到了对房地产市场的支持，都说明市场复苏面临阻力，这也使得房价涨幅本身会继续收窄。

对于二手房市场来说，严跃进认为，从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，三类城市的涨幅均有所收窄。从后续市场的预期看，二手房市场不会过快上涨。当前新房市场降温后，二手房市场本身也会降温。后续对于一些轨交房和学区房来说，还是需要防范炒作，真正落实“房住不炒”的导向。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，今年下半年，在中央反复强调“房住不炒”，地方调控政策不断加码的背景下，房地产市场整体保持平稳发展。进入传统的“金九银十”旺季，开发商为了冲刺业绩以价换量，预计在接下来的11、12月份，由于临近年底，房企或将继续积极推盘、加大促销力度。

前十月全国商品房销售面积同比稳定单月销售均价下行

■中国经济时报记者王松才

11月16日，国家统计局公布了2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。统计数据显示，今年1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。

此外，商品房销售方面，今年1-10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。

开发投资连续5个月保持正增长

根据国家统计局关于房地产开发投资完成情况的统计数据，今年前十个月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，从房地产开发投资来看，1-10月增速为6.3%，连续5个月保持正增长。1-10月土地购置面积增速为-3.3%，受供地结构影响，自7月起下行。1-10月土地成交金额为11386亿元，同比上涨14.8%，年内持续走高，且增速平稳。

潘浩表示，土地购置面积及成交金额增速的剪刀差逐渐扩大，可见近期土地供应量增速虽在减少，但是土地成交金额增速持续上行，土地单价持续上涨。

据贝壳研究院统计，今年以来，广东省、海南省、绍兴、沈阳、银川、唐山、长春、杭州、无锡以及南京共10个省市为了控制土地溢价率的上涨，出台了“限房价、竞地价”或“限地价、竞配建、竞自持”的土地出让政策。预计未来，为了维持地价稳定，部分土地市场过热的城市仍将陆续出台相关政策。

商品房施工面积方面，1-10月增速为3.0%，持续回落。潘浩认为，这主要受季节性影响，年底新开工增速趋缓，但竣工速度有所加快，由于11月将迎来年内偿债峰值，同时年底房企也将承受业绩达成压力，双重压力促使房企将进一步加快施工进度促回款，进而对房地产开发投资增速也起到一定的促进作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，开发投资的走势不会改变，短期内会成为稳投资的重要力量。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，今年1-10月份，房地产开发投资增速连续5个月上升，这说明在经济稳步复苏下，房企投资信心逐步恢复，但还未恢复到去年平均增速水平，短期内房企投资增速仍有上升的空间。

预计全年成交量将超过去年

潘浩表示，从国家统计局公布的全国商品房销售数据来看，1-10月商品房销售面积追平去年同期，单月销售均价下行。

1-10月商品房销售面积累计值为133294万平方米，与去年同期持平，5月以来销售端的持续发力拉动商品房成交面积持续恢复，商品房当月销售面积连续6个月超过去年同期。分区域来看，1-10月东部、中部、西部及东北地区销售面积增速分别为4%、-5%、1%及-8.8%，东部和西部地区超过去年同期，区域分化明显。

1-10月商品房销售均价为9878元/平方米，同比上升5.8%，年度销售均价与1-9月持平，根据数据计算10月单月销售均价9875元/平方米，环比下降1.9%，延续了9月单月销售均价环比下行的走势，单月重回万元以下。

潘浩认为，究其原因，各地前期稳市场的调控政策逐步起效，加之房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点近两个月推出各种促销措施，使得销售量保持增长的同时价格略有下行，从历史同期看，2017-2019年环比降幅分别为1.6%、2.5%、1.2%。

潘浩判断，此次单月价格下行属于周期性回调，不会对市场的长期平稳走势造成影响。根据贝壳新房带看、认购指数观察，两项指标10月仍保持增长，故判断年底成交量走高的可能性较大，预计今年全年成交量将超过去年，成交价格增速将继续保持稳定。

王小嫱表示，从商品房销售数据来看，1-10月份，商品房销售面积累计同比连续9个月下降后10月首次持平，销售面积达去年同期水平，说明商品房销售已经走出疫情阴霾。从10月新增销售指标上看，10月商品房市场呈现量价齐跌局面，单月销售面积为16221万平方米，环比下降12.7%，单月销售价格为9875元/平方米，环比下降1.9%。

王小嫱说，虽然10月仍是传统的销售旺季，但“银十”表现不及“金九”。随着更多城市调控升级，购房者逐渐趋向理性，预计11月单月销售仍下降，但下降幅度不大，累计同比将迈入正值。

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