什么情况？鼓励房企打折促销，这座城市出台稳楼市14条…警惕，这些地方库存压力大增

在多个热点城市收紧房地产调控政策的同时，也有城市出台扶持政策稳楼市。

11月18日，有媒体报道称，哈尔滨市出台14条扶持措施稳楼市，其中包括放宽预售资金监管，鼓励房企采取打折促销，调整公积金贷款政策等。

不过，券商中国记者在哈尔滨市政府网和市住建局官网都未搜到该政策原文，11月19日，券商中国记者致电哈尔滨市住建局求证，相关工作人员回应称“文件内容属实，现在是预热阶段，过几天会正式对外发布”。

业内人士认为，当前全国百城去化效果还是不错的，但是疫情等不确定性的影响并没有完全褪去，而且百城住宅交易数据也出现了连续4个月的环比下跌，这说明去库存的动力是在减弱的，潜在风险需要关注。哈尔滨等城市库存去化周期偏高，在坚持“房住不炒”的大前提下，因城施策，有助于缓解库存矛盾，促进房企销售业绩的增长。预计后续一些去库存压力大、交易行情略疲软的城市，也会有各类去库存的政策。

哈尔滨出台14条稳楼市政策

11月18日，有媒体报道称，为支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下，积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，出台14条具体扶持措施确保全市房地产业和建筑业平稳健康发展。

不过，券商中国记者在哈尔滨市政府网和市住建局官网都未搜到该政策原文。11月19日，记者致电哈尔滨市住建局求证，相关工作人员回应称“政策内容属实，现在在预热，过几天会正式对外发布”。

券商中国记者根据东北网报道的政策内容梳理，哈尔滨14条具体措施主要包括商品房预售资金监管放松、住房公积金政策调整、支持公寓产品按揭贷款、鼓励房企让利等内容。

其中，在鼓励房企让利方面，政策提出，即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

同时，对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

另外，在调整公积金贷款政策方面，政策提出，支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。公积金借款人及共同还款人可按月分次提取公积金偿还商业购房贷款，同时开通网上办理方式，实现线上线下同步办理。将县处级女干部和具有高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由原来的55周岁调整为60周岁。灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。

此外，对于居住用途的公寓产品，政策提出，支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

哈尔滨库存去化周期超23个月

在多个热点城市收紧房地产调控政策的背景下，哈尔滨却出台14条楼市扶持政策，原因何在？

哈尔滨市住建局的相关工作人员在11月19日回应券商中国记者询问时表示：“国家要求房地产市场平稳健康发展，提出一城一策，意思是热了压一压，冷了升一升，我们是为保持市场平稳才出的这个政策。因为受疫情影响，餐饮、旅游、酒店销售收入减少，导致购房人购买力有所下降，房企也因疫情影响开工，政府为避免疫情影响，对市场政策进行了微调。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，哈尔滨新政关注了房企销售困难等问题，符合“一城一策”的导向，尤其是比较罕见地关注了“库存”的问题，成为近期地方政府的一个重要风向。

严跃进指出，今年虽然5月份前后房屋销售比预期好，但后续几个月尤其“金九银十”阶段实际上面临很多压力，所以新的库存压力开始增大。哈尔滨新政鼓励销售下行压力较大的地方采取打折促销、团购等方式让利销售，说明相关房企已经开始感受到库存的压力，通过此类优惠的内容，有助于吸引购房者积极入市，真正消化房源。

同时，哈尔滨新政放宽了公积金贷款政策，包括部分异地职工、公务员、灵活就业人员等在使用公积金方面会更加便利，这其实就是扩大了公积金购房的人群，对于刺激住房消费、加快房企项目销售等有积极的作用。此外，新政对公寓库存去化给予支持，进而减少相关房企的库存压力。

据严跃进统计，在10月份百城新建商品住宅存销比数值排名前10的城市中，哈尔滨位居第6，去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平，且比绝大多数城市要高，属于应积极去库存的城市类型。

在国家统计局发布的70大中城市房价数据中，10月，哈尔滨二手房价环比下跌0.4%，跌幅位居全国第二。自今年6月以来，哈尔滨二手房价已经连续5个月环比下跌，其中，9月更是领跌全国。

警惕库存压力增大风险

从全国来看，虽然今年二季度楼市成交好于预期，但近期成交数据持续下跌值得关注。

上海易居房地产研究院11月19日发布的最新报告显示，全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。这说明此前一波交易高峰（金麒麟(行情603586,诊股)分析师）或是暂时的，后续要防范成交数据继续下跌所带来的风险。

严跃进指出，10月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月的时间。不过需要提醒的是，虽然从数据上看，当前全国百城去化效果还是不错的，但是疫情等不确定性的影响并没有完全褪去，而且百城住宅交易数据也出现了连续4个月的环比下跌，这说明去库存的动力是在减弱的，此类潜在风险需要关注。后续对于存销比的走势不应有过于乐观的估计，要防范去化压力增大的风险。

分城市来看，10月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为9.8、9.4和9.3个月，均有所收窄，也说明去库存效果相对好。不过，严跃进指出，三类城市都要防范购房需求减弱的风险。比如对于一线城市而言，要防范高端置业需求释放不足的风险，对于二线城市要防范近期购房政策收紧所带来的压力，对于三四线城市来说，则需要防范购买力不足的风险。

严跃进还指出，在10月份百城新建商品住宅存销比数值排名前10的城市中，包头、漳州、哈尔滨等城市位于偏高水平，其去库存周期或存销比分别为28.2、25.3和23.1个月。此类城市去库存周期超过了14个月的合理值水平，且比绝大多数城市要高，其属于应积极去库存的城市类型。

“近期包头、漳州、哈尔滨也在积极优化去库存的环境。类似地方政府的动作值得肯定，在坚持‘房住不炒’的大前提下，因城施策，有助于缓解库存矛盾，促进房企销售业绩的增长。”严跃进预计，后续一些去库存压力大、交易行情略疲软的城市，也会有各类去库存的政策。