华夏幸福：存量时代下的先发优势 双轮驱动迎接新业态机遇

作者：骆思成

金融界网站讯 当数年、乃至数十年后的经济学家们，复盘研究中国的房地产行业发展与其经济特征时，即将过去的2020年，必将是一个会被反复放大观察的特殊时间节点——在政策因素、经济因素、行业周期性因素，乃至突发性事件因素的共同作用或催化下，自住房制度货币化改革之后，持续了20余年的中国房地产业高杠杆、高负债扩张，已经正式步入了拐点，一个中速的、高质量的、多元化商业模式的、以存量价值提升为主要增值方式的房地产发展模式的新时代，缓缓拉开了帷幕。

新时代的浪潮汹涌，优胜劣汰陡然加速，处境艰难的“前浪”因为转身缓慢而频频触礁，跃跃欲试的“后浪”正在积蓄力量冲开更加广阔的新航道。

房地产行业的转型，为产业新城与商业地产运营这两条赛道注入了前所未有的推动力，而已积蓄了近二十年力量后的华夏幸福(行情600340,诊股)，正凭借“产业新城——商业地产”双轮驱动，立在汹涌向前的大浪潮头。

产业新城赛道宽广——高质量发展背景下的经济转型

今年11月上旬，2020年中国宽禁带半导体技术论坛暨产业发展峰会在浙江嘉兴举行。400余名业内专家、企业家汇聚于此，共同探讨新基建、“十四五”规划为新一代半导体产业带来的发展新机遇。这也是嘉兴市，在长三角都市圈，乃至全国半导体产业链条中，再一次的洪亮发声。

而华夏幸福正是嘉兴集成电路和新一代半导体产业发展的助力者与见证者。2017年8月25日，嘉兴市南湖区政府与华夏幸福签订PPP协议，合作打造位于嘉兴科技城内的南湖产业新城，重点发展集成电路、智能装备制造、金融商贸、医疗器械、生物医药五大产业集群。自此，华夏幸福坚持"产业优先"的核心策略，积极为南湖产业新城导入先进产业集群。

2020年，南湖产业新城更是迎来了产业发展的飞跃年，年初，计划总投资105.8亿元的亚瑟医药高端药物研发及产业化项目，与特斯拉核心供应商蓝光智能科技（香港）有限公司落户产业新城。2020年前三季度，南湖产业新城已完成10个优质产业项目招商，签约投资额超200亿元。

包括斯达半导(行情603290,诊股)体、禾润电子、芯动科技、中晶半导体等龙头企业在南湖产业新城的聚集，已经在区域内形成了产业协同发展优势。这是向着区域经济高质量发展，以及南湖在长三角半导体产业中的应用示范性地位，迈出的坚实一步。

南湖产业新城的跨越式成长，从时代背景来看，正是中国经济发展方式转型、产业结构调整，以及高质量发展目标落地的代表性映射。南湖区携手华夏幸福打造产业集群、激活产业链活力，也是全国各个区域板块破解转型升级瓶颈、优化产业结构、布局产业新城这一产业发展新引擎的缩影。

产业新城以及以产业新城为基础平台形成的产业集群，对于产业发展，特别是高端研发与先进制造业等产业的发展，是至关重要的推动力量。以半导体产业为例，当前我国半导体产业在外部环境倒逼之下，正处于薄弱环节追赶期与产能建设期。在国产化替代加速与新基建等政策利好的刺激下，资金投入规模快速扩大。然而，在这一阶段，同样不能忽视的是科学的发展规划与完整的产业生态构建。就半导体这类对于产业链配套要求较高的行业来说，产业的高质量发展离不开产业集群的打造。

其中作为代表的，就是在华夏幸福规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务六大服务支持下形成的，南湖产业新城已经具备的，覆盖设计、制造、封装测试、设备和材料的完整半导体产业生态。

截止2019年底，华夏幸福已经在全国13个省、15个都市圈范围内布局建设了数十个产业新城项目，覆盖了北上广深等地的全部核心都市圈，以及郑州、武汉、西安、成都等多数具有高度潜力的大中型城市。基于18年的产业发展实践经验，华夏幸福形成了一套以战略规划为核心能力，以团队、资本与科技三位一体为支撑的产业发展生态体系，持续为城市导入先进产业集群。

2020年上半年，华夏幸福产业新城业务新增签约投资额624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%。产业园区结算收入198.44亿元，同比增长45.7%，整体收入占比首次超过房地产业务。经过不断的加固，华夏幸福在产业新城业务中的护城河宽阔，足以撑起其在房地产行业新时代中充分的转身空间，与明显的先发优势。

商业地产赛道轻装出发——剑指最“好”，推进“三新”

2019年，华夏幸福在产业新城业务的基础上，聚合自身与业务协同方平安集团的资源优势，开始进军商业地产和中高端住宅市场。由此开始，华夏幸福的业务发展进入“双核心”时期。而随着商业地产、城市更新等业务的铺开，华夏幸福的战略布局也从深耕都市圈外围，逐渐进入都市圈核心区域。

2019年，华夏幸福的商业地产及相关业务从无到有，拓展到了北京、深圳、武汉、东莞四座城市，相关收入超过了3000万元。此外，其还在2019年敲定了8个城市更新项目。

华夏幸福在商业地产方面的明确目标，就是“做中国最好的商业地产项目，最终成为最好的商业地产发展商、运营商之一。”而关于“好”的标准，华夏幸福也有着明确的定义——好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。

在中国房地产业进入存量时代之后，商业地产运作成为了新的行业风口。事实上，在今年以前，不仅是华夏幸福，为数众多的地产企业向这一赛道纷至沓来，都将转型商业地产视作了新时代下寻找增长第二曲线的突破口。

然而，2020年伊始爆发的新冠肺炎疫情，仿佛给这一热潮摁下了“暂停键”。

疫情造成了商业地产发展的短期“困局”，但同时，其也成为了商业地产领域加速出清传统地产开发思维模式，以及向新理念、新技术、新扩张模型转变的催化剂。轻资产、数字化，已经脱颖而出，成为了广受认可的商业地产发展与转型方向。

而华夏幸福，也因此再一次拥有了“弯道超车”领先优势。

2019年8月，华夏幸福就开启了商业地产首个轻资产模式运营项目——北京平安幸福中心。该项目是位于北京市丰台区丽泽金融商务区内的商业办公不动产项目，已于今年实现落地，并在9月11日启动招商。

2020年5月28日，华夏幸福又中标位于深圳湾的招商银行(行情600036,诊股)全球总部大厦项目代建服务，完成了其轻资产运营管理模式的华南首秀。

对于发展商业地产及相关业务，华夏幸福的指导战略被归纳为了“三新”——新模式、新领域、新地域。其中，所谓新模式，华夏幸福的具体解释为“在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举；在盘活存量资产、优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式，逐步探索其他市场化模式；跨界合作，借力科技创新平台。”

可以看出，轻资产模式，自始便是华夏幸福商业地产的发展方向，无论是自身资源禀赋，还是合作方资源优势，都确保了其实现轻资产运营的能力。而在数字化转型方面，华夏幸福也已经获得了阶段性成果带来的极大差异化优势。

2019年5月，结合人工智能算法的华夏幸福产业大数据平台对外亮相。2019年末，该数据平台获得11项计算机软件著作权。今年4月下旬，其又获国家知识产权局授权颁发的包括半导体产业分析、半导体产业基金、半导体产业结构、科创板申报领域、汽车数据服务端、汽车智慧招商等在内12项外观设计专利证书。截止今年上半年，该平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条。

今年以来，华夏幸福的商业地产项目布局已经遍布了京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区等区域的核心都市圈，通过合作开发、收并购、公开市场渠道、城市更新、TOD等多种形式，努力探索、积极落地包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等在内的优质项目。

新城镇化下半场——城市更新的责任与机遇

在华夏幸福进军的商业地产及相关业务中，城市更新项目颇为引人关注。早在2019年3月，华夏幸福专门成立了城市更新事业部，足见其重视程度。

2019年，以中标东莞中堂镇旧改前期服务商为开端，华夏幸福的城市更新业务在大湾区实现了突破。截止2020年10月，在东莞、深圳、广州三地，华夏幸福已经有了包括城市更新、棚户区改造、工厂区改建、综合整治、旧村庄全面改造，甚至整岛土地统筹整备等众多内容的14个重点项目布局。

所谓城市更新，主要指“为改善城市人居环境、传承城市历史文脉、优化城市产业结构、提高城市土地效率、促进城市功能发挥和保障城市公共利益等，根据相关法律法规和政策规定，利用政府、市场和社会等力量，对城市破旧、低效、危险的存量建设进行整治改善、盘活利用和活化提升的一系列行为活动。”随着中国城镇化进程进入下一阶段、“城市病”逐渐显现并成为愈发显著的问题，甚至是新冠肺炎疫情对城市健康安全需求的刺激下，城市更新在国内地产开发投资中、在地产行业的社会意义中所占据的地位，也在与日俱增。

城市更新，不仅仅是关注城市的表象层面、建筑层面、环境层面，更应当兼顾政治、经济和社会等综合性、整体性和关联性层面。而当这一要求具体到企业层面时，无疑也对参与城市更新业务的企业合作方，在资源禀赋、专业能力，甚至是责任自觉等方面，提出了更高的要求。这也导致了国内房地产行业中，符合要求企业的稀缺。

以东莞市为例来看，其作为广东省重要外贸口岸与交通枢纽，自改革开放以来取得了重要的经济建设成就。但另一方面，东莞市的土地消耗也逐渐严重，制约了从现代居住环境升级到产业结构优化的各项都市功能布局。这就为东莞市加快城市更新速率提出了刚性要求。目前，华夏幸福在东莞市布局有4个城市更新重点项目，覆盖面积近2200万平方米。

今年6月底，华夏幸福中标东莞威远岛土地整备综合服务项目。这里也是大湾区东岸唯一集中连片、规模最大的建设用地。借助土地收储服务，华夏幸福可获得百万平米回迁房的代建业务，更有机会低成本获取商品住宅用地，以及开展城市更新前期工作的有利条件。

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