祥生控股集团登陆港交所：销售逾千亿 盈利能力稳步攀升

祥生控股集团于11月18日成功登陆港交所。公司此次上市共发行6亿股（不包括超额配售股份），发行定价为5.59港元/股，募资所得款项净额约31.71亿港元。公开资料显示，祥生控股集团募集资金的60%将用于物业项目的建设拨付资金、30%用于偿还现有信托贷款、10%用于一般业务营运及营运资金。

2017年至2019年，祥生控股集团实现营收从62.93亿元上升至355.20亿元，年均复合增长137.58%。

公司近三年的毛利率持续上升，2019年达到23.9%，原因包括销售价格上升、每平方米销售平均成本占比下降等。

土地储备方面，截至2020年7月末，公司拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，应占总建筑面积约为2382.48万平方米。浙江省仍是祥生控股集团的最大重仓地，应占总建筑面积占比达到49.8%。

祥生控股集团的流动比率多年来始终保持在1倍以上，公司短期压力较小。此外，公司经营活动产生的现金流量净额在2019年实现转正，金额为35.17亿元。

近年来，房地产行业增速放缓，企业间优胜劣汰加剧，市场集中度不断上升。祥生控股集团通过上市，将增加股权融资的渠道，有利于进一步增强公司竞争力。

销售额位居行业TOP30 浙江省销售份额领先

祥生控股集团是一家总部位于上海、深耕浙江且布局全国的中大型房企。

公司于1995年成立于浙江绍兴，2004年至2007年期间分别进入江苏、上海等市场。2016年，祥生控股集团采纳“1+1+X”的扩张战略，以浙江省为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至此区域外的其他具有高增长潜力的区域城市。

到了2019年，公司在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。根据第三方研究机构克尔瑞的2019年全国房企销售额（全口径）排名数据，祥生控股集团以1159.3亿元位居第28名。

除了祥生控股集团，2020年以来另有4家内地房企登陆港股上市，分别是汇景控股、港龙中国地产、金辉控股和上坤地产。在今年市场情绪整体偏好互联网、医药、半导体等新兴产业股票的背景下，上述几家新上市房企的股价表现并不弱势。

值得一提的是，按照2019年地产销售额排名，祥生控股集团是全国TOP30房企中最后一家登陆资本市场的企业。这一方面说明房地产市场已经进入成熟期，另一方面也说明未来行业竞争格局会更加稳定，头部企业或强者恒强。

过去三年营收利润增长数倍 毛利率稳步提升

2017年至2019年，祥生控股集团实现营业收入从62.93亿元上升至355.20亿元，年均复合增速达到137.58%。同期，公司的归母净利润由亏损3亿元上升至盈利23.12亿元。

2020年截至4月末，祥生控股集团实现营收85.52亿元，同比增长123.0%。

值得一提的是，由于房地产企业交付时才能确认营业收入，因此未交付合约销售金额这一指标能够较高的预测房企未来的财务表现。数据显示，祥生控股集团附属公司2017年、2018年、2019年、2020年截至4月末的未交付合约销售总额分别为426.98亿元、757.05亿元、864.51亿元和892.27亿元，呈逐年上升趋势。这对公司未来业绩增长提供了较好的支撑。

盈利方面，祥生控股集团毛利率稳步上升，2017年、2018年、2019年分别为13.2%、21.1%和23.9%。研究发现，这与公司产品销售价格上升、每平方米平均成本占比下降等因素密切相关。

数据显示，祥生控股集团2017年至2019年已确认建筑面积每平米平均售价逐年上升，而每平方米平均成本占售价的比例持续降低，分别为87.6%、79.2%、76.3%。此外，公司平均土地收购成本占售价的比例也不断下降，2019年时已降至28.7%。

祥生控股集团2019年实现净资产收益率（摊薄）50.1%，同比增长33.5个百分点；2020年4月，公司净资产收益率（摊薄）为40.3%，高于行业及同规模房企。

土地储备充裕 重点布局浙江省和泛长三角区域

在业绩快速增长的同时，祥生控股集团也拥有较为丰富的土地储备，这为未来发展提供了重要支撑。

招股书显示，截至2020年7月末，公司拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，包括181个附属公司开发的项目和24个合营企业及联营企业开发的项目。项目应占总建筑面积约为2382.48万平方米，其中已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约275.66万平方米，发展中物业的规划总建筑面积约1627.19万平方米，持作未来发展物业的估计总建筑面积约479.63万平方米。

从省市分部来看，浙江省仍是祥生控股集团的最大重仓之地，应占总建筑面积占比达到49.8%。其次分别为安徽省、山东省、江苏省，分别占比14.0%、8.6%和8.1%。土储分布印证了祥生控股集团的发展策略，即深耕浙江省及泛长三角区域，同时策略性覆盖全国。

2020年以来，尽管有疫情的影响，祥生控股集团继续择机补库存、调结构。据亿翰智库统计，截至2020年7月20日，祥生总共新增18宗土地，其中14宗位于已进入的城市，合计补仓面积203.142万平方米；4宗为新进入城市/区，新增土储面积合计49.17万平方米。

短期偿债压力小 经营现金流2019年实现转正

祥生控股集团通过预售现金流量及银行及其他借款、公司债券、资产抵押证券、优先票据等外部融资方式为公司运营发展提供资金。

2017年以来，公司的流动比率始终保持在1倍以上，短期压力较小。此外，公司经营活动产生的现金流量净额在2019年实现转正，金额达到35.17亿元。

截至2020年4月末，祥生控股集团账上拥有现金及现金等价物24.47亿元。考虑到已抵押存款和受限制现金，公司累计拥有现金及银行结余超过80亿元。

行业步入成熟期 祥生控股综合实力领先

近年来，伴随房地产调控以及城镇化率提升，房地产行业由黄金时代向白银时代过渡，呈现增速放缓、集中度不断提升的趋势。

根据第三方研究机构克尔瑞的数据，我国头部房企分梯队权益销售金额市场份额持续上升，TOP10、TOP30、TOP50房企的市场份额分别由2016年15.88%、24.38%、29.71%分别上升至2019年21.43%、35.65%和43.47%。

展望未来，拥有规模、融资、产品优势的房企将有更大的机会在长期竞争中获得胜出。

祥生控股集团销售额在2019年中国所有开发商中排名第28，位居头部位置。规模优势有利于企业降低开发成本、提升盈利水平。

融资方面，在“房住不炒”政策总基调下，房企融资渠道整体受到限制。祥生控股集团拥有多元化的融资渠道，包括银行贷款、信托融资、优先票据等。此次香港上市，公司进一步增加了股权融资的方式。

产品方面，祥生控股集团针对不同客户设计了四个住宅物业系列，满足不同层面的需求。樾系针对首次购房者，产品具有明显的功能性及实用性特色； 府系针对首次换房者，产品在功能及实用性之外亦提供舒适性及公共区域； 云镜系针对再次换房者，以现代简约设计风格为特色；Top系则面向追求奢华及寻求高度私隐生活方式的高净值客户，提供顶级工艺，并配备高端品牌的硬件及装饰。

成功在港交所挂牌上市，将有助于祥生控股集团在规模、融资、产品上构筑长期竞争优势。