房地产不好赚钱了？一大波央企开始变卖地产项目

近期，房地产行业产权转让项目明显增多。北京产权交易所公开信息显示，11月，房地产行业产权转让项目共有23个，其中，央企转让地产项目股权项目19个，占比近八成。

值得一提的是，上述19个央企项目出资人，包括招商局、华侨城、中化集团、中信集团、中国电建(行情601669,诊股)、新兴际华集团(行情601718,诊股)等，转让项目大多处于亏损、资不抵债状态。其中，主业为房地产的央企旗下公司转让项目频繁。

10家央企密集转让地产项目股权

每经小编据北京产权交易所公开信息梳理统计，前10个月央企转让旗下地产项目数量共有15个（其中：2月2个，3月1个，5月3个，7月1个，9月6个，10月2个），对比发现，11月单月转让的地产项目数量明显超过前10个月之和，呈加快之势。

具体来看，11月份，涉央企19个转让项目中，华侨城集团、中化集团旗下各4个，招商局集团、中国电建、中航工业旗下各2个，中信集团、光大集团、中机建设、中交集团、新兴际华旗下1个。共计10家央企密集转让房地产项目股权。

拟转让比例方面，只有天津瑞赛投资发展有限公司、青岛方靖置业有限公司、深圳市太子湾商储置业有限公司3个项目是100%转让。其余16个项目均选择转让部分股权。

在转让金额方面，武汉天创置业有限公司转让30%股权底价最高，约197739.1699万元；与动辄几千万甚至几十亿的转让底价相比，11月转让项目中竟也有底价不足50万元，甚至仅要1万元的项目。11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司 51%股权，转让底价仅为1万元。

这是什么概念？1 万元在很多城市连 1 平米的住宅都买不到，现在却有机会买下一家公司的一半股权。

截图来源：北京产权交易所

财报显示，2019年，河北际华润泽物业服务有限责任公司营收947.41万元，净利润亏损210.0万，所有者权益-90.05万元；2020年10月31日财报显示，标的公司虽然盈利43.65万元，所有者权益-46.4万元。

另外，还有一些央企转让项目也是处于亏损、资不抵债的状态。

招商局集团旗下招商蛇口(行情001979,诊股)于11月2日和11月3日先后转让两个房地产项目，分别为深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及23800万元债权和深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价分别为109816.45万元和260164万元，这两家标的公司均为亏损状态。

华侨城集团旗下华侨城也于11月3日和11月6日先后转让两个房地产项目，分别为武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权和温州华侨城投资发展有限公司51%股权，转让底价分别为197739.1699万元和27054万元。这两家标的公司也均亏损。

中化集团旗下中国金茂更是先后3次转让子公司房地产项目股权，11月4日挂牌转让青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权，转让底价为4007.72万元；11月11日挂牌转让常州龙茂房地产开发有限公司45%股权，转让底价为86609.97万元；11月13日挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权，转让底价为52556万元。这3家标的公司同样均为亏损状态。

央企密集转让地产项目

背后有何深意？

对于房企股权转让信息暴增的原因，业内人士认为，主要是融资环境收紧，三道红线的出台。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，直接影响房企的融资规模，降负债成为企业较为棘手问题；抛售资产可以快速回笼资金，能快速降低负债；央企转让股权不仅能快速降低负债，还能加强公司的现金流。

据中新经纬，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于此类产权交易来说，实际上有很多原因。第一、不排除部分央企本身地产业务不多，其实是把一些非核心资产进行转让。第二、如果地产业务比重比较多，那么也是在缓解资金压力，尤其是当前金融政策收紧等情况下，房企更需优化财务数据。转让也就相当于回笼资金，有助于改善资金状况。当然从实际过程来看，类似转让若频率比较高，也易引起投资者关注，包括其资金状况等内容。

另外，中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，央企密集转让地产项目股权与国资委之前发布“退房令”有关。

据此前华夏时报报道，国家为了调控房价，向多家央企发出了退房令，其中包括中石化，联通等，再加上其他大大小小的央企，总共有78家。

“将非核心业务列入2020年改革攻坚重点工作文件后，国家电网罕见就主辅分离公开表态：下决心退出传统制造业和房地产业务。”这一表述出现在国家监委网站3月22日公布的《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》（以下简称通报）中。

该通报称：“下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。”此外，“公司集体企业深化改革实施方案获国资委批复，制定工作意见加强对各单位工作指导，确保2020年6月全部完成。加强对宾馆酒店改革督办整改，积极研究市场化宾馆酒店改革模式。截至2019年底，33家未完成改革脱离的宾馆酒店中，12家已完成关闭撤销或脱离，其他21家正加快推进整改。”

央企退出房地产行业，也是国家调控的主要措施落地。

被问及央企密集转让旗下房地产项目股权时，谢逸枫表示，央企退房令对央企自身的发展是一件好事情，集中精力干好自己的主业。

需要说明的是，监管部门对于国企负债率的要求越发明确。因此，“央企将放弃之前进展不佳、预计效益不好的业务，包括房地产，未来房企股权转让的现象将继续增加。”刘兴国称，房企股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。股权转让信息公布较为频繁的房企主要有华侨城、招商和金茂这三家央企，这几家企业本身经营倾向于稳健保守，并非行业内的高杠杆企业，积极出售股权主要是为了响应监管要求。

多个业内人士：

未来地产转让项目或将继续增加

据证券时报，克而瑞研究中心研究经理在朱一鸣看来，股权转让潮的出现，是行业资金压力的体现，规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险的能力更弱的中小房企面临的压力更大。房企通过部分股权转让引入有实力的合作方提前回笼资金，也通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。预计行业洗牌将会持续，中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速，行业集中度将进一步提升，同时，房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，新规下，房企融资规模明显受限，资本扶持的力量将会减弱，行业要更加注重自身创造现金流的能力，精细化运营。房企战略需面临调整，调整初期转让地产项目股权必然增加。在融资环境收紧下，多元化的发展战略将会调整，要摒弃资不抵债的项目，降低公司成本，求得公司的长远发展。

严跃进认为，后续央企转让旗下地产项目会增加，现金为王，这也都是为了缓解资金压力。转让以后，到明年新项目投资也不会太被动。

谢逸枫预计，在“退房令”和“三道红线”融资监管新规环境下，未来地产转让项目或继续增加。