郭施亮：社科院报告称房价只涨不跌时代已经过去股市是楼市资金首选吗？

2020-12-02 10:56:35来源：金融界网站

近年来“房住不炒”的主基调一直没有发生变化，从政策层面的角度分析，房价局部大涨大跌的风险已经成为了防范房地产市场风险的重点所在，这些年来当部分地区传出了房地产调控松绑或房价快速上涨的传闻时，政策面上却并未给予投机资金丝毫的炒作机会，房地产松绑预期屡次落空。

从近期社科院的报告显示，在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成常态，房价只涨不跌的时代已经过去。从社科院的分析报告中，实际上进一步印证了“房住不炒”的政策将会延续很长一段时间，打击房地产投机行为已经不是一句空话。

对投机资金来说，本以为房地产调控力度会逐渐减缓，并为投机资金创造出一个很好的炒作机会。但是，从这些年的情况分析，投机资金在炒作房地产的过程中，却需要承受着很高的成本压力。与此同时，对房地产投机资金来说，他们首要关注的因素并非房价涨跌的幅度，而是市场的流动性问题。然而，在实际情况下，近年来房地产市场的调控持续趋严，市场流动性以及变现能力受到了很大的影响，投机资金的炒作成本却不断抬升，对采取高杠杆炒房的投机客来说，更是受到了雪上加霜的冲击压力。

一方面是房地产市场的赚钱效应已经大不如前，越来越多的资金开始考虑降低房地产市场的投资规模；另一方面则是国内刚性兑付有逐渐打破的预期，从近期P2P的完全归零到信用债违约风险的骤增，这些现象也是刚性兑付逐渐打破的结果。在刚性兑付加快落地之际，实际上将会从本质上改变投资者的风险偏好，对以往热衷于刚兑的投资者而言，也将会考虑到资产分散配置的需求，甚至进一步提升股票资产的配置比例。

从某种程度上来看，过去多年股市与楼市之间存在一个跷跷板的效应，但因国内楼市的吸金效应太强，却最终导致股市的资金都被吸金楼市之中了。其中，最直接的体现，则是多年来上市公司大股东及高管们，都有着从股市变现买房的强烈需求。即使是上市公司，也会把部分自有资金用作房产投资，有的主业非房地产的上市公司，也做起了囤房投资的操作。由此可见，房地产市场对股票市场等投资领域的吸金效应确实非常强大。

资本本身具有强烈的逐利性，当房地产市场处于黄金二十年的阶段，各路资金加快涌向房地产市场，并对股票市场起到了一定的资金分流压力。但是，“房住不炒”逐渐深入人心，且可能成为一项长期性的政策定调，对资金来说，肯定会考虑到房地产的潜在增值能力以及流动性与变现能力。假如房地产市场缺乏了持续赚钱效应，且自身的流动性与变现能力进一步变弱，那么将会深刻影响到资本对房地产市场的投资增值效果，甚至会对房地产市场的投资能力进行重新的定位。

在房地产赚钱效应下降以及刚性兑付逐渐打破的背景环境下，肯定会有部分资金流向股票市场。相对于其余主流的投资渠道，股票市场确定性的机会更多，一旦股市形成了有效的赚钱效应，那么肯定会加快场外资金的流入速度。

资金逐渐从楼市流向股市，可能会是一个相对漫长的过程。但是，在刚性兑付逐渐打破的背景下，股市潜在的增量资金规模还是不可小觑的，作为以资金推动为主导的市场，只要增量资金足够多，那么股市的机会也会更加丰富，对股票市场来说，这也是带来中长期的积极影响。

不过，资金从股市流向楼市，并非一朝一夕可以实现的目标。对不少房地产投资者来说，他们对房地产市场的投资信念非常坚定，并不会因一两年的震荡表现轻易离场。在未来一段日子里，国内房地产市场的分化状况将会越来越明显，在房地产市场大分化的时代下，专业的房地产投资者依然有市场，但对高杠杆炒房的投机客来说，却不得不考虑炒房的综合成本，稍有不慎，则可能陷入房产投资的困局之中。

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