恒大物业靠谁赚钱

本文来自微信公众号：雷达财经（ID：leidacj），作者：李万民，编辑：深海。

12月2日，恒大物业在香港联交所主板正式上市。当日开盘前集合竞价报8.84港元，盘中一度涨至8.93港元，随后震荡回落，最低报8.54港元，跌破8.8港元发行价，当日收跌0.23%，收报于8.78港元。次日，股价继续围绕8.8港元上下浮动，最终收于8.8港元/股，与发行价持平。12月4日，恒大物业微跌0.11%，市值为950.27亿，未能站上千亿港元大关。

雷达财经注意到，恒大物业对恒大集团依赖颇重。2017年至2019年，来自控股股东恒大集团及恒大集团合营企业的物管服务收入占比一直维持在不低于99.7%的份额，截至今年上半年也依然占据着99.5%的份额。物业管理服务中，独立第三方开发商所贡献的收入占比虽然在增长，但截至今年上半年也仅有0.5%。

部分券商对此保持了谨慎的态度。中泰国际证券研报提示了公司存在的市场竞争风险，以及业务上对于恒大的高度依赖，给出69分的综合评分，级别为"中性"，尚未达到"申购"级别。安信国际证券给出6分评价，肯定了公司的知名度、规模、管理层能力等因素都比一般物业公司优胜，同时提示恒大系股票一向波动，投资者要特别注意。

引入战投，负债率下降19%

今年下半年，房企"降负债"成为主旋律。8月20日，央行、住建部等部门召集重点房企召开座谈会，传递出"三道红线"的融资监管指标，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍，根据触线情况分为红、橙、黄、绿四挡，对不同档次给予相应的融资限制。

"三道红线"指标，成为悬在追求高增长房企头顶上的达摩克利斯之剑，恒大也面临债务压力。

为了降负债，恒大抬出多项举措。包括在9月初宣布全国619个楼盘全线7折促销；出售旗下资产，11月初宣布，以148.5亿元将持有的广汇集团40.96%股权转让给申能集团；寻求战略投资者帮助，除与原本的863亿元战投签订补充协议外，又引入437亿元战略投资；将恒大物业分拆上市。

恒大物业最早传出分拆上市计划是在7月底。当时，中国恒大发布公告称正考虑分拆物业管理服务及相关增值服务业务于香港联交所独立上市。随后，恒大物业分拆上市进程得到了快速推进。

8月中旬，中国恒大公告宣布，将为旗下物业管理业务引入235亿港元战略投资，投资方包括红杉资本、中信资本、云锋基金及腾讯控股等实力派；9月29日，恒大物业向港交所提交招股书；11月15日，恒大物业通过港交所聆讯；12月2日，恒大物业正式于港交所主板上市。从提交招股书到正式上市，仅花了60多天时间。

分拆上市能给恒大降负债能带来什么好处？

上半年业绩发布会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧曾透露，光是恒大物业引入战投，就使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点。除了物业外，还会陆续把优质资产分拆上市，通过资本市场释放出来，为股东创造更大效益的同时，实现负债的下降。

收入依赖恒大集团

12月2日，恒大物业以8.8港元/股发行价于港交所主板正式上市。当日开盘前集合竞价报8.84港元，盘中一度涨至8.93港元，随后震荡回落，最低报8.54港元，跌破8.8港元发行价，当日收跌0.23%，收报于8.78港元。

次日，股价继续围绕8.8港元上下浮动，收盘价与发行价持平，当前市值为951亿港元，距离千亿港元市值只差临门一脚，却未能突破。总市值暂列港股物业股市值第二，仅次于碧桂园服务。

值得注意的是，恒大物业上市之前，有行业人士预测其股价表现可期，市值或超千亿港元。但在恒大物业12月2日上市首日，却遭遇了股价破发，市值最终停留在950亿港元附近。行业人士认为，当前，物业股最火热的时期已经过去，物业股破发已不鲜见。恒大物业上市初期的股价表现，有大环境的影响，也有其自身业务因素影响。

恒大物业的历史，可以追溯至恒大集团成立的1997年。当时成立的公司名为广州市金碧物业管理有限公司，主要为恒大集团所开发的物业提供物业管理服务。

随着恒大集团的发展壮大，恒大物业也不断成长，截至2020年6月，恒大物业的在管规模已经超过2.5亿平方米，签约面积达5.1亿平方米，覆盖中国280个城市，服务近200万个家庭。据中指研究院数据显示，截至2019年，以综合实力计，恒大物业在物业服务百强企业中排名第5。

招股书显示，恒大物业营收主要来源于物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。招股书显示，2017年至2020年上半年，恒大物业营收分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元、45.64亿元。

其中，物业管理服务成为营收主力，从2017年至2019年，其贡献营收从25.38亿元提高到46.12亿元，占比从57.7%上升至62.2%，今年上半年，也仍然以61.9%的营收占比占据绝对营收主力位置。

这项业务对于控股股东恒大集团的依赖颇重。2017年至2019年，来自控股股东恒大集团及恒大集团合营企业的物管服务收入占比一直维持在不低于99.7%的份额，截至今年上半年也依然占据着99.5%的份额。物业管理服务中，独立第三方开发商所贡献的收入占比虽然在增长，但截至今年上半年也仅有0.5%。

除物业管理服务外，另一项主要收入来源非业主增值服务，同样存在对于恒大集团的高度依赖。2017年至2020年上半年，来自恒大集团及合营企业及联营公司所开发的物业中获取的收入占比占据了不低于98.5%的份额。独立第三方开发商所提供的收入占比，最多达1.5%。

部分券商对此保持了谨慎的态度。中泰国际证券研报提示了公司存在的市场竞争风险，以及业务上对于恒大的高度依赖，给出69分的综合评分，级别为"中性"，尚未达到"申购"级别；安信国际证券给出6分评价，肯定了公司的知名度、规模、管理层能力等因素都比一般物业公司优胜，同时提示恒大系股票一向波动，投资者要特别注意。

公司管理层表示，上市后恒大物业将大力进行第三方项目的拓展及并购，IPO募集资金的65%会用于战略性收购及投资。公司的发展目标是要打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。

上市后，恒大物业能否摆脱对恒大集团的依赖？我们将持续关注。