哪里的房子最值得买？官方会议透露了玄机……

2020年，中国的“基本发展战略”和“城镇化战略”，前者做了重要调整，后者做了新的修正。

于是让很多人产生了新的疑惑：未来买房子，到底买哪里？

基本战略方面，从之前的“偏重国际大循环”变成了“以国内大循环为主体”。

城镇化战略方面，从推动“大城市化”变成了“大城市降低人口密度+中西部省份设立副中心+重点县城成为扩大内需的重要支撑点。”

这两大变化看起来“相辅相成”，存在内部逻辑关系。看起来，沿海地区的大城市及其都市圈，暂时遇到了政策利空。

然而就在12月4日，一次重要会议的内容公布，给我们掀开了底牌。这就是日前国家发改委举行的，关于“三大区域”轨道交通发展的专题会议。

根据国家发改委官方发布的会议通稿，这次会议明确提出：

推进实施京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设是党中央着眼社会主义现代化全局建设作出的重大战略部署。三大区域是我国最重要的城市群、都市圈，发展以轨道交通为骨干的现代化综合交通网络，条件最为成熟、需求最为迫切，既利当前、又利长远。

为此，会议提出如下要求：

1、未来五年，三大区域计划新开工建设城际铁路和市域（郊）铁路约1万公里，到2025年基本形成区域城际铁路和市域（郊）铁路骨架网络，形成城市群1-2小时交通圈和都市圈1小时通勤圈。

2、梳理明确三年开工项目计划，建设总规模约6000公里，加快建设一批条件相对成熟的城际和市域（郊）铁路项目。

3、准确把握土地综合开发。对新建城际铁路和市域（郊）铁路项目上盖开发、既有铁路用地综合利用等其他开发方式进行深入研究，探索城镇化地区铁路综合开发新模式。

千万不要以为，国家发改委在唱独角戏。

参加这次专题会议的，还有自然资源部、生态环境部、水利部、林草局、铁路局、军委后勤保障部，以及国铁集团、国家电网、南方电网的领导，当然还有三大都市圈涉及的8省市的领导。

这俨然是一次“誓师大会”，部门非常齐全，声势非常大。而提出的建设目标，也堪称宏大。未来5年，新开工建设城际铁路和市域（郊）铁路将达到1万公里，注意，这还没有包括地铁、轻轨！

这个建设规模，妥妥的全球第一。

国家为什么要全面加快三大都市圈的轨道建设？这将带来哪些影响？是哪些城市的利好？

第一，之所以要加强“三大区域”城市铁路、市域（郊）铁路的建设，主要还是为了稳增长、保就业，带动全国的发展。

这次会议通稿明确指出，“三大区域是我国最重要的城市群、都市圈”，而且建设密集轨道交通的条件最为成熟，所以要在三大城市群优先投资。

虽然国家有意振兴东北、西部大开发、中部崛起，但大项目投资需要讲求经济效益，尤其是铁路、地铁、城际等投资规模巨大，在没有需求的地方撒钱没有意义，只能优先选三大城市群。

目前京津冀、长三角、大湾区经济总量占全国的比重超过40%，人口占比34%，上市公司占比超过50%，世界500强总部企业占比超过80%，对外贸易占比超过三分之二。

此外，全国每年科技研发经费投入的54%和专利授权量的56%，也集中在三大城市群。

无论从哪个角度看，京津冀、长三角、大湾区等三大城市群都是中国的核心地带、主力部队。

2020年是货币扩张之年，2021年必然是收缩之年。收缩之年里，要稳住就业和增长，政府投资显得更加重要。中国每年在交通方面的固定资产投资，在3万亿以上。不把这么多的钱撒出去，就难以创造足够的就业岗位。

另外，会议提出的“对新建城际铁路和市域（郊）铁路项目上盖开发、既有铁路用地综合利用等其他开发方式进行深入研究，探索城镇化地区铁路综合开发新模式”，也意味深长。

不断延伸的轨道交通，会全面提升大城市郊区、邻近城市的土地价值，给地方政府带来滚滚财源。中国正进入“中低速印钞”的阶段，政府还要对实体经济减税降费，钱从哪里来？当然是：火车一响，黄金万两。

在鼓励汽车消费、公路大堵车的时代，能拉动土地价值的“有且只有轨道交通”了。

第二，投资的“效益原则”决定了，增量投资必然集中于人口、产业密集的地区，这将强化城镇化的马太效应。

理想的发展模式，是全国均衡、大中小城市一起发展。但如果你研究世界各国的城镇化历程就会发现，强者恒强才是一般规律；均衡发展只存在官方规划里，从来都没有变成过现实。

比如我们今天提及日本、英国、法国、西班牙、葡萄牙、墨西哥等国家的城市，一般人只能说出第一大城市是谁，完全说不出第二大城市是哪个。为什么会这样？是因为中小国家都出现了“一国一城”的局面，一般来说首都就是“一切的中心”，无论是政治、经济、文化、金融中心，还是科技、艺术中心。

至于体量大的国家，比如美国，可能出现多个中心城市。但仍然是“马太效应”，美国的东西两岸越来越强，中部普遍成为铁锈地带。

人口流动的不均衡、不对称，必然导致基础设施建设的不均衡、不对称，因为你在人烟稀少的地方修建城际铁路、地铁是没有意义的，只能证明自己人傻钱多。

于是，城镇化中的“上升螺旋”就出现了：大城市、都市圈人口日益增加，基础设施更新的需求增大；在有人口增量的城市、都市圈加大投资是有效益的，所以会有更多投资；更多的投资，不断完善的基础设施，吸引来更多的人口。如此循环往复，强者恒强。

“铁锈地带”则出现“死亡螺旋”，人口流失、投资减少、基础设施变差，不断出现恶性循环。

第三，这是大城市、城市群、都市圈成员的共同利好。

或许有人会说：这只会强化中心城市的抽血效应，对周边城市反而是利空。还会有人“鹦鹉学舌”般地举出日本的案例——当年修新干线，是为了让东京带动大阪的发展；结果修好之后，大阪的资金、人口纷纷流向东京……

中国的情况不完全一样，因为中国有户籍制度，有楼市限购，还有汽车限牌。

3大城市群5年修建1万公里铁路，对于三大城市群的中心城市，比如北京、上海、深圳，当然是利好。但由于户籍制度、楼市限购、汽车限牌的影响，对于都市圈内的其他城市也是利好。

比如对天津、广州、杭州、南京、宁波、合肥、东莞、佛山、苏州、无锡、廊坊、嘉兴、南通、中山、珠海、惠州等等，都是利好。

而且有这样的规律：城际铁路、高铁有利于大城市抽血周边城市，但地铁则有利于周边城市抽血大城市。

大城市抽血周边城市往往先发生，而周边中小城市抽血大城市在随后发生。

原因很简单：房价是梯次分布的，而且中国有限购、户籍、社保、限牌等一系列的制度，防止了大城市无限制的抽血。

所以，三大都市圈里的二类、三类、四类城市，也一样能享受1万公里城际铁路、市郊铁路带来的重大利好。

更重要的是，轨道交通的不断延伸，会在大城市周边创造一些新的次级中心，比如广州增城的新塘，比如惠州南站、东莞南站、嘉善南站等等。

还会催生出一批新的产业中心，比如东莞松山湖，上海苏州嘉兴交界处的淀山湖等。

上述两类地区的不动产，都会有显著的跃升，其涨幅甚至可能超过很多大城市的非核心片区。当然，这是一个价值逐步兑现的过程，需要时间。

在三大城市群里，长三角和大湾区的人口增长更好一些，再加上空气质量、气候条件更好，显然更值得投资。

至于京津冀，机会相对集中在：北京；天津市内六区、武清、北辰；廊坊的北三县、市区和固安。至于雄安新区周边，也有价值，只是有不确定性。