创4年新高！二手房成交量大增80% 上海楼市怎么了？一线城市全线反弹什么信号？

2020-12-08 10:55:45来源：券商中国

上海楼市成交热度备受关注。

研究机构的数据显示，11月，上海二手房成交环比增长超1成，同比增长超8成，成交量创4年新高。

对此，业内人士接受券商中国记者采访时表示，主要有两方面因素，一是今年置换需求比较强，二是今年的旧改力量比较强，加速了二手房市场交易。

值得注意的是，不只上海，深圳、北京、广州等三个一线城市11月二手房成交也有反弹。

二手房成交创4年来新高

今年4月以来上海二手房市场持续升温。

上海易居房地产研究院的最新报告显示，11月，上海二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，成交量创4年来新高，表现强势。

创4年新高！二手房成交量大增80%，上海楼市怎么了？一线城市全线反弹，什么信号？

回顾今年以来上海二手房市场表现，上海易居房地产研究院助理研究员王宁表示，1-3月二手房成交量受疫情影响较大，自4月疫情逐渐好转开始，二手房市场状态火热，5-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套，10月由于国庆假期的影响，数据出现异动，因此成交量回落到与5、6、7月相当的水平。

数据显示，2020年上海前11个月二手房市场成交量同比增长20.7%。从成交房源结构来看，11月份成交房源中平均面积为83.28平米，较上月微升。成交主要集中在浦东、宝山、闵行等地区，成交量排名前三位的板块分别为周康、三林、南桥新城。

从价格来看，统计局公布的10月70个大中城市房价指数中，上海二手住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨5.2%。根据上海市房产交易中心数据，11月二手房住宅套均总价为347万元，成交均价为41731元/平米。成交总额排名前三位的板块分别为联洋、金杨、陆家嘴(行情600663,诊股)。上海各区二手房成交价格均有不同程度的上涨。以浦东新区、黄浦区和闵行区最为明显，分别环比上涨1.0%、0.9%、0.8%，同比上涨6.8%、6.8%、6.0%。

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两个主要因素加速二手房交易

对于上海二手房成交创4年新高的原因，上海中原地产市场分析师卢文曦接受券商中国记者采访时认为，主要有两方面因素，一方面是今年置换需求比较强，因为疫情，全世界货币政策宽松，大家都有资产保值的心态，选择卖掉二手房去买新房。毕竟新房量的选择余地多，而且由于限价，相对来说新房价格还能符合大家预期，这种情况下，大家把二手房抛掉去买新房，也就加速了二手房市场的供应量，推动了市场交易。

另一方面是今年的旧改力量还是比较强的，今年上海旧改目标是2.8万户，尽管到年底了，但是黄浦区、杨浦区、虹口区等旧改征收地块很多，一旦征收的话，对二手房市场是直接的推动。因为有一部分人熟悉这个地方了，现在要动迁弄新房的话基本上都是郊环以外还要远的地方，人家不乐意去，尤其是一些年纪偏大一点的，已经习惯这个地方，不愿意去住郊区，所以区域内的这种小户型面积的二手房，一旦有动迁，还蛮火的。

“其实今年楼市如果不是疫情的关系，我觉得也是会慢慢向上走的。经过2017年、2018年的调整，2019年其实已经慢慢缓过来了，如果不是疫情的关系肯定也会反弹，但是因为疫情引发的货币宽松打乱了市场节奏，原本慢慢复苏的状态一下子集中释放了，如果正常节奏走的话，我估计这个爆发的力度可能没这么大。” 卢文曦对券商中国记者说。

卢文曦还表示，二手房跟新房有点区别，因为新房的供应受发放预售证节奏的影响，而二手房完全是一个自由市场，只要有愿意卖的，挂牌挂出来了就能交易。而且上海本身就已经进入存量时代了，卖四套房子，三套二手房，一套新房，所以二手房市场相对来说还是比较成熟的。

“另外，要去买新房的话，人家都要有验资的，没有达到首付怎么去买房子？所以要改善就得卖一买一，这种情况还是蛮多的，所以必须先把房子抛掉，所以价格上也算是比较好谈，这种情况下促成了交易。所以今年一二手房关联度还真的是蛮高的。”卢文曦对券商中国记者说，今年一些热盘，包括远郊的大品牌开发商的项目，“打新”的人很多。

不过，卢文曦也表示，除了个别一二手房价格倒挂严重的项目存在过热的“打新”氛围，上海总体价格控制的还算比较正常。

另外三个一线城市二手房成交也有反弹

不只上海，深圳、广州、北京等重点城市二手房成交也有反弹。

贝壳研究院数据显示，11月重点18城链家二手房实际成交环比增加6.8%，成交反弹幅度明显弱于2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累计成交同比增幅继续扩大至9.4%。18城中，有11城成交环比增加，7城环比下滑。成交增加尤其是增长明显的城市主要分布在长江中下游及珠三角区域，而成交下滑的城市主要集中在环渤海区域。

值得注意的是，珠三角成交总体反弹幅度居首。其中，广州11月成交结束疲软下行趋势，环比增加18%。深圳二手房成交受“715调控”影响在9月降至谷底后连续两月反弹，11月环比增12%。

深房中协统计数据显示，11月份深圳市二手房网签量（含自助网签）共计7396套，环比10月网签量量（含自助网签）反弹29%，但同比去年同期11月份10605套的网签数据，仍然下滑30.3%。总体看，新政以来，平均每月二手房网签量维持在近7000套左右水平，总体较为平稳。

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深房中协认为，从走势上分析，一方面，虽然近期新房“打新热”持续，但由于优质新房项目供需矛盾紧张，导致此类新房“中签”概率较低，部分未“中签”的需求有回流至二手房市场的可能；另一方面，由于新政的影响已持续四个多月，市场对于新政开始逐步适应，需求重新入市的积极性相比前几个月有一定的提高。

北京二手房成交也有反弹。据我爱我家(行情000560,诊股)研究院统计，11月北京全市二手住宅共网签17268套，环比10月增长20.5%，同比2019年11月增长40.44%；1-11月共网签147895套，同比2019年1-11月增长13.02%。11月，北京二手住宅市场继续维持5月以来的网签水平，网签量再破1.7万套，成交均价保持平稳，市场整体呈现长期企稳状态。11月机构签单水平前11月仅次于5月，年内表现相对较好。

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不过，我爱我家研究院认为，虽然环比增长两成，但11月网签水平与10月保持一致，与9月的17259套完全持平。受国庆长假影响，10月北京二手住宅网签量只有1.43万套，但剔除节假日后，10月工作日的平均网签量为772套，11月则为760套。因此，不考虑国庆长假因素，实际上北京二手住宅网签量自5月以来已经连续7个月保持在1.6万套以上，网签水平非常平稳。

对于12月的市场走势，深房中协认为，总体而言，虽然现阶段的部分购房需求可能存在回流二手房市场的趋势，同时，市场也逐渐度过了调控政策适应期，需求入市态度相比前几个月有所提高。但一方面，受年末银行信贷收紧影响，另一方面，根据相关数据统计，年末新房市场仍将有将近38个潜在入市项目正在赶跑途中，新房市场分流二手房市场的需求影响依然存在，因此，综合分析，年末二手房市场的网签量，大概率将维持现有总体平稳的水平。

我爱我家研究院则认为，11月机构签单量增长，市场交易相对活跃，年内目前仅低于5月迟来的“小阳春”，12月继续走高的概率相对较小，预计12月机构签单量或将稳中有降，网签量则将稳中有升，成交均价继续持平，但市场也存在年底翘尾可能。12月过后房地产市场将进入春节前的淡季，市场下行趋势将会加强。

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