长租公寓这个市场 怎么就崩了

某壳爆雷后，舆论场热闹无比。按照我国舆论场“帮助弱势群体”的一贯口径——慷他人之慨、柿子捡软的捏，房东的正当权益成了很多“正义人士”的目标。甚至一些真真假假的法律人士开始脑洞大开地“秀正义”了。

有的热衷证明房客的“居住权”高于房东的所有权，我不得不佩服这路人马的想象力和勇气（如果他们真是法律专业人士，这真是勇气可嘉）。

还有的拿着租客和蛋壳签的合同就推断出蛋壳和房东属于“全权代理关系”，以论证房子可以继续住下去，这推理才能名侦探柯南比不了。

“站在正确的一方”是舆论场表演的常态，尽管房东在事件中也是受害者，但是在嘴炮正义观里他们是可以被牺牲、再被加害一次。至于本来在我国就很脆弱的产权成为“正义的代价”，键盘侠和“法律人士”是不管的。

姿势秀完、流量管够后，到底怎么解决租房难、怎么避免再出现类似的悲剧，和他们有什么关系？

真要深入探讨问题涉及诸多敏感时，他们的“正义”向章鱼的触手一样灵敏、柔软，及时躲闪。骂市场、喷企业时的顾盼自雄，在更坚硬的东西面前，会变得和发情的母猫一样温柔殷切。

如此聪明精致的“正义”，无助于社会的进步。

正本清源，对长租房模式的兴起、爆雷应该有正确的解读，“企业贪婪”“市场失效”的安全套、万能药其实是迷魂药，给个情绪宣泄的出口罢了。但这种情绪宣泄，却把问题的认知导向了反面。

1 中国长租房不是市场机制的产物

中国的房地产也发展了三十年了，2016年之前租赁市场一直是散租为主。是业界不知道海外发展近百年、很成熟的长租房模式吗？当然不是，各大房企和研究机构对这一领域的研究都是很早就开始了，但是迟迟没有动手。

原因很简单，租售比太低，没有市场条件。

中国房地产市场从无到有，经历了一个资产快速升值的阶段，房价上涨速度远远高于房租上涨速度。比如房价上涨最快的年份2004年至2008年，中国房价增幅高达60%到100%，而租金涨幅仅维持在2%上下。

▲1998年住房商品化改革以来中国房价走势

这是因为买房是投资，资产价格上涨速度取决于投资的热度。而租房是消费，上升到速度天花板取决于租客收入上升的速度。投资可以快速大量吸引资金进场，百川入海、众人拾柴火焰高。而收入增速显然没那么快，尤其是在中国，国民收入增长是长期滞后的。因此，中国房地产市场的租售比低得惊人。

国际公认较为正常的租售比是1：200到1：300，而我国五十座重点城市长期维持在1：500左右。这意味着房价相当于500个月的房租，租金的年化收益率才2.4%。一线城市和大部分强二线的租售比更低，租金年化收益率低于2%。

如果是短租，那还可期望在不久的将来抛房变现，租金收益就是个锦上添花。要是长租，就靠这个投资回报率水平，连正常的融资成本都覆盖不了，是明摆着亏本买卖，企业怎么肯干呢？

所以，2015年之前，租赁市场都是散客出租为主，企业仅限于中介机构介入其中。如果市场机制正常发挥作用，长租房产业压根就不可能出现。变化发生在2015年以后。一连串的政策引导，快速完成了养蛊食人的操作。

2 政策引导出来的长租房

2015年购租并举首次登场，租赁市场的发展开始受到极大关注。但也只是关注，因为账算不平，企业当然不会动。

政策扶持的大动作出现在2017年，实质性的政策扶持接二连三。最主要的是资金，低成本资金来了。从中央到地方，资金出笼，有各项直接补助，还有各类专项基金，产业基金、区域开发基金等等，名目不一，结构类似。

政府出一部分，企业出一部分，金融机构出大部分，讲白了就是配杠杆。这就是“产业政策引导”的模式，过去的太阳能(行情000591,诊股)、新能源车到长租房，标签不同，剩下的还是那个老配方、老味道。

这个模式的理想状态是，政府投资引导，本来无法完成经济核算的亏欠买卖就有利可图了，吸引“社会资本”进入，实现良性循环。故事逻辑是通的——会做PPT的人才在高校、衙门也有的是。

可是，如果纸面计划的盈利都能实现，那么乐视贾老板也不用“下周回国”了。一分钱一分货，年入数千万起的贾老板做不到，你以为衙门里十几万年薪的科员们就做得到？他们要做得到，不早就出来当商业大亨了？

在经济领域里，高估政府的经营能力是荒谬的。可是，“社会资本”非信不可。“社会资本”无非是企业、金融机构和民间投资，银行系统是当然的主力。一则银行最有钱，二则银行是公立的重镇，最听话。

政策导向清晰，让银行降息那就得降息、要你放款就得放款，这就是我们强大金融系统——只要令牌到位，什么核算机制、风控机制都得让位。企业，那就更没得商量了。招之即来呼之即去，政策引导的长处不是能搞好经济，而是强制力。

因此，2017年各路人马纷纷入局长租房。首当其冲的是地产大佬万科、碧桂园、保利、龙湖……都是大牌。这些地产大佬做重资产模式，买地建房然后长租，属于“种田流”。这种朴实无华的模式是很难做“花账”，是赔是赚一目了然。

2018年万科推出翡翠书院项目，10年180万元租金的长租房项目，这高大上的程度，大众惊得下巴颏都掉了。

可是，万科算下来不赚钱，账都摊开了，万科作为地方国企的精英尽力了。2.4%的融资成本堪称全行业最低了，项目高端定位到了利润空间最大化，但最终结果还是亏。万科都只能如此，其他条件差的长租房项目就不用说了。

所以，房地产大佬们轰轰烈烈进长租房领域，又低调地出来了。讲白了，重资产模式的长租房项目，“社会资本”来了也亏不起。企业、金融系统甚至地方政府都承担不了这么大包袱——房地产资产太“重”了，上百亿投资正常的。一年只亏个1%也得1个亿的小目标灰飞烟灭。

万科2019年净利润也就389亿元，单个项目亏个几亿，而且起步准备亏十年，她和银行都不会干的。政府补贴呢？财政那么紧，真不能上亿起跳地长期补贴。

重资产投入当“大房东”的地产大佬这路人马无功而返，情理之中、也是意料之中。

“大房东”们都走了，场子里就剩下各路轻资产的“二房东”了，蛋壳是其中之一。

3 一脚油门一脚刹车的大型车祸现场

其实，大房东自建自持自租都赚不到，“二房东”们靠点租金差能赚到？用脚趾头想想，也知道不可能嘛。这才有了资金池的花样玩法，租金贷等一系列故事由此开始。

靠资金池吃饭，和庞氏骗局只有一步之遥：交易有实际利润，那就是买卖；交易实际是亏损的，秒变庞氏骗局。但“互联网思维”的乱入让风险边界带上了玫瑰色。因为可以讲一个规模换效益的故事。

每个互联网PPT创业者都会告诉投资者，规模大到一定程度就会盈亏平衡，前面亏损无非是获客成本。至于这个利润怎么从规模中来，就看自由发挥了。可以是规模带来垄断优势直接涨价，也可以是主业亏钱获客、增值服务赚钱。逻辑上都对，但是这个规模化的盈亏线得靠钱烧出来。

因此，“二房东”得保持资金池的高水位，资金池要维护日常营运补贴亏损，还要支撑起高速扩张。亏多亏少都是次要的，规模才是首位。蛋壳们越亏越扩张的怪圈就是这么来的。

要保持资金池的高水位就需要高杠杆，高杠杆意味着高风险，最终高风险引发监管紧惕。2017年开始，扶持政策变脸为严监管，“二房东”的房租贷比例一再受限，政府引导出来的低成本资金也开始切断。本来就是冲着政策引导背景来的市场投资者也谨慎了……多米诺骨牌开始倒塌。

2017年底，政策导向美式权益型房托资产REITs模式，可以称为重资产模式的2.0版本，轻资产的“二房东”模式风光不再，资金退潮，露出来的都是礁石。

▲REITs模式应用在公租房的设计

2018年开始，长租房企业开始连续爆雷。直到蛋壳出事，已经170多家长租房企业倒产了，蛋壳其实算是坚持得比较久的，久到完成美股上市。她能比很多道友多生存两年，优势在于他有更好的北美融资渠道，规模也做得更大了。但是，这只是延缓了赴死的节奏。

值得一提的是，蛋壳和政策引导出来的政府扶持资金之间也是关系深厚。6月份蛋壳掌门高靖被警方带走，有消息称源于和某地方政府基金的6亿资金有关。

当初猛踩油门的那只脚猛踩了刹车，大型车祸现场就是这么来的。企业确实难辞其咎，可一脚油门一脚刹车也有问题吧？

4 租房难应该怎么破

不管短租长租，解决租房难问题就行。真那么难吗？鼓励长租房发展，政府确实应该有所作为，但不是开闸放水加油门的打法。

当下热乎的REITs模式也要面对租售比太低的市场，收益率2.4%的信托基金有多大吸引力呢？政府能实现的、根本解决之道就是大幅降低土地出让价格，这肯定不是什么新思路。

地贵了房价就贵，反之亦然，这是最基本的常识。为长租房用地大幅降价，这在理论上很简单。但是，如果能轻易做到的话，早就做了；不要说解决租房难了，就是房价也得应声而降。

然而，地方财政紧张，就指着土地财政补充了，地再卖低了，财政缺口怎么办？新出炉的地方财政数据是31省市中只有上海有财政盈余。

所以，没有土地价格的大幅让利，无非还是拉银行上菜、政府给补贴的老路，能走多远，要打问号。可是，动了土地财政的蛋糕后，各个地方的财政窟窿又怎么办呢？一个问题解决了，另一个问题又来了。到底问题的根子在哪里？

土地价格难动，就没办法了吗？是不是可以在增加供给上动点脑筋呢？我们的城市不是没有闲置空间，却因为行政限制而无法实现功能转换。未利用的旧厂区、大量空置的写字楼、招商不足的各类园区，还有因为电商崛起而日益廖落的商场，都可以利用起来。

只要允许企业对这些空间进行合理的改造，用于长租房并非难事。代价和风险都很小——至少比一脚油门一脚刹车的车祸风险小很多。

唯一要突破的就是各种行政限制。仔细想想有点荒唐，如果人都没地方住，留这么多空间等着人家来创业、来办公、来购物？等得着吗？粮食不能浪费，宝贵的城市空间也不能啊。人还能被白纸黑字的文件逼死？可有时候就是这样的。

经济领域出问题后，骂市场、恨企业的情绪宣泄在我们这永远有大把拥护者，可是找了个万能背锅也不是解决问题之道。

上述种种，很多键盘侠其实不是不知道，但是精致的他们总想绕路走，撞多少次南墙也不回头。