蛋壳成不了社畜的“壳” 也成不了开发商的“蛋”

如果长租公寓能赚钱，斧头帮为什么不做？

蛋壳碎了，长租公寓还有未来吗？

最近长租公寓品牌蛋壳公寓暴雷引发的事件持续不断，从最初的租客、房东之间的纠纷，扩散到租金贷涉事方微众银行的卷入。

直到上周五蛋壳公寓暴雷事件终于引发了人命案：广州一蛋壳公寓的年轻租客跳楼身亡，原因是租客刚毕业还没找到工作，而房东却要求其限期搬走，陷入绝望的租客一时想不开，从18楼一跃而下。

而这一市场乱象也最终引发了最高法的关注。

同日，最高法副院长杨万明在新闻发布会上表示，有关地方和部门正在依法依规进行处理。这个事如果形成案件进入司法程序的话，我们人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。

事实上，此前不管线下还是线上，许多人问过海哥关于对长租公寓的看法，我总结了一句话：

近10年看不到盈利点，力劝大家不要入行、入坑。

01

长租公寓的两种模式

目前做长租公寓的主要有两种模式：重资产和轻资产。

重资产一般是房企利用自身的商办物业做的，比如龙湖的冠寓、万科的泊寓、碧桂园的碧家等等。

轻资产主要是又可以分两种，一种是整租一栋过来统一运营的，如上海的爱笑；

另一种是从散户房东手里签下再转租的，轻资产运营模式本质上就是二房东，收过来统一装修后赚取租金差，近年来各地暴雷的都是轻资产模式的长租公寓。

为什么会频频暴雷？

一方面是这个行业内有些从业者主观上就是想做个庞氏骗局，利用租金上的“长贷短付”模式圈钱跑路，将债务转嫁给租户的；另一方面，客观上这个长租公寓模式不赚钱。

不仅不赚钱，而且十年内看不到盈利的可能。

02

简单算一笔账

以上海非核心区20平米的长租公寓为例，海哥调查过，一般的租金在2500元每月，会有洗衣机、空调、床、橱柜、独立卫生间等配置，稍好一点的还会配置厨房，一般的装修成本在3万元左右。

如果是重资产模式，比如开发商自持，商办类地价约在1.7万至2万一平，算上3000左右一平的建安成本，我们统一算一下，打包就2万一平，20平就是40万的成本，加上3万元装修，总成本在43万；

租金每月2500，一年就是3万元，要14年才能回本，年回报率在7%左右。

看着还可以，实际则不然，要知道开发商都是借钱开发，许多开发商的融资成本早就超过了7%，即使像龙湖这样的优质房企才4%多，即使不计算长租公寓的运营成本，像龙湖这样财务成本极低的才有微薄的收益率，更何况其他房企做长租公寓。

那重资产这条路走不通，轻资产呢？

同样以上面的公寓举例，3万元的装修成本，轻资产的正常盈利方式是赚取租金差。

一般像上海非核心区的房东和二房东的租金差，20平的房间在500元左右，一年的租金差收益在6000元，如果投入装修，将要5年才能收回成本，第6年才有收益。

即使不算运营方的资金成本、运营成本，投资回报周期也很长。

既然算不过来账，为什么还有那么多人愿意做？

03

长租公寓最初就是个怪胎

一是政策催动。

长租公寓的蓬勃兴起，最主要的因素就是政策的催化、推动作用。

从2015年起就提出要发展租房租赁市场，到2016年6月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，此后又推出了“租售同权”等政策。

从那时起，无论是官方，还是社会，对长租公寓的发展均抱以极大期望，资本市场也放开了对长租公寓产品的融资。也就在2016、2017这两年，长租公寓蓬勃发展，许多开发商、中间方和运营方纷纷加入了长租公寓赛道。

在政策的大力鼓吹下，看似形势一片大好。

许多长租公寓品牌纷纷放卫星，几年内达到几百万间这样的指标都提出来了。只不过后来冷静下来一算账，发现根本不赚钱，而政策暖风也没继续吹，基本上就偃旗息鼓了。

第二个原因就是各怀鬼胎的利益目的。

当时开发商搞长租公寓他们是算过账的，账面上肯定亏钱，但是想从政策上打开口子，比如后期可以获得长租公寓的专项融资，发行长租公寓类的融资产品，政策上会给予优惠利率；

又比如可以以配套建设长租公寓为由在一二线城市跟地方政府勾地，取得便宜地价等等；

也有想从经营上打开口子，既然硬性成本做不到盈利，那能不能做多元化经营，比如引入其他服务，在长租公寓内开设咖啡、商店，或者APP网点，用商业销售利润赚取流量红利；

更大胆一点的，长租公寓做到一定规模量之后可以分拆上市，那样基本就解套了。

但等到开发商发现搞长租公寓盈利的路子一条都走不通之后，热情骤降。

末了，又成了一出“听了国家的话，上了国家的当”的老套戏码，如今几乎再无开发商愿意涉足长租公寓业务，已有的也纷纷从上市公司体系内剥离，比如朗诗。

因为实在是亏不起

而那些轻资产运营的，极少有真的想认真做长租公寓的，因为根据成本收益测算，要想赚钱，这是场长期的持久战。

怎么办？

像蛋壳公寓这样的逻辑就很简单，要想赚快钱，就得上市割韭菜。

运用资本魔术，大量拓展门店，采取“高收低租”的方式大量高价收购房源，低价租出去，迅速做大流量，当前期有资本投入的时候可以源源不断地滚大雪球，雪球滚到一定量就可以上市，披上政策扶持、互联网+等外衣，成功敲开了美股大门。

至于后期外部资金输入一断裂，就宣告玩完。

当然他们还引入了租金贷，可以更快速收回现金流，但这也无法改变这是一桩亏本买卖的本质。

本质上这就是个庞氏骗局。

另外一些鱼目混珠的长租公寓逻辑就更粗暴了，运用“长收短出”的方式赚一票租金就跑路。

因为市场规则的不成熟，以及政策制度的落后，将高层很好的一项制度倡议，被市场玩坏了，而长租公寓四个字甚至成了风险的代名词，不得不说这是一个深刻的教训。

如今以蛋壳公寓暴雷事件为借鉴，希望能好好总结经验教训，为后续这一行业的发展提供更规范的指导。毕竟大城市的很大一部分人还是要靠租房过日子的，给年轻人一个未来。

同时也给年轻人提了一个醒：

下次在对女孩子说“我养你”这种话的时候，先提前问一问房东答不答应。