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10年来罕见!楼市的利好……

2020-12-09 10:55:03来源:刘晓博说楼市

这个冬天,楼市的基本面有点冷——灰犀牛、三道红线、房企融资额下降,“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”和“把好货币闸门”,基本上每周都有“捶打楼市”新说法。

然而就在刚刚,楼市迎来了一个好消息!

根据国家统计局公布的最新数据,11月的“居民消费价格(CPI)”同比出现了0.5%的负增长!

这是2009年11月以来,中国CPI的月度同比涨幅,第一次为负数。

10年来罕见!楼市的利好……

从上图可以看出,CPI走势在2020年1月见顶之后,基本上“坐滑梯”一样下降。最近四个月,更是“断崖式”下跌。到了11月竟然直接“转负”了。

至于“工业生产者出厂价格(PPI)”,在“负增长”的泥潭里挣扎了将一年,11月同比下降了1.5%,颇有点“筑底成功”的意思(见下图)。

10年来罕见!楼市的利好……

我们还是重点分析CPI。

CPI,被我称为“穷人指数”,它反映的是基本生存的物价走势。主要是吃,其次是穿、行、电信等,房价没有包括其中,只体现了一些房租、装修的生活成本。

正因为CPI是“穷人指数”,所以它非常重要。即便是没有充分反映通胀水平,仍然是官方施政、央行决定货币政策的重要参考。

中国目前的CPI目标是3%左右。一般认为,CPI连续3个月同比超过3%,就有通胀危险,货币政策很难继续宽松。反之,CPI连续3个月同比跌破2%,可能就会有通缩危险,货币政策就应该放松。

当然,还要看全年的平均水平。

目前的情况,就非常特殊。11月CPI同比跌到了“-0.5%”,大幅低于2%,看似有强烈的通缩危险。

但1到11月的整体CPI,是同比上涨2.7%,仍算正常。

造成这种特殊状况的,是此前猪肉价格的飙升。猪肉价格飙升,是两大因素造成的:第一,非洲猪瘟;第二,此前地方政府对农民分散养猪的过度干预。

所以猪肉价格一度出现了罕见飙升,带高了CPI。但猪肉是有周期的,也就是所谓的“猪周期”,新养的猪会逐步上市,这时候猪肉价格就会下降,CPI就会回落。由于此前基数高,所以就会出现CPI“转负”的现象。

下面是统计局公布的主要食品价格对当前CPI的影响:

蛋类价格下降17.1%,影响CPI下降约0.11个百分点;

畜肉类价格下降7.3%,影响CPI下降约0.53个百分点,

其中猪肉价格下降12.5%,影响CPI下降约0.60个百分点;

鲜菜价格上涨8.6%,影响CPI上涨约0.20个百分点。

CPI走低为什么是楼市的利好?

这是因为:CPI走低,可以减缓央行加息的必要性。

10年来罕见!楼市的利好……

疫情之后,全球货币政策普遍宽松,中国还算是放水比较少的国家。即便如此,广义货币M2还是增加了16万亿左右。这是推动楼市局部回暖、股市结构性牛市的重要原因。

随着疫苗接近成熟,疫情在未来半年内被控制住,是大概率的事件。所以无论是欧美日,还是中国,都需要考虑货币宽松退出的问题了。

为什么A股行情一直迟疑不定,美国大选此前是一个重要因素;现在大选因素基本消失,只剩下了货币政策可能转向的问题。

CPI如果这样“插水式”下跌,央行想加息是不可能的。至少要等CPI反弹,回到2%以上才“说得过去”。加息的合理CPI水平,应该在3%以上。

目前来看,CPI探底才刚刚开始,至少会持续5个月左右的时间,才能再次反弹重回2%以上。重返3%,则可能要到明年下半年,甚至3季度了。

最近央行前行长周小川撰文,探讨了把房价等资产价格纳入CPI的可能性。如果房价、蓝筹股价格都纳入CPI,那么一定给CPI带来天翻地覆的变化,最终可能严重影响货币政策,甚至造成通缩。

这将是楼市和股市的利空。

我个人认为,周小川建议落实的难度很大。最好的解决方案,不是简单把房价、蓝筹股价格纳入CPI,而是应该在CPI之外另外公布一个包含房价、蓝筹股的价格指数。也就是说,未来双指数运作,这样可以避免对货币政策的误导。

至于楼市,仍然维持此前“板块轮动、轮流吃饭”的判断。股市,仍然维持明年一季度末之前,上证指数会创出近期创新高的判断。

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