同 策 解 读
根据同策研究院持续监测,40家典型房企中共计34家披露融资利率,整体融资成本区间为2.2%至12.38%,从房企融资利率区间来看,11月,多家房企融资利率区间发生变动。首先,一向融资能力强成本低的招商蛇口(行情001979,诊股)、万科、金地、保利四家房企本月最高利率均上浮至4%左右,虽然仍处于低位,但相比以往2%-3%融资成本有所上涨;相反,旭辉和绿地本月融资成本控制的很好,旭辉控股集团最低利率从5.85%降至5.25%,绿地控股(行情600606,诊股)最低利率从6.13%降至5.7%。此外,值得注意的是,富力地产发行了一笔3.6亿美元优先票据,利率均高至12.38%,创下了40典型房企已披露融资数据中利率最高的一笔。
从单独房企的融资区间来看,最低利率与最高利率的排列分布几乎一致,即最低利率处于低位的,最高利率同样也是低位;反之,最低利率高位的,最高利率同样高位。为了更直观的了解各家房企融资成本的情况,我们将34家房企融资成本进行比对,从下图可以看出,最低利率和最高利率变动方向几乎一致,印证了前面的说法,融资区间跨度大的房企并不多,因此基本可以得出越排在前面的房企综合融资成本较低,越往后的房企综合融资成本越高的结论。
图:1-11月34家房企融资最低利率与最高利率对比
整体来看,1-11月34家典型房企融资利率呈现出以下特征:①融资成本较低的房企基本为央企、国企及稳健性较好的民营企业如招商蛇口、万科、保利、中国金茂、中国海外发展等央/国企,因其特殊的企业背景,使其在资本市场更具有优势,能以更低的价格获得资金。而金地、滨江集团(行情002244,诊股)、绿城、龙湖和世茂等房企长期来良好的稳健性赢得了金融机构的认可。以世茂股份(行情600823,诊股)为例,世茂一直执行较为稳健的融资策略。企业资产负债率是金融机构对房企融资参考的重要指标,近3年世茂的资产负债率控制在60%上下,2020年三季度披露资产负债率仅66.06%,证明世茂的长期偿债能力很强。另外其他几家融资利率较低的民企负债率同样控制的很好,从A股上市房企2020年三季度报中披露,招商蛇口资产负债率68%、华侨城资产负债率76.06%、保利地产(行情600048,诊股)资产负债率77.94%、金地集团(行情600383,诊股)资产负债率78.38%、滨江集团资产负债率84.89%等指标都不高。从港股上市房企2020年中报披露,龙湖资产负债率75.91%、绿城中国资产负债率80.26%等指标也不高。在房地产企业高周转模式下,保持70%-80%的资产负债率是稳健性较高的企业,因此也更得到机构的青睐,能获得更低的融资利率。
图:2020年3季度A股10家典型房企资产负债率情况
图:2020年中期港股10家典型房企资产负债率情况
②融资成本较高的大多数为稳健性较差的民营企业相反,中国恒大、中梁控股、当代置业、建业地产、中南建设(行情000961,诊股)等民营企业融资成本较高,这些房企一直以来执行较为激进的融资策略,自身的负债率已经很高,如中梁控股,近3年来的资产负债率都在90%以上,峰值时曾经达到97.62%,意味着中梁几乎所有的资产都要拿来抵债,融资风险非常大,但中梁控股近一年开始降杠杆,资产负债率有所下降但依然是高位。另外几家2020年的资产负债率情况,建业地产高达92.02%、中南建设高达89.01%,恒大和当代置业的资产负债率也在85%以上。因此,这几家房企稳健性较差,融资成本自然高企不下。
Part.02
注:①自9月起我们对之前房企利率排行榜我们做了修改,现在的明细表以房企为主要维度,单独房企根据融资发生时间排序,大致能看出单独房企的融资时间线。
②融资利率为房企公开披露的融资利率,因渠道受限,未公开纰漏数据无法监测,榜单仅供参考。
同 策 解 读
从34房企融资利率明细来看,11个月内公开披露融资利率的共167笔,其中融资利率5%以下的共计65笔;融资利率在5%-7%之间的共计62笔;融资利率7%-10%之间的共计30笔;融资利率10%以上的共计10笔。相比2019年动辄10%以上的成本,2020年房企融到的钱便宜了。
数据来源:同策研究院、Wind
渠道方面,从境内外融资情况来看,境外融资成本相对较高,境内融资成本有所回落。以公司债为例,境外发债融资成本相对国内发债高。从具体融资事件来看,富力地产在11月份发行的一笔3.6亿美元优先票据,利率均高至12.38%,是所监测融资期间中融资利率最高的一笔。此外,中国恒大在1月份发行的两笔共30亿美元债,利率均高至12%;当代置业2月、7月、9月共发行了5笔美元债,融资利率都在11.5%及以上;而融资成本最低的为招商蛇口发行的2020年度第四、五、六期超短期融资券,共计52.5亿元人民币,三笔利率均低至2.2%。整体来看,今年1-11月,美元债融资成本要普遍高于人民币融资成本,但8月份美元债融资成本有所下滑。其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低,融资利率大多处于5%以下。但整体来看,年末房企融资利率有上升趋势。
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