信号！销售面积年内首次正增长 房地产投资全面复苏！历史新高又要来？

房地产投资全面复苏。

国家统计局12月15日发布的最新数据显示，11月，房地产开发投资、销售、到位资金等多指标累计增速连续9个月反弹，其中，开发投资连续6个月正增长，销售额连续4个月正增长，销售面积首次正增长，房企到位资金连续5个月正增长。

业内人士预计，年内最后1个月更多房企将推盘促销，全年新房成交规模将创历史新高，全国房地产业多项指标将继续转好，实现平稳健康发展的目标。

销售面积年内首次正增长

在11月的房地产多指标中，销售指标最为亮眼。

数据显示，1—11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。

值得注意的是，在连续9个月下降、10月首次持平后，11月的商品房销售面积累计增速首次转正，商品房销售额累计同比增速也连续4个月正增长，年内首次开始销售面积和销售额全面同比上涨。

从11月单月的销售情况看，中原地产首席分析师张大伟表示，11月单月房地产销售面积为1.75亿平方米，同比上涨12%；销售额为1.73万亿元，同比上涨18.6%。“这是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个11月，但单月同比涨幅相比10月有所放缓。”他说。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，11月商品房销售面积止跌转升，且累计同比增速大于去年同期水平(0.2%)，大有年底翘尾态势，临近年底房企进入业绩冲刺期，供货节奏加快，此外促销及优惠持续，市场行情好转。单月数据可以有力证明，11月商品房市场呈现量升价跌局面，单月销售面积17540万平方米，环比上升8.1%，单月销售价格为9865元/平方米，环比下降0.1%。虽然近期更多城市加入调控加码大军，但年底房企为冲刺业绩，会加大供应并采用多样化的营销策略，市场销售面积仍有上升的可能性，价格稳中有降。

“从单月来看，量价数据从7月起连续5个月刷新历史统计最高值，价格方面11月单月销售均价9865元/㎡，自7月破万、8月达到最高值后，连续3个月环比下降。可见在7月起的各城市集中调控以来，在销售面积加速修复、年度累计销售面积达到2019年同期水平的同时，销售价格得到有效控制。”贝壳研究院高级分析师潘浩说。

预计全年商品房销售面积同比小幅增长2.5%左右。

开发投资连续6个月正增长

从开发投资情况看，1—11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1—10月份提高0.5个百分点；房屋新开工面积201085万平方米，同比下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点；房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比1—10月份扩大1.9个百分点；土地成交价款13890亿元，同比增长16.1%，增速提高1.3个百分点。

值得注意的是，房地产开发投资累计增速已经连续6个月正增长。

易居研究院研究员沈昕认为，1-11月全国固定资产投资同比增长2.6%，可见房地产开发投资依然要好于固定资产投资。单月数据来看，11月全国房地产开发投资12936亿元，同比增长10.9%。7月份以来持续保持两位数的增幅，说明下半年全国房地产开发投资态势良好。

不过，王小嫱认为，房地产开发投资增速连续6月上升，但还未达到去年增速水平(10%左右)，短期内在经济逐步复苏下房企投资增速仍有上升的空间。

对于土地购置面积降幅扩大的原因，沈昕表示，3月份以来，随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅开始持续收窄，6月已接近0,7月以来降幅持续小幅扩大。下半年以来地市降温明显，可能与疫情期间各地延迟出让的土地已基本在二季度出让完成，以及部分城市下半年调控升级后，政府为稳地价和市场预期延缓土地出让有关。此外，“三道红线”的监管新规也限制了房企激进融资拿地的能力，预计全年土地购置面积同比将小幅下降。

房企到位资金连续5个月正增长

从房企资金状况来看，1—11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1—10月份提高1.1个百分点。

其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%；定金及预收款57384亿元，增长5.3%；个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。

值得注意的是，房企到位资金已经连续5个月正增长。

沈昕指出，8月以来房企到位资金增速持续小幅提高，目前增速已经基本达到去年同期的水平。根据此前对比数据，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差，这一趋势延续至今。2020年5月以来，两条曲线的差值持续收窄，11月差值仅为0.2个百分点。

“年初疫情发生后，央行多次向市场释放流动性，市场资金成本走低，今年上半年融资环境相对去年更宽松。但下半年以来，热点城市纷纷升级调控政策，房企融资政策也在收紧。预计短期内房企融资环境不会放松。”沈昕说。

潘浩也认为，房企资金状况持续改善，但从长期来看，房企到位资金增速自2009年起呈波动式下行走势，且2017年以来受融资政策收紧影响，到位资金增速大幅下滑，且逐渐接近零值。分项来看，自2006年以来，国内贷款占比呈下行走势，与2006年相较，国内贷款占比下降5个百分点；而定金及预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点，房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧，房企将继续通过加速去化的方式缓解资金压力，个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。

对于全年的指标，沈昕预计，年内最后1个月更多房企将推盘促销，全年新房成交规模将创历史新高，全国房地产业多项指标将继续转好，实现平稳健康发展的目标。