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同策研究院:杭州东站高铁新城之市场篇

2020-12-28 10:55:06来源:金融界网站

导语

发展十多年,目前城东新城板块内大部分建设已完成,以住宅和商住为主,其他相关商业、医疗、教育配套部分已打造完成,但整体商务商业氛围较弱,与枢纽商务区定位尚有一定差距。

◎主管丨张吉辉

◎执笔丨陈朦朦

◎出品丨同策研究院

01

土地市场

上篇已提及城东新城土地出让策略,让我们再来回顾一下近年来城东新城的土地市场。

近年,城东新城所在的江干区纯住宅用地供需相对稳定,供应土地满足市场需求,楼板价波动趋于稳定;商住用地供应不间断断档,楼板价波动较大,但整体市场供需总量均衡,存量基本去化;商办用地虽然供给减少,但需求稳步增加,楼板价基本稳定在10000元/㎡左右。

图:2010-2019年江干区各属性土地推出和成交量价情况(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

从江干区各板块来看,2019年城东新城板块土地市场交易火热,土地供不应求,在无新纯住宅用地推出的情况下,城东新城板块成交量位居区域内第4,而商办和商住用地由于推地较多,成交位居区域内第1、2位。

图:2019年杭州各板块纯住宅用地市场供求量价(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

图:2019年杭州各板块商办用地市场供求量价(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

图:2019年杭州各板块商住用地市场供求量价(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

再看城东新城板块,纯住宅用地市场价格波动较大,2016年升至36461元/㎡,供需方面基本平衡,去化情况良好,2019年无新增土地供给;由于无住宅用地供给,新增商住用地,市场反响热烈;商办用地前期土地出让量巨大,且供需基本持平,经过三年几乎断供后,近两年土拍重启,供不应求,但楼板价逐年有所下滑。

图:2010-2019年城东新城板块各属性土地推出和成交量价情况(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

在江干区土地市场整体供求平衡的大环境下,城东新城板块土地供不应求,市场十分火热。这在一定程度上表现了房企对板块未来发展的看好。

02

住宅市场

杭州城东新城发展至今,片区内已落地近60个住宅或商住类项目,是一个毋庸置疑的居住大盘。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

选取了2012年开盘至今的部分楼盘可以看出,近年来,城东新城的住宅产品有着明显变化,价格不断攀升,去化情况较好,去化率都在90%以上。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

从住宅的产品演变具体来看,目前区域内住宅产品多为高低配,容积率较之前有所降低,新增别墅产品,洋房产品稀缺;小面积别墅比例增加,例如叠墅、联叠;高层的户型面积在不断扩大,由刚需向刚改转型;产品增加了装修以提高溢价。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

花语天境府

花语天境府是高铁新城板块目前在售的楼盘之一,由中国铁建(行情601186,诊股)地产与交投地产联袂打造,项目总建筑面积约10.2万㎡,由6幢叠墅+7幢高层组成,容积率1.8。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

中国铁建交投·花语天境府已推出238套房源,其中已售153套,去化率64.29%。目前在售高层4号楼和6号楼,共77套房源,户型建面约129、149㎡,均价46760元/㎡,含装标4500元/㎡。

图:中国铁建交投·花语天境府成交面积与成交价格情况

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

B1:128㎡

4室2厅2卫2阳台

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

B2:128㎡

4室2厅2卫

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

C3:149㎡

4室2厅2卫

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

C2:149㎡

4室2厅2卫

从住宅市场供求量价来看,城东新城住宅市场除部分年份供大于求外,基本处于供求平衡的状态,2019年市场表现良好,为2016年后的又一成交旺季;价格方面,成交均价自2014年后持续走高。在同区域中,城东新城的成交量占比在32%,在江干区各板块中占比最多,市场火热。

图:2006-2019年城东新城板块住宅市场供求量价(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

图:2019年城东新城与同区域其他版块住宅市场供求对比(单位:万㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

总体来看,城东新城住宅产品表现优异,有针对性、差异性及精细化,且价格稳步上涨,未来随着无新住宅用地出让,住宅房源减少,销售价格或继续上涨。

03

商办市场

发展近10年,目前杭州城东新城商业及商办类项目约有34个,主要集中在城东新城核心区。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

片区内目前最具有代表性的商业综合体项目为宇威德信?杭州之翼。

宇威德信·杭州之翼

宇威德信·杭州之翼为德信地产从住宅到商业综合体的全维度战略升级之作,作为双地铁上盖的17万㎡综合体,还处于地铁1号线、4号线的交汇处,由4幢主楼、2块商业裙房和3层地下室组成,涵盖酒店式私寓、商业街区、办公以及精品酒店四大产业,距杭州东站仅约500米,致力打造亚洲交通枢纽之上的城市新地标。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

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商业

宇威德信·杭州之翼的商业主要分为购物中心和翼生活街区,其中购物中心地上有4层,地下有3层,均为停车库,而翼生活街区地上有3层,地下有3层,地下第二层可直通地铁1/4号线彭浦站。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

项目招商主要为小型餐饮、美容美发等,档次较低,连锁餐饮包括肯德基、星巴克等,部分规划商业尚未落位,整体人气不足,商铺空置率在60%。

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办公

JWK华威大厦地处城东新城核心区域,位于德信·杭州之翼的1号楼,为城东新城板块少有的纯写字楼,双层挑空大堂,拥有150-1106平方米各种户型组合,大厦地下商业与地铁 1、4号线的彭埠站出口无缝衔接。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

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JWK华威大厦拥有150-1106平方各种户型组合,能够灵活自由组合,满足大中小企业办公的不同需求,办公空间为精装修交付,拎包入驻,大厦租金在3-3.5元/㎡/天,物业费为8.5元/㎡/月,能耗费1.5元/㎡/月。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

△标准层户型图

目前,JWK华威大厦出租情况良好,出租率约90%。入驻的企业中,互联网行业占比最高,其次是生物医药、电子商务/商贸、房地产相关等行业。

图:JWK华威大厦入驻企业行业占比

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公寓

环翼城位于杭州之翼1期东南方,仅一街之隔,同为1、4号线双地铁上盖,涵盖公寓、写字楼、商业多重业态,在售产品为42-66㎡的双层公寓,均价45000元/㎡。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

环翼城商住产品为42-66㎡的双层公寓,已上市767套,成交465套,成交约6成,其中主力面积为42㎡,占比约90%;目前,产品销售均价为45000元/㎡,总价为190-260万/套,首付100-140万。

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

A1户型:42㎡

双钥匙

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

A2户型:42㎡

双钥匙

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

D户型:66㎡

LOFt

图:成交、上市套数(单位:套)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

图:成交套数占比(单位:%)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

城东新城办公市场前几年表现良好,位居同区域各板块前列,成交量至2017年到达顶峰。然而,近三年来,需求量呈快速下降趋势,2019年基本无成交,成交面积在同区域内排名末尾。办公产品销售均价平稳上升,至2019年价格达到20183元/㎡。

图:2006-2019年城东新城板块办公市场供求量价(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

图:2019年城东新城与同区域其他版块办公市场供求对比(单位:万㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

城东新城商业市场在2014年之前十分低迷,2015年,供应量飙升,但成交依旧不容乐观。2016年成交量有所增加,但之后逐年减少。2019年成交量不高,在江干区占比9.18%,区内排名第4,还算处于江干区前列。销售价格方面,波动上涨,自2015年起逐年升高,5年涨幅达186.3%。

图:2006-2019年城东新城板块商业市场供求量价(单位:万㎡、元/㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

图:2019年城东新城与同区域其他版块商业市场供求对比(单位:万㎡)

【高铁新城系列研究】杭州东站高铁新城之市场篇

整体来看,城东新城板块商办市场表现不佳,虽价格有所上涨,但去化一般,存量较大,未来市场发展有待观望。

04

总结

杭州城东新城土地市场火爆,无论哪种属性物业,都呈现供不应求的局面,开发商对片区发展充满信心。目前住宅销售表现较好,但商办市场活跃度低,商务商业氛围较弱。总体来看,片区算是依靠杭州高铁枢纽的大型住宅板块。

写在最后

至此,杭州东站高铁新城已全部介绍完毕。杭州城东新城,以其市场化的开发模式迅速崛起走向成熟,已俨然发展成为以杭州东站为核心的住宅大盘。如今的它仍“在路上”,致力于全力打造核心商务区,向国内一流枢纽经济示范区迈进。它的未来,让我们拭目以待。

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