齐俊杰：央行突然吹来了一阵暖风！明年房贷将迎来降息

昨天，央行传来了消息，在第四季度例会上，央行认为，今年经济运行逐步恢复常态。稳健的货币政策体现了前瞻性、精准性和时效性，大力支持疫情防控、复工复产和实体经济发展，谈到明年的货币政策，央行强调，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性，把握好政策时度效，重要的一句来了，央行提到了，保持对经济恢复的必要支持力度。综合运用并创新多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

保持对经济恢复的必要支持力度，这句话很关键，意味着央行明年并没有收紧货币政策的意图，甚至仍然会保持一定的规模的货币投入。让市场整体展现出，货币较为宽松的效果。其实之前老齐就已经分析过明年的货币政策方向，目前CPI是负值，扣除掉食品因素影响，CPI连续几个月都在0.5%左右，所以压根就没有通胀的问题，央行两大任务，一个是为经济增长提供必要的货币支持，另外一个就是控制通货膨胀，现在通胀不但不值得担心，反而应该去促进一下，否则物价总是起不来，代表了经济活力减弱，东西总是卖不上价，很显然就是需求不活跃，所以反而央行应该在后面推一把，而不应该现在就收。今年全球各国都在印钱赈灾，只有我们这里始终保持了稳健的货币政策，其实我们根本就没有货币泛滥上的担忧。现在可以说，除了房地产之外，其他各个地方，都很健康。那么房地产的问题，并非一个央行的货币政策能够解决的，下一步必须要精准调控，其实我们已经在做了，比如降低涉房贷款比例，给开发商的融资设定三条红线。2021年就开始执行，所以开发商最近都在着急促销，制造涨价氛围，其实就是要尽快回款。明年如果再达不到要求，可能资金链就有断流的风险。

所以，楼市的问题，必须单拿出去讨论，降低开发商负债，降低居民杠杆率，这些都必须有专门的措施，不能放在整个的货币政策里去一刀切，否则必然会引发问题，就好比得了癌症一样，你得化疗才行，而不能说我就饿着，饿死你癌细胞，这就有点缺心眼了，癌细胞没饿死，你自己恐怕就先饿死了。综合来看，我们判断，明年央行依然稳健，货币肯定不会收，估计依旧维持现有水平和市场利率，所以起码对股市来说，不会形成利空。之前大家想的太悲观了，总认为宽信用要结束了，但是抬头一看，这块板砖压根就没拍下来，所以肯定会转悲为喜，这就是人性，当预期太悲观的时候，就很容易出现好消息。原来你觉得要打你一棍子，现在只踢你一脚，你也觉得是一种幸福。相反当你总觉得年底该拿1万块钱奖金，哪怕给你9999，你也不满意。所以，央行的这个中性偏暖的表态，对市场而言，肯定算是个好消息了。

另外，买房的朋友注意力，明年房贷利率肯定要下降了，这是5年来首次调降房贷利息，这两年很多人都在问要不要换成LPR，老齐给的答案都是要换，明年你就能享受到这个好处了，2020年以来，央行调降了2次LPR利率，5年期的利率，也就是大家的房贷利率，从4.8%，调降到了4.65%，下降了15个基点，如果你选择了LPR利率，那么明年初，你的房贷利率也会跟着调降，按照100万贷款，30年计算，每年差不多节省1000多，一个月不到100块钱，虽然并不多，但苍蝇也是肉。

我们之前就分析过，未来大的趋势肯定是不断降息的，中间也可能会有一定的反复，但长期利率不断走低，这是一定的事情，未来10年-20年，我们的利率很可能也会像欧美发达国家那样，长期稳定在0利率附近。那样的话，你的房贷肯定就减轻了不少。所以对于趋势要看的长远一些。

那么有人说，房贷利率下调，会不会刺激房价再涨，确实有这个可能，央行也考虑到这个问题了，所以他选择了非对称降息，1年期利率降了30个基点，5年期才降15个基点，然后银保监会还指导个银行，房贷利率上浮10-20%，其实都是为了这个考虑，之前我们一救经济，利率都得一刀切，房地产最敏感，往往就先活了，现在我们在这块上加了很多限制，尽量减少利率对于房价的影响。所以才有了这个100万贷款，一年就少还1000块钱的情况。要放在利率改革之前，怎么也得少还5000到1万，那刺激效果可就大了。所以，客观地说，LPR利率调降，肯定对楼市有刺激，但是这个效果已经被大大的弱化了。楼市调控的思路也绝不会改变，未来还是力图让楼市平稳运行。既要防暴涨，也要防暴跌，防暴跌才是目的，防暴涨是手段。

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