美的置业资金「企业融资降成本方案」

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在流动性趋紧的当下，房企能维持正增长已是不易。

美的置业（03990.HK）中期报告显示，上半年，美的置业实现收入316.63亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；毛利率则为17.9%，同比下降2.8个百分点；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%；公司拥有人应占核心净利润为16.56亿元，同比下降26.5%。

值得一提的是，在房企普遍流动性承压的环境下，美的置业仍然保持较低的融资成本。报告显示，公司上半年借款总额加权平均实际利率进一步降低22个基点至4.6%。

8月29日，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上表示， 当前的行业已经处于相对的底部，接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程，明年不会比今年更差，因此公司决定在10月份后具体研究一、二级市场的投资项目。

根据美的置业半年报，截至2022年6月30日，美的置业净负债率下降至44.9%，剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣除预收款项后的资产负债率下降至70.3%。需要注意的是，按照监管部门设置的“三道红线”规则，美的置业仍踩中“一道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%。

据悉，美的置业是少有的没有美元债的房企。财报显示，截至上半年末，美的置业境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度共约114亿元，未动用的银行授信额度共约1056亿元；期末公司现金及银行存款总额为304.76亿元，欠款531.39亿元。

钛媒体APP注意到，公司上半年借款总额加权平均实际利率进一步降低22个基点至4.6%。这一水平在民营房企中相对突出。据克而瑞数据，上半年百强房企新增债券类融资成本为4.08%；其中境内为3.35%，较去年下降0.7个百分点，但境内发债主体主要集中在信用风险低、融资渠道畅的国企，大多数民营房企融资难、融资贵问题仍未解决。

美的置业首席财务官林戈称，银行和债券融资在公司有息负债中占比达八成，境外双边贷和银团融资约45亿元，占比不到8%。林戈表示，公司着重降低融资总成本和融资利率，上半年净还款了73亿元有息负债，其中不少是主动提前偿还。

自“三道红线”政策实施以来，房企降杠杆按下加速键，相关指标在一年时间里均得到不同程度优化。亿翰智库数据显示，2021年房地产企业综合融资成本普遍下降，39家房企平均融资成本5.81%，较2020年的6.03%下降0.22个百分点，融资成本下降的房企33家，占比达85%。

今年开始，房企融资层面不断传来利好。4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。

随后，在证监会指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。证监会债券部人士在会上指出，证监会积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，发挥市场化增信作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，尽快推出组合型信用保护合约业务，并便利回购融资机制，适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。

5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民营房企被选为“示范房企”，将在周内陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产企业增强公开市场的融资功能。

然而，政策利好之下，房企的融资总量却还在持续下降。国家统计局数据显示，今年1-6月，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，增长30.7%；自筹资金27224亿元，下降9.7%；定金及预收款24601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12158亿元，下降25.7%。克而瑞研究中心的数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资总量已连续4月持续环比减少。

行业下行周期中，房地产销售普遍下滑。国家统计局数据显示，今年1-6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%：全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。

上半年，美的置业连同合营企业及联营公司的合约销售额约400.3亿元，不及2021年上半年的826元的一半。不过，销售均价提升了两个百分点。

过去，美的置业热衷于合作开发，但随着花样年、正荣、雅居乐、金科等合作方接连陷入债务危机，公司旗下部分项目也遭受拖累。为保证项目正常运转，美的置业频频接手合作方的项目股权，为合作伙伴的危机“买单”。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉王全辉表示，公司在2021年9月就已经开始着手整合合作方项目，进入2022年更是在加速处理问题项目。今年上半年，公司收购了8个项目，新增权益货值62.9亿元，主要位于二线城市。同时，公司退出了柳州、九江、大理等低能级城市，减少权益货值8.5亿元。

此外，王全辉透露，目前美的置业已经完成了29宗项目的股权交易，其中2022年上半年完成了17宗，股权交易项目的对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，主要的收购方向在美的置业的战略深耕城市，包括天津、重庆、佛山、南京等地，同时退出了一些计划要放弃的城市，比如说九江、柳州、大理等。今年以来，各地土拍政策有所松绑调整，上半年的土拍市场有所好转，但基于行业资金压力，拿地主力依然是有着国资背景的开发商及城投公司。上半年，美的置业仅在6月于上海斩获一宗地块。（本文首发于钛媒体APP丨作者 钟广莲）