上海公积金贷款额度提高「上海公积金最高贷款额度是多少」

继北京之后，上海个人住房公积金贷款额度也有望上调。昨天，商报记者获悉，上海市政府正在酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度或将一次性大幅提高75％——从原先的单人最高可贷40万元上升至70万元，每户最高可贷80万元上升至140万元。这一上调方案将在3月底交由上海市公积金管委会进行讨论。

传闻内容

每户最高或可贷140万

国家建立住房公积金制度的目的是为了解决城镇职工住房问题，提高和改善职工住房条件。目前实行的个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元的政策是从2007年9月1日开始实施的。在这之前实施的贷款额度为个人最高30万元、家庭最高50万元。2007年9月1日起，个人和家庭贷款的调整幅度分别为33．3％和60％。而此次传出的这两项调整额度都达到了75％，即从原先的单人最高可贷40万元上升至70万元，每户最高可贷80万元上升至140万元，这一上调幅度无疑是相当大的。

商报记者粗略算了一笔账。假设一对夫妻想要购买一套总价为200万元的商品住宅，首付三成，贷款七成，这对夫妻需要贷款总额为140万元。由于两人都有补充公积金，按照此前的公积金政策，家庭最高可贷80万元，那么他们最终的购房贷款就是组合贷款，需要公积金贷款80万元和商业贷款60万元。按照等额本息、基准利率来粗略估算，贷款期限为20年，总利息为81．2万元，他们每月需要还款9219．61元；而如果按照此次酝酿中的公积金政策，家庭最高可贷额度或可提升到140万元，那么这对夫妻就不需要商业贷款，完全可以申请140万元的纯公积金贷款。如此，同样以等额本息、基准利率以及贷款期限20年来估算，总利息为64．4万元，他们每月需要还款8520．66元。相比之下，按照最新所传调整后的公积金额度，这对夫妻每月可以少还698．95元，一年可以节省8387．4元。如果进一步以贷款期限30年来计算，按照调整后的公积金个贷限额，每月更可少还773．56元，每年可以少还9282．72元。由此可见，放宽公积金贷款额度，在一定程度上可使购房者节约一笔不小的成本支出。

业界看法

乐观者：成交量或大增

德佑链家市场研究部监控数据显示，2007年，上海商品住宅成交均价为10556元／平方米，平均每套房源的成交总价为133万元。经过7年时间，房价不断上涨，到2014年，全市成交的商品住宅套均总价达到了324万元，相较于2007年增加了1．5倍。

德佑链家研究部总监陆骑麟表示，7年以来房价大幅上涨，原先的贷款额度标准已经不能满足现在购房者的需求，也无法起到真正意义上的保障作用，因此，提高贷款额度是非常有必要的，这样才能进一步减少购房者的成本支出，充分体现公积金的保障制度作用。因此，公积金政策调整是一种必然，将有利于保障自住需求。

不过，近来上海新房住宅市场成交量并不理想。据金丰易居&；佑威监控的数据显示，3月前22个交易日的商品住宅新房累计成交了45．54万平方米，这一交易量与去年同期相比，减少了一成左右。

“公积金额度提升之后，购房者在每月支出成本减少的情况下，必然会增强买房意愿，加快买房速度。”陆骑麟进一步指出，“3月份的楼市成交量并不理想。一旦该项政策在二季度落地，这一季度的市场成交量将会出现30％－50％的增量。”

不同声音：象征意义更大

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦则表示：“此前上海很多人都在盼着限购松绑，如此一来确实能够对市场起到很大的触动作用。然而，现在看来，限购在短时间内松绑已经不大可能，因此，想要对市场有所利好，只能在信贷方面进行调整。但是，信贷政策只能解决支付手段，不能解决成交增量问题。”

在卢文曦看来，此次上海酝酿调整公积金个贷限额，幅度或许一次性提高75％，但是这对购房者来说，更大的是心理上的支持，“当前上海新房市场较为低迷，2月份的政策利好已经消化得差不多了。如果不再出台一些新的政策，要稳定市场也是蛮难的。毕竟现在市场上还是以刚需居多，要么是首套房，要么是改善型，投资需求已经很少了。此次公积金个贷限额酝酿调整，更多的是象征意义，对于其持续性和效果并不抱太大希望。”

此外，卢文曦还告诉商报记者，相比公积金个贷限额调整，近期传闻要降低二套房首付比例的消息对于市场的积极意义更大。“目前不少改善性购房者都有置换房屋的要求，而改善型房屋的总价往往较高。当前二套房首付比例为七成，如果这一比例能够降低，对于这部分购房人群来说，确实是一个很大的利好。”他补充说，“当然，如果最后出来的政策只是降低了一成，意义自然不大。如果二套房首付比例可以降低三成，那么，购房者的首付压力就可以大大减轻了。”

政策视野

多地放宽公积金政策

此前就有报道称，住房城乡建设部正在酝酿关于稳定住房消费的相关文件，核心内容包含：将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成，下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。

3月20日，住建部召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高表示，住房公积金是重大的民生工程，各地要挖掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。

如今，仅仅相隔两三天，上海就传出将要调整公积金个贷限额的消息。

其实，早在上海之前，在2014年的最后一天，北京市公积金管理中心就表示，购买首套自住住房面积在90平方米（含）以下房产的最高贷款额度调整为120万元。购买建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，公积金贷款最高额度仍为80万元。

与此同时，个别城市已经开始降低公积金购房的首付比例。比如针对首套房，北京、广州、济南等城市就重申或进一步明确90平方米以下首套购房首付比例最低降至两成；为支持首套房、首改房等刚需住房需求，福建省出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》也于今年3月17日正式施行。福建省要求，对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20％。除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。

应把握短期政策红利

不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房公积金利率下降、贷款额度增加，甚至个别城市住房公积金首付比例下降等，在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”。但是，随着市场成交放量，各地对于公积金需求量将明显增加，而各地住房公积金缴存增速低于放贷速度等原因会导致不少城市住房公积金“余额告急”，由此，对于大多数被公积金利好政策激发出来的楼市需求而言，将无法享受到公积金贷款政策的优惠措施。从这个角度来看，利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，因此，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么大。

“各地公积金贷款余额迟早还会表现出‘囊中羞涩’。在‘惜贷’的市场背景下，当公积金贷款余额不足时，其直接结果就是：公积金贷款政策会重新收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、拉长房贷审批周期。”张宏伟认为，“从短期来看，公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降之际，就是市场获得短期政策红利之时，开发商和购房者应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量‘窗口期’。否则，当公积金贷款政策红利转瞬即逝，开发商就会错过推盘时机，购房者也会错过最佳购房时机。”