居住权与房屋租赁权的不同「居住权和租赁权冲突」

▇居住权究竟是什么

《民法典》规定的居住权是什么？指居住权人对他人住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。居住权的设定主要可通过以下几种方式：第一、依合同而取得居住权。如双方当事人签订居住权合同，并办理居住权登记。

第二、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。第三、法院判决。比如司法实践中，如离婚判决时，法院可以根据《婚姻法司法解释一》第27条第3款规定，将居住权判给一些有特殊需要的人。

居住权的设定目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

▇居住权的法律特征

①居住权是在他人住宅上设立的物权。设立居住权是住宅

所有权人处分自己财产的一种方式，所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权。

②居住权属于一种用益物权。居住权人对房屋的使用应限

于居住的目的，属于支配权的一种。我国的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。

③居住权是为特定自然人的生活居住所设定的权利。享有

居住权的主体范围具有有限性，法人或者其他组织不能享有居住权，居住权以外的人一般也不能享有居住权；居住权人不能将其享有的居住权住宅出租、转让、继承。

④居住权的取得应办理登记手续，并受国家法律的保护。

▇居住权与房屋租赁权的区别

民法典中所规定的居住权，一般情况下带有扶助、友善、帮助的性质，也并不等同于日常生活中租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与房屋租赁权在根本上是不一样的。主要表现有：

保护方式存在区别。居住权是单独立法设立，属于用益物权，从所有权中独立出来；租赁权属于债权，具有相对性租赁权人只能对抗特定的债务人。显然居住权高于租赁权。

设立方式存在区别。居住权需要经过登记才发生物权效力，租赁权只需要双方的合意就发生法律效力，其设立不以登记为条件。

期限存在区别。租赁权的租期由合同双方当事人约定，但不得超过20年，超过20年的部分无效；如果双方未约定租期，为不定期租赁，对于不定期租赁，任何一方当事人享有随时解除权；居住权具有长期性的特点，除当事人另有约定之外，通常至居住权人死亡时消灭。

取得权利支付的对价存在区别。取得居住权一般是无偿的，特殊情况下需要向所有权人支付费用，那也是很少的；而租赁权是依合同而产生，是一种双务、有偿合同，是以支付租金为条件的。（文/湖南君杰律师事务所许小军）

法律依据

《中华人民共和国民法典》：

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。