怎么样投资基础设施公募reits「首批基础设施公募REITs」

基础设施公募REITs获市场热捧后，5月27日迎来进一步扩容的好消息，两单保障性租赁住房公募REITs分别在沪深交易所正式申报，成为首批正式申报的保障性租赁住房REITs（数据来源：沪深交易所网站；数据时间：2022年5月27日。）二级市场也将迎来大事件，去年首批发行的9只基础设施公募REITs的其他战略投资者份额将在6月21日开始解禁（数据来源：证券时报；数据时间：2022年5月30日），届时将有更多份额流通转让。

在具体投资操作中，我们应该注意哪些事项，如何更好投资基础设施公募REITs呢？

市场现状

当前市场上发行的12只基础设施公募REITs中（数据来源：中国基金报；数据时间：2022年5月8日），9只基础设施公募REITs的其他战略投资者份额经过1年的锁定期后，6月21日将开始解禁流通，分别为：

基础资产类型包括产业园区、收费公路、仓储物流、生态环保。

据这9只基础设施公募REITs近期发布的限售解禁公告显示，总体来看，即将解禁的相关持有方均是REITs未上市前获配的机构投资人，且多数仅为场内份额解禁。

此次限售份额解禁，将扩大基础设施公募REITs市场的可交易份额，有助于提高市场活跃度。

据统计显示，此次限售份额解禁中，中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT的解禁规模居前，解禁份额占各自基金总份额的比例分别为52%与40%，浙商沪杭甬REIT的解禁份额占比最小，为15.35%。（数据来源：相关REITs限售份额解禁公告；数据时间：2022年5月24日）

此次限售份额解禁后，部分REITs的流通份额最高可达所在基金总份额的80%，比如中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、红土盐田港REIT；而浙商沪杭甬REIT解禁后的流通份额占比最低，为41.05%。另外，博时蛇口产园REIT为68%，东吴苏园产业REIT与中航首钢绿能REIT分别为60%，平安广州广河REIT与富国首创水务REIT分别为49%。（数据来源：相关REITs限售份额解禁公告；数据时间：2022年5月24日）

解禁后，市场将上涨，还是下跌？

本次限售份额解禁中，市值和所占发行规模的比例都较高，有些机构认为，如果限售份额短期集中流通到市场，可能会对二级市场走势产生一些扰动。

但也有业内分析人士认为，此次解禁对基础设施公募REITs的二级市场影响不大。因为相比于更倾向中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商机构，险资和集团/企业/股权投资在长期配置方面的倾向更大，解禁后继续持有的意愿可能更强。（数据来源：证券时报；数据日期：2022年5月30日）

而且，基础设施公募REITs的收益来源不仅在于二级市场的权益方面，也在于分红收益的积累。如果解禁后立即卖出，这些投资者将无法享受未来的分红收益。

从这9只基础设施公募REITs来看，成立以来的分红次数不同，有的已完成两次分红，有的仅完成一次。从近期披露的公告发现，有的REIT今年暂未分红，但基金给出的2022年度净现金流分派率预测值近9%。（数据来源：每日经济新闻；数据时间：2022年5月30日）

投资要点

经过上半年的股市震荡，投资者对基础设施公募REITs这类波动相对较小、收益相对稳定的投资品需求大幅提升。如何精准投资此类产品来获取更高收益呢？投资者投资时应注意什么问题？

1、若基础设施公募REITs价格大涨，切莫盲目追高买入。因为即便成功追高，买入后的实际收益未必尽如人意。

现金流分派率，是衡量基础设施公募REITs投资收益的重要指标之一。根据这9只基础设施公募REITs发布的限售份额解禁公告显示，投资者的实际现金流分派率与买入价格有关。基础设施公募REITs的二级市场价格上涨会导致投资者买入成本上升，进而致使投资者实际的净现金流分派率降低。换言之，投资者的实际现金流分派率与买入时的价格呈反向关系。

以中金普洛斯REIT为例，投资者在该产品发行时以3.89元/份的价格买入，其2021年经测算的年化净现金流分派率为4.54%。但假设投资者在2022年5月20日以4.773元/份的价格买入该产品，那其2022年的净现金流分派率预测值就降到了3.51%。（数据来源：中金普洛斯REIT限售解禁公告；数据时间：2022年5月23日; 特殊说明：以上计算说明中的可供分配金额系根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基 础设施证券投资基金招募说明书》披露的预测数据予以假设，不代表实际年度的可供分配金额。净现金流分派率不等同于基金的收益率）

2、挑选基础设施公募REITs时，应重点关注项目的基础资产质量、运营机构的能力、以及经济环境等因素。这些将直接影响产品的分红收益以及二级市场价格。

基础资产如果运营越来越好，产生的现金流不断增加，将会提升投资者的分红金额，进一步给该产品的二级市场价格带来支撑。反之，投资者获得的权益收益与分红收益都会萎缩。

另外，基础资产与经济环境的联系紧密度也会给产品的分红及二级市场价格带来影响。经过此次疫情，与经济环境关联度不是很大的生态环保类REITs就保持了较好的运营质量，现金流所受影响不大。而与经济环境联系紧密度较高的高速公路REITs的现金流收入就受到了相对明显的影响。

3、投资基础设施公募REITs，应注意流动性风险。基础设施公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，若需转让只能在二级市场交易。场外份额持有人只能将基金份额转托管至场内卖出，或通过基金通平台转让基金份额。当前基础设施公募REITs主要由机构投资者持有，因此存在流动性不足的风险。

4、投资基础设施公募REITs，不宜盲目炒短线，该产品的自身特点决定其更适合长期持有的“角色定位”。

基础设施公募REITs具有价格波动相对较小、收益相对稳定的特点，而且项目的期限一般长达几十年。此类产品更最适合分散风险的长期配置需求，寻求相对稳定的分红收益累积的投资人。

结语

基础设施公募REITs兼具股性与债性的特点，涉及多层级、多主体，面临的风险较复杂，比如价格风险，流动性风险，基础资产运营风险等。投资者应对基础设施REITs保有足够的理性判断和认知，切实防范相关风险，应警惕部分REITs产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。对于广大投资者来说，在充分认知产品风险的基础上，坚持价值投资并长期持有，才是基础设施公募REITs的投资最优选。

市场有风险，投资需谨慎。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基础设施基金采用“公募基金 基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约，或通过基金通平台转让基金份额。

一、基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

二、基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

三、流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

四、终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

五、税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

六、基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下简称法律法规）和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。

除上述风险提示外，各证券公司、基金管理人、基金销售机构还可以根据具体情况在《风险揭示书》中对基础设施基金投资的相关风险做进一步列举。本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金投资的所有风险。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。