世茂集团:大飞机战略
“世茂集团控股有限公司(简称:世茂集团)”是一家主要从事物业业务的香港投资控股公司,于2006年7月5日在香港联合交易所主板上市。世茂集团业务重点为在中国大陆经济发达或具发展潜力的城市,发展大型的综合房地产项目,包括住宅、酒店、零售及商用物业。
世茂集团债务结构分析“世茂集团”截止2021年半年报数据,总负债4636.33亿元,其中:
1、长期借款1200.71亿元,占总负债25.9%,以银行借款和债券为主。
2、合约负债1128.94亿元,占总负债24.35%,是与物业开发和销售合约有关的负债。
3、应付贸易账款及其他应付款1082.7亿元,占总负债23.35%,其中3个月内需支付供应商和承建商869.78亿元(注:2021年半年报数据)。
4、短期借款444.43亿元,占总负债9.59%,其中非流动借款的即期部分342.75亿元(注:2021年半年报数据)。
5、应付关联方款项355.22亿元,占总债务7.66% ,其中应付合营企业158.61亿元、联营企业79.67亿元、非控制性权益投资企业116.94亿元。
此外,还有可能发生的债务(或有负债)394.75亿元,其中264.61亿元为若干买家的按揭融资担保,130.13亿元为给何婷企业及联营企业提供的借款担保。
来源:世茂集团2021年半年报
长期借款抵押率84.29%来源:世茂集团2021年半年报
“世茂集团”1200.71亿元长期借款中,有1012.05亿元借款是有抵押物的,占总长期借款84.29% ;是以世茂集团的物业及设施、投资物业、土地使用权、开发中物业、持作销售通途的落成物业及受限资金作为抵押。
截止2021年半年报,世茂集团总抵押资产801亿元,其中“开发中物业”抵押427.41亿元。值得注意的是,“受限制资金”59.29亿也被用作抵押物。
出售抵押物,暴露账外债务,引发债券抛售来源:澎湃新闻网
据澎湃新闻网报道,世茂集团将已经抵押给了“陆家嘴国际信托有限公司”的房产,销售给业主(购房者),因为存在抵押导致业主无法办理过户。据披露的上海不动产登记信息显示,抵押债权数额为9.5亿元。
出售抵押物的行为,不仅损害了抵押权人的利益,更损害了购房人的利益,同时暴露了世茂集团存在的“账外债务”,至今类似账外债务规模,不得而知。
根据2021年半年报显示,“世茂集团”总资产6265.68亿元,总负债4636.33亿元,资产负债率为74% 。若涵盖“或有负债”、“账外债务”等,可能负债率更高。
至此,有投资者出现恐慌性抛售“世茂系债券”的情况,如发行价100元的“20世茂G1”目前价格仅38.85元,下跌61.15% !
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