央行支持房企融资「融资化债」

本报记者 杜雨萌

12月3日，“一行两会”针对恒大集团风险处置及影响进行回应，并就房地产行业整体融资环境表态。

“金融监管机构对恒大集团风险事件齐发声，一是表明该事件对金融市场的外溢影响有限及可控；二是表示恒大集团外债的处理与化解应本着市场化、法律化及程序化原则。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示，此次恒大集团事件实属市场经济中的“个案”，短期在情绪面上或对房地产市场正常融资有一定扰动，但中长期看，其影响有限。

支持房企合理融资

从监管层最新表态来看，房地产合理发债融资仍将继续得到支持。

银保监会表示，在落实房地产金融审慎管理前提下，将指导银行、保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段要根据各地情况，重点满足首套房、改善性住房的按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

据半个月前银保监会披露的一组数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于满足首套房购买需求。同时，结合《证券日报》记者近半个月的摸底调查，自9月份以来，在政策暖风下，银行对个人按揭贷款的批贷及放贷速度有所加快。比如，有银行在贷款人资料齐全后，1天内完成批贷；有银行在购房者过户后，1个月内即可放贷。

证监会方面也表示，下一步将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

“整体上看，金融监管部门对于此次恒大风险均归因于其自身经营不善、盲目扩张，并将其定性为市场经济中的‘个案’。”国信证券高级研究员张立超在接受《证券日报》记者采访时表示，预计后续由此引发的信用与流动性风险有限且可控，对之后的房企及整个房地产市场的正常融资亦不会产生明显负面影响。

12月3日晚间，央行在回应恒大问题时强调，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企的美元债券。

据贝壳研究院统计数据显示，今年前11个月，房企境内、境外债券融资累计约8466亿元，同比下降19%。但从单月数据看，11月份房企境内、境外债券融资共发行48笔，较10月份增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。其中，境内共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，近期，房地产金融政策执行方面略有放松，尤其是涉房贷款正在解决，进而加速企业资金回笼，叠加资本市场对房企合理正常融资的支持，预计房地产行业的市场预期将得以改善。

行业整合将加速

银保监会在回应恒大问题时特别提到，“要合理发放房地产开发贷款、并购贷款”。

同花顺iFinD数据显示，按首次通告日且剔除并购失败事件后，今年以来，截至12月5日，A股市场在房地产领域共发生75起并购事件。其中，55起正在进行中，20起已完成。

张立超预计，后续房地产行业“大鱼吃小鱼”的态势将进一步深化，由此进一步加速行业出清。具有良好运营管理和控负债能力、内生增长稳健、现金流充裕、土地储备分布城市能级高的房地产企业，特别是上市公司，有望成为行业内部整合的主力军。

中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室副主任李超表示，可以适当引导房企挖掘新的融资渠道，倒逼房企加快融资结构转型，通过房地产融资渠道多元化来实现有效分散风险，用以解决当前过于依赖信贷资金的问题。为此，有必要进一步鼓励扩大房地产企业的直接融资比重，加快推进房地产企业的资产证券化。此外，还可以积极拓展房地产信托、债券、基金和房地产信托投资基金等多样化融资模式，加大产业链融资力度，逐步增强房地产企业的资产流动性，有效防范、化解房地产企业的债务风险。