下半年房贷利率「开发商融资利率」

文/乐居财经研究院 杨倩

“上半年拿钱，下半年没钱。”这是2020丁祖昱评楼市年度发布会现场，出现在大屏幕上的标题。2019年一季度，房企融资总额达4631亿元，是近三年来的相对高点，到了四季度，融资总额已大幅回落至2833亿元。

融资渠道全面收紧，不少房企因资金链断裂导致债券违约、清算重组。4月，颐和地产被曝资管产品违约，9月未能按时偿付私募债本息构成实质违约；6月，银亿股份母公司银亿集团有限公司、控股股东宁波银亿申请破产重整，到期未清偿债务达43亿元；10月，三盛宏业由于内部员工理财本息未按时兑付，被爆资金链断裂……

钱是房企的命脉，融资能力关系到房企的生存与发展。乐居财经推出《2019中国房企融资利率榜》，统计范围包括公司债、私募债、中期票据、短期融资券（以及超短融）、海外债和定向工具，多角度梳理2019房企融资情况。

发债高峰：1月、4月

利率高峰：4月、10月

据不完全统计，2019年，121家房企共发债483笔，发债总量达8011.4亿元，平均利率为6.90%。

从单月发债量来看，1月、4月发债量均突破千亿元，是年内发债高峰；12月发债量创年内新低，仅303.99亿元。从单月发债利率来看，10月平均利率最高，达7.62%，其次是4月、1月、6月、2月，平均利率超过7%；8月平均利率为5.99%，是年内最低值。

平均利率

海外债＞私募债＞公司债＞中期票据＞定向工具＞短融券

据榜单，六种融资工具的发债量分别为：海外债4741.96亿元、公司债1392.43亿元、私募债957.55亿元、中期票据450.6亿元、短融券342.4亿元、定向工具126.5亿元。其中，海外债占比近六成，平均利率达8.86%，是短融券的两倍。（下图为六种融资工具发债量占比情况）

随着国内融资渠道收紧，房企大量海外举债。据不完全统计，共69家房企发过193笔海外债，其中，12笔海外债发债量在50亿元以上，45笔海外债发债量在30-50亿元之间。高息、单笔发债量大是海外债的特征。

高息、折价的海外债

据榜单，当代置业发行的3.5亿美元债券，利率高达15.5%，创下亚洲公开债券发行的利率记录。泰禾集团4亿美元3年期债券、明发集团2亿美元1年期债券的利率高达15%，2019年共68只海外债利率在10%（包含）以上。

高息之外，提高吸引力的方法还有折价发行。榜单内包含193笔海外债，其中有50笔海外债是折价发行，占比为25.9%。弘阳地产发行的5笔海外债里，有4笔是折价发行，其中1.5亿美元、利率为9.95%的海外债，发行价格为94.42美元，折价幅度最大。此外，华南城、佳兆业、阳光城等28家房企曾折价发行海外债。

一般来说，折价发行可以加快发行速度，有利于房企在短期内筹集较多的资金，尤其在债券发行利率较低或发行量较大时，房企会采取折价发行。值得注意的是，这50笔折价发行的海外债利率在3.45%-13.5%之间，其中有24笔发行利率在10%（包含）以上。近五成折价发行的海外债伴随着高息，房企的“资金之渴”可见一斑。

融资能力哪家强？

“房地产是对资金高度依赖的行业，未来十年最核心要看（房企的）融资能力。”这是丁祖昱在跨年演讲中发表的对“贰零年代”的判断之一。房企的融资能力如何？结合榜单，从三个维度来看。

融资规模：恒大融资金额达644.26亿元，遥遥领先；碧桂园、富力、融信的融资金额超过250亿元；融创、禹洲、世茂融资金额超过200亿元。榜单中，共24家房企融资金额突破百亿元，27家房企融资金额在50-100亿元之间。

融资利率：持续走高的融资成本正在挤压房企的利润空间。121家房企中，佳源国际、鑫苑置业等21家房企平均融资利率超过10%，近1/6房企融资成本偏高。越秀地产发行的11亿港元有担保可换股债券利率最低，仅为1.875%（据披露，如果赎回或偿还可换股债券时，本金遭不当预扣或拒绝赎回，可换股债券将另加年利率2%计算罚息）。

2019年，千亿房企的平均融资利率为6.52%，中海、万科、华润、保利、招商、金茂的融资利率在4%之下；中梁、佳兆业融资利率偏高，在10%左右。

融资工具多样：榜单中所涉6种融资工具，仅28家房企使用了3种（包含）以上。其中，蓝光发展和宝龙地产使用了5种融资工具，阳光城、首开、世茂、金科、建发房产、电建地产使用了4种，金茂、正荣等20家房企使用了3种。另有57家房企仅使用了1种，融资渠道较为单一。

综合融资规模、利率及融资渠道来看，恒大、碧桂园、万科、华润、世茂、富力、融信、绿地、禹洲、融创整体融资能力较强。

据榜单，恒大、碧桂园、富力等融资规模远超其他房企。2019年5月，恒大发行200亿元公司债，其中品种一发行规模150亿元，票面利率6.27%，创2019年房企单笔发债规模纪录。碧桂园、富力发行的海外债单笔金额分别90.6亿元、70.2亿元，位居单笔发债规模的第2位和第6位。万科、华润平均融资成本仅3.5%左右，低于行业均值。世茂、融信的融资渠道则更加多样化，公司债、海外债、中期票据、短融券使用频率较高。