旭辉公司债「债券偿付保函」

网上开始有人讨论，作为首批启动信用保护工具融资的民营房企之一，旭辉的信用担保债，还没发出来。

上个月底还在各种路演，高管称“在银行间、交易所都有新额度获取，旭辉会结合市场窗口，（落地）时间会很快。”

如今大半个月过去了，迟迟等不来旭辉的发债落地。

反观另外4家民营房企，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股早已率先启用信用保护工具（CDS、CRMW），完成一笔或多笔融资。

旭辉的融资进度表却一直赶不上。说是因为之前发债额度用完，需向监管部门申请新的发债额度，所以延缓了一些。

现在额度获取了，而旭辉的发债窗口期依然没到。换个说法，其实就是银行不买账，市场认购信心不足。

投资者们，对于旭辉本身还有着诸多疑惑。

就像6月10日，旭辉美元债走势还创下三个月来最大跌幅。当天上午，其2024年到期6.55％票据每1美元面值买价下跌3.9美分至76.2美分，2026年到期票息4.45％债券每1美元面值买价下跌4.1美分至67.3美分。

Part1迟迟不发债？

因为拉开时间来看，不管是碧桂园、龙湖、美的置业，还是新城控股，从被选为示范性民营房企的消息传出，到发债真正落地，时间都在一两周左右。

最早的是龙湖，于5月18日发行名为“22龙湖03”的公司债，发行规模5亿元，票面利率区间为4%，期限6年。

紧接着碧桂园、美的置业同时于5月23日发行公司债。

其中，碧桂园“22碧地01”发行规模5亿元，票面利率4.5%，到期日期为2025年5月24日；美的置业“22美置01”发行规模10亿元，票面利率为4.5%，到期日期2026年5月24日。

而上述三家为首批传出被监管机构选定为“示范房企”的企业，此后再传出民营房企境内发债的融资渠道或将重新开放，而旭辉、新城控股亦是首批示范性房企。

而同一批的新城控股，上月底同样完成了公司债的发行。从5月24日公布2022年度第一期中期票据发行方案，到5月30日正式完成发行，也只是一周时间。

据了解，该票据名为“22新城控股MTN001”，发行期限为2 1年，规模为1亿元，票面利率为6.5%。

所以才会对旭辉发债进度表示不解。

5月19日，旭辉就释出消息称，将于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS

，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。

随后旭辉只是明确其为第一批接到监管指导的示范民企，但对于具体发债时间没给出答复。

早在5月17日，上交所公司债券项目信息平台显示，旭辉2021年面向专业投资者公开发行公司债券已在上交所注册生效。

该债券品种为小公募，拟发行金额8亿元，发行人为旭辉集团股份有限公司，承销商及管理人为中国国际金融股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司。

距离该债券注册生效已经一个月时间，到底什么时候能筹备完，什么时候能完成发债，还没有更多消息透出。

旭辉给出的答案还是模棱两可。网上也传出，6月底有望推进新债券的发行。

至于是不是6月底，倒还是要看看市场反应。

发债本身就是个多方博弈的过程，发行额大小、期限长短、利率高低等都需要根据市场而定。

业内普遍认为，即便有上交所牵头，关键还要看创设机构与房企双方能否就信用保障达成一致。

而启用特殊的增信措施，引入CDS和CRMW作为信用保护工具，提升了民营房企债务融资信用水平，一定程度上确实提振了投资者的信心。

但投资者还是有其它顾虑。在上交所为5家示范性房企组织的路演上，他们也关心房企销售回暖的拐点何时到来、预售监管资源有无松动迹象、到期兑付资金和后续融资的安排计划等等。

信心并非一时筑起，需要一定的恢复时间。

路演当中，上交所更多是让5家房企介绍自身的业务与财务情况，以此与投资机构加强沟通。

按照目前的形势来看，销售端、融资端的缓和趋势仍未明朗，诸如旭辉等房企的经营、融资周转效果也没有明显表现。

也就难怪，市场对于投资民企地产债券继续保持谨慎观望态度。

Part2本身资金问题？

碧桂园有着龙头房企的地位，龙湖向来以稳健财务状况闻名，美的置业背靠大叔，新城控股也有商业资产保值增值，这4家选为示范性民营房企无可厚非。

只有旭辉，大家都比较难理解。

虽然作为示范性房企，但旭辉实际的资金问题一直备受争议。

投资者对其信心仍不足，很大方面或许也是因为之前各种风波，包括员工理财暴雷风波、瑞银看空风波，或多或少都预示着旭辉的资金问题。

旭辉很早就已被质疑“明股实债”，债务规模并不透明。

自2017年开始，旭辉的少数股东权益便呈现爆发式增长。

数据显示，2017年-2020年，旭辉的少数股东权益分别为95.19亿元、199.59亿元、331.67亿元、440.54亿元，在总权益中占比分别为27.77%、40.37%、49.34%、52.67%。

直到2021年，旭辉的少数股东权益为634.85亿元，占总权益比例再度升至59%，达到历史新高。

很明显，少数股东权益与收益不相符，某种程度上，说明旭辉存在“明股实债”的隐患。

一般来说，高负债房企会利用非控股权益来降低杠杆。但这种方法会令表内负债不透明，难以分辨其真实债务情况。

也因此，瑞银才看空旭辉，认为其表外债务庞大，很多合作项目没有并表。

虽然旭辉都一一给予反驳，但确实合作项目不少，隐患也是存在。

不仅会被合作对象的暴雷影响项目进展，而且大量合作开发、权益金额占比过低，会导致旭辉自身“增收不收利”。

2021年，旭辉毛利率及净利润率分别为19.3%及11.4%，较上年分别下降2.5个百分点及5.1个百分点。

对比其余4家示范性房企，旭辉的盈利指标增长情况倒也不算差，但“增收不增利”的趋势更加明显。

去年营收增长50%，归母净利竟倒退5%，个中差别足够大了。

而从债务情况来看，旭辉一年内的境内外银行及其他借款为73.02亿元，境外优先票据为49.71亿元，合计122.73亿元。

上月底，针对现金流的问题，旭辉在线上交流会上强调，按2021年年报在手现金467.1亿，其中受预售监管部分的资金占比约36%，30%左右资金在合作项目账户，剩余34%左右属于集团可自由动用的现金。

实际可动用的资金仅159亿元，但也足够覆盖短期表内债务了。所以，问题在于表外负债。

从旭辉急着发债融资的表现来看，肯定挺缺钱，就等着融资输血了。

毕竟今年的销售还不尽如人意。据披露，今年前5月，旭辉累计合同销售金额约496.4亿元，同比下跌约54.9%。