上海调整限购政策「2020房贷利率下调」

近期想在上海买房的购房者，不得不面临的就是利率上升、限购升级。两份重磅通知都已于7月24日起执行。

限购升级

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

利率上调

首套房贷利率，从4.65%调整为5%

二套房贷利率，从5.25%调整为5.7%

截至目前，上海楼市调控持续升级：离婚3年限购、公司买房限购、法拍屋限购、赠与住房限购。

公司买房限购

2018年7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

离婚买房限制

2021年1月21日晚，上海楼市调控新政出台，夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数。

法拍房限购

自2021年3月8日起，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。

新房摇号资格限制

2021年5月27日起，在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。

赠与房屋限制

2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

一、上海限购政策

1

单身人士

一、单独名下有房，限购。

二、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。

三、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购。

四、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2

已婚人士

一、夫妻双方都是沪籍

a、夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

二、夫妻双方有一方是沪籍，另一方是非沪籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

三、夫妻双方都是非沪籍

限购1套，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

买房需要资料：借款人夫妻双方户口簿、身份证及复印件、与售房单位签订的购房合同或协议、借款人首期房款存款证明及复印件。个人住房贷款申请表（格式银行提供）等。

注：根据2016年3月24日发布的《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》：非上海市户籍居民家庭在上海购房，需自购房之日前连续缴纳满5年及以上个人所得税或社会保险。

3

特殊人群

本市集体户口：

按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

外国籍或港澳台同胞：

提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

在读博士、博士、博士后：

要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

部队人员购买住房：

a. 原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

b. 原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

二、临港新片区

限购、落户定向宽松

落户政策：

缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年（已在新片区工作不少于3年），核心人才进一步缩短到3年（已在新片区工作不少于2年，符合新片区重点产业布局、经新片区管委会推荐的）。

购房资格：

非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；

社保年限由原有的5年缩短至3年。

也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！

三、2021年上海购房贷款政策

1

商业贷款

购买首套住房

居民家庭购买首套住房

（即居民家庭名下在本市无住房

且无商业性住房或公积金住房贷款记录）

申请商业性个人住房贷款的

商业贷款首付款比例≥35%

购买非首套住房

在本市已拥有1套住房的、

在本市无住房但有商业性住房贷款记录

或公积金住房贷款记录的

购买普通自住房

商业贷款首付款比例≥50%

购买非普通自住房的

商业贷款首付款比例≥70%

附：上海普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

2

公积金贷款

公积金贷款限制

1、缴纳时间限制。连续足额缴存住房公积金满6个月或者累计缴存公积金满一年以上。

2、使用次数限制，最多使用2次。

3、在职限制：退休、离职的都不可以。

个人有补充公积金的情况最多60万 ，没有补充公积金最多50万。家庭夫妻都有补充公积金的情况最多120万，家庭没有补充公积金最多100万。

购买首套房

在上海无房无贷

（无贷指上海无公积金贷款记录）

夫妻双方

在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，

且家庭名下无房

购买二套房

在上海无房，

有过1次上海公积金贷款记录，但已结清

在上海有1套房，

人均面积≤37.2m²，

无上海公积金贷款在使用

公积金限贷的认定方式

1.在上海有1套房，人均面积＞37.2m²

2.在上海有2套或以上的房产

3.有1次上海公积金贷款未还清

或有2次公积金贷款记录

公积金能贷多少年

1、按照房龄：

房龄≤5年

最长贷款期限≤30年

房龄6～19年

最长贷款期限≤35年-房龄

房龄≥20年

最长贷款期限≤15年

2、按照年龄：

60（女）/65（男）-年龄=可贷年限

注意：二者择其短

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平的首付比例为35%。

（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元。

（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。停止向在上海有1套房，人均面积＞37.2m²的家庭发放贷款。

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调整为每月还本额占工资基数不超过40%。

四、上海买房积分制政策