上市房企频繁被下调评级「目前中国房地产公司困难排行榜」

文/乐居财经 张文静

《世界是平的》作者弗里德曼曾说过：“我们生活在两个超级大国世界里，一个是美国，一个是穆迪。美国可以用炸弹摧毁一个国家，穆迪可以用债券降级毁灭一个国家。”

国际评级机构的威力可见一斑。这次，中国房企见识到了。

过去一个月内，29家房企遭到国际评级机构穆迪的“狙击”，信用评级或展望被下调。其中18日、19日集中下调高达20家，包括富力地产、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城等。

市场一下炸开了锅。国际评级机构在短短两日之内集中下调二十家房企评级，这在过去极为少见。此前，都是涉债务违约风险的房企，被评级机构单独下调评级，如恒大、花样年。

紧接着10月21日，惠誉更是将29家中国房地产开发商纳入标准观察（UCO）范围。乐居财经统计发现，截止发稿之前三大国际评级机构（惠誉、标普、穆迪）对下调中国主要房企评级次数已超过百次，创下历史新纪录。

房企信用评级的集中下调的背后，既有评级机构对地产行业基本面的悲观预测，也是部分房企信用风险和流动性危机加剧的体现。在这场“无差别”的评级下调中，个别房企可能会被“误杀”“错杀”，而信用评级下调的企业范围，在未来仍有可能进一步扩大。

扎堆下调

从内容来看，穆迪下调的这29家中，有16家房企为评级维持，但展望下调，其中有8家为展望从稳定调整至负面或下调观察；剩下的13家则为评级下调或列入下调观察名单。

各家房企评级和展望下调，穆迪给出的理由大同小异，基本都是融资环境紧张、现金流紧张、销售疲弱，房企偿债压力加大。

除此之外，房企评级下调还受到了其他诸多因素影响，例如业务过于集中某个区域或城市能级、过多依赖合资及联营公司销售、过多依赖信托贷款、自身业务规模较小等。

乐居财经梳理获悉，此次国际机构集中下调房企评级，自国庆后开始，在10月15日、18日、19日到达高峰。导火索为10月初以花样年为代表的多家房企美元债暴雷。

事实上，这一事件的发生早有迹象。随着政策持续收紧和市场下行，企业融资受到较大制约，加之销售困难加剧，房企现金流风险加大，未来房地产市场前景不被看好，国际评级机构下调行动更为频繁。

9月2日，穆迪投资者服务公司在一份新报告中表示，未来6-12个月中国房地产开发商的国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道将依然紧张，因此将行业展望从稳定调整为负面。

统计数据显示，截至10月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构今年下调房企评级行动累计超100次，超过去年全年的两倍。

在穆迪集中下调评级前，另两家国际评级机构标普、惠誉已经调整了一波房企评级。9月，标普已经下调了荣盛发展、鑫苑置业、融信、建业、花样年、恒大的评级或展望；惠誉也下调了花样年、鑫苑置业、绿地、富力等房企的评级或展望。

评级下调难免会造成市场情绪波动，比如如股份抛售、债权人加速催收、购房者观望情绪加重等等，加剧企业的流动性风险，并陷入恶性循环。

评级机构青睐谁？

尽管国际评级机构对国内房地产表示担忧，并集中下调房企评级，但并非一棍子打死。在一众房企被下调评级时，有那么几家房企显得与众不同。

9月23日，惠誉确认了万科的“BBB ”长期外币和本币发行人违约评级，展望为“稳定”。同时确认了万科香港的长期外币IDR、高级无抵押评级及其未偿高级票据的评级为“BBB ”。IDR的展望为“稳定”。

惠誉给出该评级的重要依据之一是：稳健的战略，低杠杆率。惠誉预计，万科的杠杆率在中期内将保持在20%以内。

截至2021年上半年末，万科企业拥有1410亿元的可用现金，不包括460亿元的受监管预售基金，这足以覆盖其860亿元的短期债务。也就是说，短期债务约占其总债务的三分之一，万科的资金具有充裕的流动性。

根据惠誉的观点，万科强劲的业务状况与中海发展、华润置地等大央企相似。中海发展的杠杆率约为20%，中海发展和华润置地均具有较高的财务灵活性以履行债务。

与万科类似的还有稳健型选手——龙湖。2020年，龙湖被穆迪上调评级至Baa2，被惠誉展望调升至正面，是全投资级房企中唯一在2020年获两家国际机构调升评级或展望的企业，也是国内唯一一家获得穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构投资级评级的民营房企，这也得益于其稳健的财务盘面。

历经数年浮沉，重新归来的王健林，颇受国际评级机构的肯定。

9月27日，穆迪确认大连万达商业管理集团有限公司企业家族评级“Ba1”；万达商业地产（香港）有限公司企业家族评级“Ba3”；万达地产海外有限公司和万达地产国际有限公司发行的高级无抵押债券“Ba3”评级。上述评级展望均为稳定。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，“评级确认反映了万达商业在充满挑战的经营环境下的韧性表现。这也反映了穆迪的预期，即其流动性足够强劲，能够承受中国房地产行业资金紧张的状况。”

综上可见，国际评级机构更青睐于那些销售规模大、负债率低、融资成本低、财务稳健的房企。

评级猛于虎

2011年8月的一个周五，标普主权评级总负责人大卫·比尔，他的副手约翰·钱伯斯，以及美国、加拿大和百慕大地区评级分析师尼古拉·斯万，与美国财政部官员商议降低美国主权信用评级事宜。

这次商议崩了。美国财政部官员对外称，不能与分析师达成一致。几个小时后，美国被降级了——标普将美国的主权信用评级从“AAA”下调为“AA ”。一夜之间，全球股市暴跌，金融市场剧烈震荡。

三大国际评级机构的强势“话语权”从何而来？

有专家分析，信用评级是一种“公信力产品”，信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一，掌控着全球债券市场和资本市场的定价权。

在市场经济中，诚信是基石，尤其在金融、虚拟经济领域，信用话语权有着决定作用。因此，随着金融市场的发展，信用评级的“看门人”作用日益凸显。

一直以来，投资者们对三大评级机构奉若神明，市场上没有经过它们认证的债券几乎无人问津。今年融创中国中期业绩投资人会议上，孙宏斌就提出，“融创未来三年第一目标就是要降低融资成本，把信用评级做到投资级。”

房企们一直以来也十分爱惜自己的“羽毛”，毕竟三大评级机构每一个信用评级都意味着房企发行外债的利率水平。

以龙湖为例，资料显示，龙湖集团2019年9月发行的一笔8.5亿美元债券，10年期，息票率仅为3.89%。而同年上市的美元债，当代置业3.5亿美元债券，利率高达15.5%，创下近年来内资房企境外融资的最高成本。

如此巨大差距与信用评级不无关联。一位业内人士称，发债是一个选择和被选择的过程，利率与企业性质、信用评级和盈利能力都有关系。好的信用评级，是融资的重要筹码。

一般而言，中海、华润、保利等国企、央企房企在融资上有着民企无可比拟的优势，龙湖虽然是民企，但它是投资级评级，这让它在融资成本上远低于其他民企。

如今，房企接连爆雷，尤其是花样年等房企美元债违约，导致投资者对中国房地产和房企的信用产生越来越差的预期，这势必会导致房企境外发债成本大幅上升，平均融资成本抬升，从而进一步恶化其信用指标。

这已经不仅仅是债务违约问题，而是投资人对所有中国房地产行业的信心和对中国房企的信任问题。

为了稳住信心，保住信用，眼下，开发商们不得不开始打响评级“保卫战”，包括中梁、禹洲、融信、建业、正荣、朗诗、弘阳、金辉、奥园、佳源国际、佳兆业等在内的数十家房企纷纷对外披露回购美元债。

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