自从2021年12月3日曝出恒大有2.6亿美元债务到期无法偿还,恒大就让全国所有金融机构地产行业购房者和与恒大有关的施工企业及下游材料供应商绷紧了神经,联想到恒大也是2021年中恒大家属及高管私自提前兑付理财产品的一些不寻常行为,让人不能不警觉恒大的财务危机,以及感觉恒大想跑路的不好感觉。
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先看恒大负债和票据,恒大39亿注册资金撬动2万亿的资金,从哪个方面都说不通,但是恒大做到了,500倍的杠杆,曹德旺老先生感慨啊,中国金融恐怕是把小数点去掉了,去掉了小数点还要拐个弯才行。 2万亿这里面恒大很聪明,也许是银行的联网与监控,银行只有7000亿贷款,三分之一还不到,国内银行贷不了,恒大就在国外发债券,所以恒大外债有200多亿美元,合计不到2000亿,也就是说银行合计也就8000亿人民币,但还有1.2万亿在哪里? 恒大高明之处就在这里,商票或称白条,施工队供货商等等,垫资垫材料,大企业有信用,干完后再领钱,你若不做后面排队做,恒大商票有8000亿,银行和商票这两个大头合计有1.6万亿。 理财产品400亿,恒大职工15万工资费用20亿,其它杂项或应付而没有付的账款一两千亿。
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再看恒大资产,恒大旗下有恒大地产、恒大物业、恒大童世界、恒大汽车、恒大冰泉、恒腾网络、恒大人寿、恒大足球等等,有人戏称普通人贷款买车恒大贷款造车、普通人喝酒恒大造酒水、普通人踢球娱乐恒大造球队。。。呵呵,总之恒大就是为民众考虑让大家付账接盘。
恒大地产是最大头,恒大有2.3亿平米土地储备,按平均容积率2.0计算,恒大规划建筑面积有4.6亿平米,根据恒大全国平均售价7000元,恒大地产有3.2万亿建筑面积货物,按摊平到4年开发速度计算,因为恒大拿地都是十几年以上,加快建设速度4年完成十几年的存地,尽快汇款,每年计划收入大约8000亿,而恒大2021年全年收入是4500亿,只有计划任务的60%不到,就是说恒大地产收入每年也就是5000亿不到。
恒大第二大收入是恒大物业,恒大管理面积有2.5亿平米,只多不少,一平米管理费2元,年收入60亿,上市恒大物业总市值500亿,恒大物业是优质资产,另外恒大还有八大投资类项目,恒大汽车、恒大冰泉、恒腾网络、恒大人寿、恒大足球都是烧钱赔钱项目,合计烧钱赔钱200多亿,把恒大物业赚的钱赔完还不够,恒大冰泉在市场上已经很少能看到了。
恒大唯一的希望就是恒大地产的土地和房子,而土地和房子只有变现才能还账,房子变现就需要有人接盘,在住房不炒政策的引导下,只有刚需接盘,刚需收入很有限,要不然也不是刚需了,而这几年的经济影响收入不稳定,地产变现周期会加长,每年收入能在5000亿就会不错。
再看恒大的收入和恒大的还款顺序,恒大负债两万亿,有息负债按一半计算,利息平均6%计算,年利息600亿,1万亿借款周期三年半计算,恒大每年应还3600亿,恒大一年收入4500亿,可以算一下留给施工企业供货商能留多少?差不多留给施工企业和材料商的款项有一千亿左右,这还没有计算恒大旗下投资企业的窟窿补款及职工工资,如果计算的话,剩余也就一半差不多5、6百亿都不够。
最后看债务的承接客,国家政策是恒大最后依靠最后的希望,金融放松并且支持,有人接盘重组恒大,考虑恒大4.6亿的建筑货物,暂且按均价7000元计算有3.2万亿收入,除去2万亿债务,四年赚60%,理想状态下这样效益还是不错,年收益还有15%,哪个企业看好愿意接盘?如果去地化率沿长到五年六年平均单价到6000或者时间更长单价走低会是什么样的一种状况呢?真是一个仁者见仁智者见智的时代。
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