房地产不调控会怎么样「房地产调控什么时候结束」

根据不完全统计，截至2021年9月底，全国房地产累计调控超过400次，调控的密集程度超乎想象。

在经过成千上百次的调控之后，如今诸多地方的房价上涨得到了遏制，但诸多地方的市场也一度陷入沉寂：房屋销售市场（暂时性）一蹶不振，土地供应市场则不断流拍。

回过头来想想，如果没有对房地产市场的调控，那这个行业现在是什么样？自我快速膨胀成为怪物然后完蛋，还是自我发展进化为优良品种健康长远？

正如鲍勃·迪伦获得诺贝尔文学奖的歌词所说的：

The answer is blowing in the wind.

假如交易自由不限购

没有限购政策，意味着只要是中国公民就可以在中国大陆任意一个城市购置房产，所有的条件只有一个——只要你有钱。

毫无疑问，绝大多数人都会选择北上广深杭州南京成都等热点城市，最不济也会选择所在省份的省会城市、头部城市，因为大家都知道这些城市的房子，不管是投资还是居住，都最具有价值。

你想，在北京上海买一套房子，意味着可以拥有北京上海的户口了，以后孩子上学、高考起点就不一样了，就可以不用再千军万马过独木桥的“内卷”了。

但问题是，你这样考虑，成千上万个人也会这样考虑——走，北上广深买房去！北上广深的房子将更加供不应求，价格自然水涨船高。你得多付出几倍的资金才能卖到一套房子。

这样的后果，估计还真董藩所说的，2050年一线城市的房价能够上涨到80万元/平米！

如果不限购，热点城市继续热下去，房价猛涨，但三四五线城市的房地产市场则是两种可能。

其一，在热点城市房价猛涨的情况下，三四五线城市跟涨，这种上账可能是跟风，可能是热点城市客户外溢。

其二，比现在要惨且一蹶不振，如同环京区域，在热点城市的“黑洞效应”下，三四五线城市大量的资源（人、资金、资源）被吸走，空心化。

热点城市越来越热，规模越来越大，房企围绕热点城市不断的抢地、开发、销售，三四五线城市则毫无价值了，房企将弃之如敝履。

但同时你将会看到，虽然热点城市的规模越来越大，新建的楼盘越来越多，但医院、学校、公共设施等配套不见得与之同步，上学难、看病难等问题则越来越突出。

这样在热点城市内部又将会出现分层：主城区、配套完善的区域，价值倍增，人满为患、交通拥堵；新建成区域，配套缺乏，入住之后生活不便，催生了各种小商小贩小店小业，城市面貌急剧下滑，离开主城区便是广大范围的“城乡结合部”，无城市景观面貌可言。

假如贷款自由不限贷

按照调控的政策，有很多人是无法从银行贷款买房的，比如你有房贷没有结清，或者虽然结清了贷款，再贷款的话贷款额度下降、贷款利率上浮。

显然，金融端的调控政策对你买房是不友好的。

现在没有这些限制了，不管你买几套房，利率都按照基准（甚至还有优惠），贷款比例都可以做到70%，并且审批速度很快、放款速度很快，一站式服务，快到当天办完，当天放款。

这对购房者来说，意味着购房的门槛降低了，按揭月供的压力也降低了；对开发商来说，或许要调整优惠政策了，全款和按揭都是一样的优惠或者相差无几。

总之，原先那种付款鄙视链被打破了，“全款的往里走，按揭的等一等，公积金的把共享单车挪走”，这种现象不复存在了。反倒是，按揭的会在内心里暗笑那些全款购房者：真是钱多人傻！

如果说在经济学中正常的个人是理性人，那么经济行为中的银行一定是一个理性机构，更何况在我国大部分银行都是国有资产，风险意识还是第一位的。当贷款无门槛限制或者门槛过低，银行内部的风险评判机制便会启动。

据说，美国次贷危机之前，有人以宠物狗的名字进行贷款申请，银行审批竟然通过了。当然，这是银行不理性的写照。

房贷都是长期贷款，大量的长期贷款会让银行的资金出现流动性危机。而大量的低门槛贷款出现，也会给银行带来较大的风险：有人买十套八套房子，每个月月供就得十几万，贷款给这样的“房多多”一族，会不会出现断供？有的房子那么偏僻，有的二手房都二十多年房龄了，老破小，自身质素太差，有没有抵押的价值？

过度的繁荣则隐藏着危机。2008年美国的房地产市场次贷危机就是前车之鉴。危机到来之前，社会上充满了乐观和繁荣景象，诸多一夜暴富的事迹到处传诵，无心上班，只想套利；危机到来之后，房子的沙滩地基被冲垮，失业、断供、坏账私账……一切打回原形。

当然，大量的银行贷款投向房地产，“脱实向虚”趋势越发明显，更加大了金融系统的风险。

假如不设置土拍熔断机制、限价机制

如果没有熔断机制，只是价高者得的话，那毫无疑问，一定是地王频出，哪家开发商资金雄厚，哪家就胜出。

比如2016年的郑州，7月7日万科参与郑纺机地块的竞拍，最终经过560多轮的竞价最终获得了该地块，成为郑州的地王。但付出的代价是：周边房价12000元/平，万科世玠楼面价超过13000元/平。

到了8月18日，北龙湖的13号地被融创摘走，楼面价超过36000元/平，14号地被金茂摘得，成为单价和总价双料地王。此后，郑州土拍执行了熔断机制，并且竞综合房价，土拍价格围绕指导价有序展开。“地王制造”成为历史。

如果没有熔断机制，仅仅是价高者得的话，高地价必然带来好的土地财政，这是地方政府乐意看到的，充足的地方财政让政府有更多的资金进行市政配套建设。

高地价必然带来高房价，高房价则不一定给开发商带来高利润，事实上高地价会将一些中小开发商拒之门外，他们因为资金实力不足，根本无法和大开发商玩竞价游戏。

但高房价必然要由购房者来埋单，最终资金都转嫁到了购房者身上。

相比于充足的地方财政带来完善的市政配套，绝大多数购房者还是希望房价低一点——我也希望我家门口有学校有医院有公园，但是一想到这里面有我出的一部分钱，我还是希望我自己的家里面更漂亮一些。

毕竟，对于个体来说，做一个利己主义者是最为理性的。

假如不限制房企拿地资金来源

在不限购、不限贷、不限地价房价之后，房地产市场必然迎来狂欢，不管是短期的狂欢还是长期的繁荣。

催生狂欢的不是精彩的比赛，而是大量的资金，尤其是这资金可以通过各种方式获得：银行贷款、信托、私募、债券，甚至法律灰色地带的集资、内购回款等都成为了资金的来源。

一段郑州地产行业都熟悉的历史：2004年5月，思达以5.91亿元的价格摘下了当时郑州“地王”的桂冠，将原河南省农科院实验田地块收入囊中。而当时达置业的自有资金仅有1亿多元，通过银行贷款和民间集资等渠道，思达轻松获得了20多亿元的资金支持，一时间风头无二。

而十多年之后，放眼房地产业，较高的负债率也表明了，很多房企的发展史就是负债史，通过不停的借款、融资获得资金，通过不断的抵押“盘活”资产。比如泰禾在2017年、2018年极速扩张，曾一度负债率超过400%。

靠负债扩大规模的房企使用的大都不是自有资金；而仅仅使用自有资金，是无法在短期内做大规模的。

因此，一直借借借，然后向滚雪球一样发展下去，这是大多数房企的经营模式；而一旦监管介入，对房企拿地的资金来源进行要求，融资渠道受限，这种模式就被卡住了脖子，各种问题都出来了。比如恒大，在“三道红线”制度要求下，虽然不断的降负债，但奈何负债太高，一个环节出现问题，就会引发系统性问题。

结论

房地产业发展到今天，早已不仅仅是一个单独的行业。有统计指出和房地产行业明确直接相关的行业就超过了72个。

一业兴百业废，房地产行业虽然依然是民生行业，但是依靠它作为支柱行业，对整个社会的健康发展显然是不利的。

所谓调控，就是要弱化房地产在国计民生中的地位，使之和万千行业一样，而不是一家独大。面对当今的房地产情况，调控就是让它软着路，以免发生更大的系统性危机。

全文完。