央行:保持房地产金融政策稳定性「央行降准对房地产行业的影响」

近日，第一财经记者获悉，央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

与此同时，两场相关的座谈会也相继召开，鼓励优质民营房地产企业以及国有房地产企业，并购出现风险的大型房地产企业的优质项目，支持银行满足房地产企业合理融资需求，对出现风险的大型房地产企业，不盲目抽贷断贷，打消房企和金融机构的一些疑虑，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

随着房地产项目并购融资环境逐步回暖，预计接下来房地产行业将会迎来一波项目并购潮。

重点支持收购出险房企优质项目

市场分析认为，在当下的房地产行业，并购也许是速效药，是激活企业和盘活资产的重要途径。但值得注意的是，与此前几轮房地产行业并购重组交易标的多以股权为主有所不同，《通知》此次明确，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难房地产企业的优质项目，而非企业本身。

《通知》内容主要涉及六个方面，一是明确银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购流动性困难房地产企业的优质项目。

“过去，房地产企业也会出现一些经营困难，每年都有大量中小房企倒闭，但这些房企的退出并不会对市场产生影响，其中一个重要的风险化解手段就是并购，由别的大型企业收购或者把项目买去。目前，一些相对来说比较大的房地产企业出现了风险事件，做好相关风险化解工作，并购也是一个很重要的手段。”第一财经从接近监管人士处了解到，此次《通知》兼并收购的主体要自身条件较好，否则也会拖累参与并购的房地产企业自身。

《通知》也在加大债券融资支持力度方面明确了导向，即支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。一方面，人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率；另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

此外，《通知》提出，要积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。

在提高并购服务效率方面，《通知》要求，加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。

《通知》强调，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

另外，《通知》明确，要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

融资环境回暖促行业良性循环

第一记者从业内了解到，前一段时间由于市场形势变化，房地产行业面临一定的流动性短缺。基于此，一些房企担心对经营困难的房企承债式收并购，可能会影响收并购方自身的负债指标。

融资环境改善是房企开展项目并购的直接动力源。四季度以来，金融部门多次发声“满足合理的住房信贷需求”、“促进房地产业健康发展和良性循环”。商业银行个人按揭贷款、开发贷款投放速度相应加快，涉房贷款融资环境正在改善。

第一财经记者获悉，近期两场关于房地产融资的重要会议相继召开，向市场传递金融部门维护房地产行业“良性循环”的信号。

近日，央行、国资委召开房地产企业座谈会，参会机构主要为优质的大型民营房地产企业以及国有房地产企业，鼓励优质企业按照市场化原则并购出现风险的大型房地产企业的优质项目。

此外，央行、银保监会也于近期召集部分银行业金融机构进行座谈，希望银行业金融机构能够积极推进并提供并购贷款，对出现风险的大型房地产企业不要盲目抽贷断贷。

实际上，这并非金融监管部门针对房企并购贷款的首次发声。早在12月3日，银保监会有关负责人答记者问中已指出，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

中国银行间市场交易商协会于12月10日举行房地产企业代表座谈会指出，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖分析，过去几年整个房企资金链条高度依赖房地产预售产生的现金流，这是维持规模扩张、存量债务偿还的重要基础和前提条件，但这一模式在2021年房地产调控下发生了一些变化，一是“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限，二是房价上涨预期不再，三是信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。于是，整个房地产业链条在一定程度上陷入一种“恶性循环”。

李奇霖认为，把房地产行业的“恶性循环”变成“良性循环”，其中一个办法就是对于有出清压力的房企，鼓励龙头优质房企去收购低价抛售的资产，这些龙头优质房企本身可以从金融机构获得稳健溢价，融资成本低，这都有助于促进行业良性循环和风险市场化出清。