房企债务偿还高峰期「房企债务危机」

今年7月，房企再次迎来年内第二波偿债高峰期。

据中指研究院统计，今年7月、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额分别超过千亿元。偿债潮仍在持续。

对于已经到来的偿债高峰，房企有何应对之策？

7月房企再迎千亿偿债高峰

在熬过今年初第一波偿债高峰后，时值年中，房企又面临第二波偿债高峰的考验。

据克而瑞统计数据显示，今年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比67%。而在7月，将有51笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后，约为740亿元，环比增加15.8%。

而据中指研究院的数据，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中信用债占比64.6%，海外债占比35.4%；截至6月30日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中信用债占比62.3%，海外债占比37.7%，境内债务偿债压力较大。

中指研究院方面表示，7月、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额分别超过千亿元。此外，2021年上半年信托发行仍处于高位，规模为3408.6亿元，平均发行期限在1.6年左右，按此到期时间推算，今年下半年房企同样面临较大的偿还压力。

说明：按债券回售日计算，按2022年6月30日汇率换算为人民币。数据来源：中指数据CREIS

从目前情况来看，一方面，房企面临偿债高峰，另外一方面，房企融资规模仍然处于持续下降之中。

据中国指数研究院统计数据显示，今年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。

值得注意的是，今年上半年，在海外债和信托融资明显下降的同时，信用债成为融资主力。但是，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，占上半年发行额的89.0%。而民营房企受到出险企业增多的影响，债券发行规模大幅下降。

天风证券地产分析师韩笑表示，预计下半年融资政策宽松仍有望延续，国企、央企及优质民企的融资优势将继续拉大，行业分化加速。

“不差钱”企业如期偿债

面对已经到来的偿债高峰，民营房企的应对呈现两级分化的态势：“不差钱”的优质民营房企如期偿还到期债务，而资金链紧张的民营房企选择债务展期和交换要约，更有部分已经“爆雷”的房企只能接受债务违约的现实。

据亿翰智库数据，7月以来，在优质房企中，龙湖、旭辉、美的等房企均有到期债务，而三者都选择了债券赎回或者债券回售的方式来应对。

以龙湖为例，7月13日，龙湖发布公告称，悉数赎回2022年到期的4.5亿美元优先票据，利率3.875%。在行业频繁发生债务违约、退出评级的背景下，这次龙湖还债的举措也获得了业内关注。

细究而言，龙湖如期还债的背后是其融资渠道的畅通。据记者不完全统计，今年以来，龙湖累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元，融资成本维持在4%左右的水平。据龙湖集团管理层透露，公司尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计2112亿元，还有美元债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。

此外，因龙湖销售业绩逆势增长也补充了足够的自有资金。7月11日，龙湖发布今年6月销售业绩。根据公告，6月，龙湖实现权益签约面积101.5万平方米、权益销售额160.2亿元，分别环比增长81.6%、76.8%。

值得一提的是，龙湖、旭辉、美的正是此前被监管机构选定的发债“示范房企”，首批试水房企采用了信用保护工具发行信用债。也就是说，偿债能力佳的优质房企也往往具备更强的融资能力，呈现出“强者恒强”的局面。

资金承压企业选择债务展期、交换要约

然而，多数资金承压的民营房企在偿债压力下只能选择债券展期或者交换要约。在融资渠道难以打开和销售额下降的双重压力下，还债步履维艰，强者恒强，弱者更弱，还债的“马太效应”凸显。

比如，7月12日，富力发布公告称，公司已经支付10笔美元债豁免违约及展期同意费，共计1929.4万美元，10笔票据在7月11日后已经被替换为新票据。这意味着富力10笔美元债展期已经完成，富力仅支付0.5%的同意费。

7月17日，宝龙发布公告称，其旗下美元债交换要约及同意征求已经完成，涉及两笔债券，共计4.42亿美元，宝龙将于7月15日支付同意费，并计划发行两笔新票据，其中一笔为2023年7月到期的1.7亿美元票据，另一笔为2024年1月到期2.63亿美元票据。

在目前情况下，房企首次债务展期和交换要约获得债权人通过的可能性还是比较大的，但是对于二度延期的房企就更难。中指研究院指出，由于海外债发行量极低，房企只能继续动用自有资金偿还到期债务；同时，在存量债务中，很多已经发起过交换要约，再度延期可能性不高，部分房企将面临较高的偿债风险。

而已经“爆雷”的房企中，世茂、融信、阳光城等房企依然积极需求展期，以时间换空间。这无疑是一场展期时间和自救速度的比拼。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 制图 寇德娜 校对 柳宝庆