棚改 专项债「政府专项债」

从2018年，全国各地开始如火如荼地发行地方政府债以来，土储债和棚改债是最多的两个品种。

土储债募集的资金用于收储土地，棚改债募集的资金用于棚户区改造。棚户区改造，大家一定不陌生，就是拆迁呀。

在了解棚改债之前，有必要熟悉棚户区改造的流程。

做投行业务的项目经理，不仅仅要懂融资这一套东西，还要熟悉客户的东西。否则交流起来，会增加许多沟通成本。

这是对投行项目经理的基本要求，只要接了一个项目，就要了解这个项目与之对应的业务模式和业务流程。你为一个城投公司发债，就要了解这家城投公司的业务模式；为一个棚改项目发债，就要了解棚改项目的业务流程。

所以，投行业务是非常考验人的工作。需要用心学习，自主学习，保持一颗不断学习、不断进取的态度。想要挑战自我的银行人，不妨往这个方向努力。

说回来~~

棚户区改造包括三大主要工作。

1. 棚户区征收拆迁。把土地从现有居民的手中收购回来的过程。

2. 居民补偿安置。把土地从居民手中拿过来，得要给他们相应的补偿。目前补充的模式主要是两种，一个是在原地或者在别处建设新的房子给居民，这种房子也是我们常听到的安置房；另一种是补钱给居民，叫货币化安置。

3. 腾空土地开发利用。把土地收回来后，就要对土地进行腾空开发了。土地开发分为一级开发和二级开发。

一级开发指的是对收来的土地进行平整和一些基础设施的配套建设，比如水电之类的，二级开发是对土地在一级开发的基础上进行商业开发，比如在上面建商场、建商品房等等。

虽然看起来只有简简单单的三个步骤，但在实际操作中，涉及到非常多的环节和部门。下文我提供了一张棚改流程图，供参考。

在棚改债之前，棚户区改造主要有两种模式，政府购买服务和PPP模式。

1. 政府购买服务。政府和棚改实施主体签订购买服务协议，委托棚改平台负责整个项目的具体实施，而且要负责前期资金投入和项目融资。政府会根据协议的约定，每年支付一定的现金给棚改平台，覆盖项目的前期投入。

2. 棚改PPP模式。政府和社会资本方共同出资设立一个PPP项目主体，由PPP项目主体作为融资方进行融资。在运营阶段，政府也会给付一定的现金给到PPP项目主体。

在这里两种模式下，融资的主体基本上是棚改平台，但债务的偿还则主要来源于地方政府的现金流，这样就成为了地方政府的隐性债务。

直到2018年，财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》（财预〔2018〕28号），棚改融资多了一种模式，发行棚改专项债。

棚改专项债是地方政府专项债的一种，政府自己发行债券，自己还钱。这是政府的显性债务，看得清，摸得着。同时，也在一定程度上缓解了棚改平台的融资压力。

所以，国家在力推地方政府通过发行棚改债为棚改项目进行融资。

2019年以后，国家对于棚改政策有了进一步的态度：

1.新三年棚改计划必须实施，但棚改项目须区分收益与融资能否平衡；区分是否能平衡，就是为了给棚改债做准备，只有收益与融资平衡了，才可以发行棚改债。

2.棚改货币化不搞一刀切；棚改的货币化安置使得许多资金进入了房地产，快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。虽然国家对货币化安置改变了态度，但是也不建议一下子把它给切没了，慢慢降低货币化安置的比例。

3.政府购买棚改服务模式取消，但鼓励国开及农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款；

4.融资以发行棚改专项债为主。

什么样的房可以进行棚户区改造？

一类是城市棚户区，包括危旧房改造、城中村改造和城区内国企职工住房改造；一类是国有工矿（含煤矿）、林区、垦区、盐场等棚户区改造。

对于棚改债的棚户区改造，有几点要注意。

1. 纳入国家棚户区改造计划。

要做一个棚改债项目，首先就要确认棚户区是否纳入“国家棚户区改造计划”；一般认为，省级住建厅划定的棚户区改造计划对应的棚改项目，就可认为列为国家棚户区改造计划。

2.项目收入覆盖融资本息

棚改项目将来的收入主要有几块：国有土地使用权收入和专项收入，专项收入包括棚改项目配套商业设施销售、租赁收入以及其他收入等。

那这些收入要大于棚改债的本息和，才可以发债。

发行申报流程与土储债类似，顺便带着大家复习一遍。

1.制作材料。地方市县财政部门需要做的就是准备一套发行棚改债的申报材料，这套申报材料主要包含4个文件：

信息披露文件由地方财政局自行编写，主要介绍整个棚改项目的整体情况，资金融资需求以及风险控制等等。在实际过程中，会由某家银行或者证券公司来编写。

法律意见书由专门的律师事务所出具，对整个项目的合法合规性进行审查；

资金评价报告由专业的会计师事务所出具，对整个项目的资金平衡作出测算和评价、审查；

信用评级报告由专门的信用评级公司出具，对该债券进行信用风险评级。

2.财政厅审核。地方财政局将材料初步完成后，交由财政厅进行初步审核。有些省市财政厅会提前将材料交由发行场所的相关部门进行审核。

比如这期地方政府债将在上海证券交易所发行，那就可以先发到上交所的相关部门审核。

3.审核通过后，将材料在上交所挂网，五个工作日后正式招标发行。

整个流程看似与土储债相同，在上交所披露的文件也类似，就是4个文件。但是出具这4个文件的支撑性材料比土储债多许多。

在网上找了个图，这是一个棚改债的大致流程。律师事务所、会计师事务所在出具法律意见书、资金评价报告时，都需要对每个环节进行合规合法性的审核，所以每一个环节都需要有相应的文件做支撑。

可见一个棚改债项目的材料远比土储来得多。

涉及的单位除了政府主管部门，还有土地储备交易整理中心、建设局、财政局、发改局、房地产管理局、公共资源交易中心、城中村改造及征地拆迁办等相关单位；各工业园区、经济技术开发区管委会；各市（县）资产经营、城投公司；大中型房地产开发企业；土地招拍挂中介服务企业。

所以，棚改债从启动到发行，一般三到六个月左右。

虽然棚改债做起来有难度，但它助力改善当地民生住房啊，是一件利民的大好事。