为什么基金实际收益率比公布的低「收益率怎么算」

最近有一个研究数据表明，在过去这10年里面，基金投资的回报率远远超过房价的回报率，是不是感觉听错了？怎么可能？

别慌，详细解读这一数据之后，你会大有收获。

上图是对比了过去10年各项资产的年化收益率。偏股型混合基金在过去10年平均下来，按照复利计算的年化收益率达到14.6%，而深圳房价收益率是11.79%。对比之下，每年基金收益率比房价涨幅超出23%，非常可观。

北上广深和一些重点城市在过去10年上涨的速度比较快。深圳是尤其厉害，所以以深圳作为代表，如果是全国的平均房价涨幅肯定没那么高。

换句话说，基金的平均涨幅比全国房价的平均涨幅高更多。

另外的是一些其他的数据，债券基金、中证全债、定期存款还有CPI，对比起来，大家看第一个柱形和第二个柱形都远超其他，而且，是不是偏股型的混合基金回报率比房价厉害很多？

再把这个数字具体算出来，假如10年前你投了100万买了偏股的混合型基金，平均来算现在账户里面有392万。假如10年前你买了100万的房子，那么现在的价值大概就是303万元。

这个数字大多数人都觉得不太可能，跟我们的感受完全不同。

如果有投资基金经验的朋友，肯定会觉得哪有可能赚这么多？

大多数人的基金都没赚那么多钱，甚至有一些投资者可能在某些时段是亏钱的，即使后来赚钱也只不过是回本的而已。

如果投资房产的人则一定会觉得过去这10年房价的涨幅远远不止这个。

这是什么原因呢？

数据是没有骗人的，只是我们的感受可能会有偏差。

原因就在于操作上面，跟我们的操作有很大的关系，我总结出来就是两个方面。

第一个，大家可能忘记了房子的投资是可以加杠杆的。

所谓的加杠杆就是我们先支付了首付，然后剩余的钱向银行借，银行会收取一定的利息，但只要房子的收益率高过银行收益率，那就是加杠杆放大了我们的收益。

比如说我们在深圳买一套1000万的房子，如果是首套房，我们可能需要支付300万，然后另外的700万向银行借，这700万向银行借的利率可能是5-6%，但是这些年来房价的涨幅平均下来有11%。那相当于这700万，每年净赚了五个点。

除此之外，还有就是房子金额比较大，我们比较容易有一种获得感。

因为我们一投资就几百万，上千万。一赚也是几百万上千万。

但是，很多人买基金是几万、几十万，所以这种获得感是没那么强。

但是我认为最重要的还是加杠杆，假如你在基金投资上面也可以加杠杆，在过去这些年，你会发现基金的收益率比房子的收益更高。

当然也有些朋友会说，实际上并不是这样，假如我当时是全资1000万扔进去买了一套房子，即使不加杠杆（不贷款），这些年来很明显还是房子赚的钱多。

事实也的确是这样，当初如果有人真拿1000万买基金，现在可能只能赚一点点，一定不会超过房子。

这又是为什么呢？

这就有第二个原因，就是持有期的原因。

大多数基金投资者持有基金的时间很短，有些可能几个月，长一点也可能就是1、2年。

但是我们大多数人持有房子多长时间？

除了很少部分炒房的可能持有几个月或1、2年的，大多数人持有房子是五年十年。

看看过去10年，通过深圳房价或其他地市的房价赚很多钱的人，基本上都是10年前买了房子，一直拿到现在，但是在过去10年一直拿着基金持有到现在的也少之又少。

也正是因为少之又少，所以才偶尔爆出一、两个这样的新闻来，比如说某一个人当时拿了一笔钱买了富国天惠，到了现在从当时的几十万到现在的几百万，正是因为少，成为特例，才有新闻价值。

假如新闻说的是某一个人当时拿了100万，买了一套房子，现在涨了，变成200万，这种完全没新闻价值，因为大多数人都是这样的。

正是持有期直接就决定了最后实际上的收益。

反过来，这些年买了一套深圳的房子，把它卖了，然后反复地又买又卖，那么这10年来你的收益一定不怎么样。

所以这就说明了假如我们想在基金投资上面获得良好的回报，一定要知道怎么样可以适当延长你的持有期，才能真正地获得良好的回报。