lpr非对称 降息 「lpr利率下调」

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上 LPR为4.45%。视觉中国

房贷利率继续下调

经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR 点差”。其中，5年期以上LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

今年4月14日，时任央行金融市场司司长的邹澜（本周调任货币政策司司长）在发布会上介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR（最近已调整），二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；

人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；

银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

“3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”邹澜称。

此次5年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR 60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.25%，二套房则是5.05%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在5月下旬的个人而言，马上就可享受“福利”，房贷利率有望下调15BP。但一般重定假日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

总体而言，此次5年期以上LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、20年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约82元，需偿还的利息总额减少约2万元。

温彬表示，对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款的重定价，降低房贷成本，不仅有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售，同时负债成本减少也有助于促进居民消费需求增长。

“5年期以上LPR利率调降，一方面意味着支持刚需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房贷成本也下调，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求。”周茂华称。

王青表示，历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调，而2008年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为142个基点。这意味着未来仍可能通过MLF利率下调直接带动5年期LPR报价进一步下行。

安信证券固收团队的一份研报称，虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但预计全国层面政策仍有继续放松空间，继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。当前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明显高于2015年底的3.4%-3.5%。

前述研报还表示，为充分解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题，后续在全国层面可以继续下调首套利率、对“因城施策”制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。

本期编辑 江佩佩 实习生 林曦莹

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