国内上市的reits「reits」

导读：虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录，据统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。

【房企最高的美元融资利率：15%】

美元债券利率虽居高不下，但仍无法阻挡国内房地产企业纷纷加入发债队伍，其背后反映的是企业融资需求大及国内融资难的问题。融资需求大作为房地产企业的老大难问题，随着近年来国家对房市严格调控，显得尤为棘手。一方面，国外融资成本不断上升，给企业造成额外负担，而另一方面，国内融资渠道不断收紧，部分房企面临日常生产经营资金短缺、到期融资资金偿还缺口等问题。

虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录，据统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。进入新年之后，这个趋势仍没有停歇，房企继续密集发布融资公告，超过20家房企发布了超过90亿美元的融资计划。创造最近数年单月美元融资记录。

【美元融资继续高位运行】

美元债券利率虽居高不下，但仍无法阻挡国内房地产企业纷纷加入发债队伍。

类似美元债利息的上升，本质上是因为很多房企融资需求大，所以会有此类比较急迫的融资需求。尤其是近期房屋销售市场以降温为基调，房企若是要获得此类美元债的融资，本身也需要支付更高的成本，这样可以打消相关投资者的顾虑。类似利息上升的过程，也说明未来偿债的压力是会有所增大。

此外2015年也是房企的发债大年，按照3到5年的发债期限来看，近两年，债券将集中到期，部分房企没有足够的外汇资金去偿还旧债，所以必须要借新还旧。

房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资预计继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，年初加快储备资金。

【境内vs境外融资比例-5:3】

据《2019年权益销售额TOP50融资规模排行榜》统计，2019年权益销售额TOP50房企总融资额1.2万亿元，其中，房企最喜欢的融资方式为境内债权融资和境外债权融资，前者占总融资规模的54.91%，后者占比33.87%，其余融资方式还包括资产证券化、永续债及设立基金等。

【龙头房企境外融资占比超6成】

相对于对销售额数据的追逐，龙头房企整体而言在融资规模上比较保守。

榜单显示，在融资规模TOP10房企中只有4家龙头房企，且排名比较靠后，分别是中国恒大、碧桂园、世茂房地产、万科A，2019年上述房企的融资规模分别为643.69亿元、495.34亿元、392.43亿元、362.29亿元。

经梳理发现，上述四家龙头房企有一个共同特征，那就是偏好境外债权融资。数据显示：

实际上，上述四家龙头房企的融资规模并不算高，相对于动辄千亿的销售额和新增土地价值，其融资规模仅为百亿量级。

对REITs或类REITs的预期，通常会认为是大宗市场交易的一种金融退出方式。但浦发大厦的类REITs项目实际是用大宗交易方式完成了退出，算是让近年来地产圈中颇为火爆的类REITs项目出现了第一个市场化退出的样本。

目前类REITs的几种退出方式无非是业主“回购”，以中信启航为代表；“续发”，以苏宁为代表；“市场化退出”，以海航为代表。靠业主的回购并不能持久，成为给业主融资的工具，背离了REITs的本意，可见类REITs的退出问题并没有完全解决。从类REITs到公募REITs之路任重道远。

I.国内首例市场化方式退出的类REITs

2020年1月7日，凯德宣布，与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41773平方米。

交易完成后，不仅意味着凯德这个“外来者”首次进入了中国一线城市具有战略意义的核心商圈，同时也缔造了国内首个通过市场化方式退出的类REITs项目。

大家对REITs或类REITs的预期，通常会认为是大宗市场交易的一种金融退出方式。但浦发大厦的类REITs项目实际是用大宗交易方式完成了退出，也算是让近年来地产圈中颇为火爆的类REITs项目出现了第一个市场化退出的样本。

II.国内首单写字楼“类REITs”项目

浦发大厦曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。本次交易，是全国首单市场化退出的资产支持专项计划，对于整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具重大意义。

作为海航集团旗下首单“类REITs”项目，恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划于2015年12月完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让，是上交所首单“类REITs”项目。

【依靠大宗交易实现退出的意义】

从交易结构中可以看出，浦发大厦类REITs项目是典型的权益型类REITs。此类项目的退出主要有四种：国内REITs发展成熟，SPV2公募上市；优先收购权人行使优先回购权；SPV1管理人提前结束；投资者行使回售权。

但此次交易中这四种模式均未出现，而是依靠非标的大宗交易实现了退出，从某种意义上来说，这样的退出方式似乎是对当初发展REITs初衷的一种讽刺。

不管是真REITs还是类REITs，作为金融产品，合理的方式是应该寻求金融化的退出手段。事实上，浦发大厦可以采取大宗交易这样非标方式实现退出，最核心的原因在于浦发大厦这一优质资产的价值。但目前市面上也有着大量类REITs项目，虽然也有着个别项目成功退出，对于多数底层物业并不优质的类REITs项目，在无法使用金融化手段退出的前提下，是否也能像浦发大厦一样找到接盘侠则是一个极大的未知数。

海航提供的市场化退出的思路，证明这还是一个比较具有标准化意义的退出方式。但是还有更多的资产是由于底层资产的质量，流动性比较差，按照市场化方式退出是存疑的，最理想的方式公募REITs是否会成为下一轮的接盘方？

【规范，不等同于全面暂停】

信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企及高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

【资金成本分化的趋势依然持续】

从未来趋势来看，房地产行业被严格管控，违规融资有所减少，但整体看，资金成本分化的趋势依然持续。从企业融资情况看，有赎回有新增，部分企业最近发现的美元融资成本非常低，而也有企业融资成本高位。

【仍属于初期状态的中国“类REITs”】

中国的“类REITs”实际上还处在初期，尚未经历一个完整的退出周期，发展仍任重道远。以目前发行状况来看，现金流对产品收益的覆盖比不高，整体估值水平不在低位，因此今后几年的退出挑战并不小。而不少管理人寄希望于公募REITs推出后，成为类REITs的接盘方，也是过于理想化了。公募基金，面对的是公众投资人，在投资要求和监管限制上，只会更加严格。

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