上海购房流程一览表
一、了解市场-实地考察-确定心仪项目
根据公众号及房天下等相关平台了解目前在售/待售项目信息,了解周边的配套设施等情况。选择相对中意的项目进行实地考察,了解项目周边配套是完善的还是规划中的,自驾、公共交通是否齐全等。根据考察后的情况,可以进行验资。验资可以对多个项目进行。一般提供产权人身份证、资产证明(股票、银行存款、基金等)不动产除外。(因热门盘客户量较大,验资为了筛选意向更为强烈的客户,后期开盘均优先邀请验资客户进行认筹)。Tip:验资金额以各项目为准,各项目总价不同,验资的金额不同。二套验资金额相对要高一些。二 、取证
取证前各项目基本需要政府过会,确定是否价格合理等情况。目前政府管控较严格,取证均需排队,具体时间待定。新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》在上海,高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。此证需要公示3天,才可进行认筹。三 、认筹(6天半)
认筹意向金费用,一般要求不能超过房源最低房价的20%。支付认筹意向金,才有参与摇号的资格。必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。认筹早晚不影响摇号概率,所以不用急着排队。根据认筹人数,审核后确定入围分数。只能认筹一个项目,购房资格会被锁定一个月,若参与认筹,是不能再参与其他楼盘的认筹。四 、审查资料(基本20天)
认筹时,购房者提供限购资格审查的材料。认筹结束后,公证处交易中心还会再次审核一遍。确定是否限购及积分。主要审查资料(1)购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;
(2)社保证明或纳税证明;(非上海户籍需要提供,上海户籍不需要提供)
(3)购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等;(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地)
五、上海新房摇号“计分制”
积分计算表
看图更为明确
在家庭结构方面,在认购申请时,认购对象为夫妻(包括未成年子女)加10分,认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是包括未成年子女),此项不得分。在户籍方面,认购申请时,认购对象为本市户籍的(若为家庭的,夫妻双方中至少有一方应为本市户籍),加10分;认购对象为非沪籍的,此项不得分。在名下房产方面,认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行,无房的加20分;认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的,加5分。此外需要注意的是,认购对象在2021年1月22日(含)后赠予他人的住房,仍计入认购对象名下;承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。在5年内购房记录方面,认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下无房且5年内无购房记录,加20分;认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录,加5分;认购对象5年内购房记录的,此项不得分。认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的,按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算;认购对象包括两个及以上家庭的,按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年,共计216个月,2021年2月社保缴纳月数上限为217个月,2021年3月社保缴纳月数上限为218个月,以此类推。社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。若审核通过及分数入围后,可以进行公开摇号选房。各项目入围分数及比例不定。大致内环1:2.5,中外环间1:2,远郊1:1.3。
六、摇号开盘
上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。根据摇号顺序选房,若入围比是1:2的话,摇号排名较后的可能选不到房子。排名较前的可选择性较大。若是心仪的楼盘预算一定要做足,可能轮到你的时候,心仪的楼层及户型都没有了。选好房,签订认购书(草签),将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款(基本7天内)、签订贷款合同。没选房,没签订认购书,全额退筹。一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。提示:认筹期间准备材料去相关银行确认贷款金额,以免签订认购书时,贷款额度不足。七、办理贷款
公积金贷款
商业贷款
八、缴纳税费
税费
九、安心等待交房,一般在交房后180天内办理大产证后,即可办理小产证。(触发积分的楼盘5年内禁售)
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