北海二套房首付比例「北海第二套房首付多少」

2022年1月12日，北海市住房公积金管委会发出《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，宣布从印发之日起：缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

这一消息旋即被国内各媒体自媒体转载和评论（现在国内不管哪个大城市还是小县城，只要有救市消息出炉都会被广泛转载）。其中澎湃新闻1月14日的转评内容最为丰富——它在报道北海公积金政策调整的同时，还提供了两组数据：

1、从北海房地产市场来说，根据易居研究院中国百城库存报告数据，其2021年年底去库存周期为23.7个月，总体上处于库存去化相对困难的城市。

2、从价格上来看，根据房价查询网——房产超市的数据，1月份北海二手房挂牌均价约4588元/平方米，环比下跌8.4%。

另外，澎湃新闻还采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进。他指出，北海市明确降低公积金贷款的首付比例，成为今年全国首个降低首付比例的城市。由此可以看出政策的三点信号：第一、此次政策放松主要是为了满足职工改善性住房需求，这也是当前全国又一个支持和鼓励改善型住房的政策，利好二套房和大户型的交易。第二、此次政策的调整主要是指公积金贷款，而商业银行贷款并没有涉及。第三、无论是二套房还是二次贷款，都从过去的六成首付减少为四成首付，客观上降低了购房者的首付压力。

北海日报的报道（1月15日）又是另外一种完全不同的解读角度：“北海市住房公积金管理中心人士介绍，根据《自治区住房城乡建设厅 财政厅 中国人民银行南宁中心支行关于适时调整住房公积金政策确保房地产市场平稳健康发展的通知》要求，市住房公积金管理委员会结合当前北海房地产市场形势，从1月12日起放宽贷款政策，助力房地产去库存，惠及广大缴存职工，促进北海市住房公积金贷款业务健康有序地发展”。

划重点：“根据文件要求”、“助力房地产去库存”。

但报道没说文件的文号。网上搜索和文件标题一模一样的，是2017年5月2日的“桂建金管【2017】11号”，里面有这样的内容：

“各地要充分结合当地房地产市场形势和住房公积金使用情况，因地制宜、因城施策调整住房公积金政策。房价上涨过快的城市，可适当调整贷款条件、首付比例、贷款额度和利率，实施差别化的住房信贷政策，采取有效措施遏制投资投机性购房贷款需求。商品住房库存消化周期较长的城市，可适当放宽政策，支持住房消费。”

如果真的是这份文件——那么此次北海降低二套房公积金贷款首付比例，根本原因是因为“库存过高”，所以要“放宽贷款政策，助力房地产去库存”。

从内容的角度，可以理解北海开始了房地产救市。但从措施的力度来看，效果难言乐观。

不妨回顾上次北海的故事。

2015年11月17日，北海市人民政府出台《关于促进房地产市场平稳发展的若干意见》（北政发〔2015〕39号），提出了四大措施：

1、政府收储商品住房作为公共租赁住房；棚户区（城中村）改造以货币补偿为主，引导安置户购置商品住房。

2、已建设的商住楼、住宅楼可改变为酒店和养老地产，允许开发商有条件地优化外立面设计和调整户型。

3、购买新建商品住房实行财政补贴政策（从发文之日起至2016年12月31日，补贴总房款的1%）；

4、公积金贷款额度提高到50万元、最高贷款年限提高到30年。已结清首次住房公积金贷款的，可以申请第二次，最低首付款比例调整为20%。可以提取购房者及其配偶、夫妻双方父母、子女的公积金支付购房款和还贷。

2016年4月25日，北海市政府印发《关于促进北海市房地产市场平稳发展若干意见的实施细则的通知》，进一步加大了力度：

1、自发文之日起至2016年12月31日止，购房补贴由总房款的1%提高到2%。

2、打造棚户区改造货币化安置房源信息平台，进入平台的楼盘项目，售价要低于该项目网签均价，且额外再优惠200元/平方；开发商可以享受适当的税费优惠。选择货币安置补偿的安置房购房按货币补偿款数额的3%给予购房奖励。

3、在外地缴存公积金的职工（不论户籍）均可在北海申请公积金贷款购房。

不过，当时虽然优惠力度空前，但市场反应并不是很热烈：

1、2015年11月到2016年4月，购房补贴1%，楼市依然冷清——尽管这还是北海楼市传统的冬春旺季。

2、2016年4月购房补贴加大到2%之后，楼市是很缓慢地回暖。

3、到国庆前后“候鸟”开始重返北海，一手房（新建商品住房）网签明显加快，到2016年年底时，受北方严重雾霾的影响购房人涌入北海明显增加，一手房网签也顿然飙升。

从这个变化过程可以看出：

第一、力度是基础。如果力度不够，市场就不会给面子。

第二、外销是关键。仅靠本地购房解决不了困难，异地购房大增才是最关键的。

这一次公积金二套房首付比例降低，有没有效果？

当然有。

一种是确实想改善家庭住房的。另一种，已经有住房、也不想改善住房，但确实想购房——因为自己的公积金每月都在增加都在闲置，不如拿出来买套房子投资（至少可以让公积金每月每年都能滚动出来）。

只是以北海的本地规模，这些人员现在能有多少？对比2016年的措施和力度，今次效果就可想而知了。

接下来，北海会不会购房补贴？会不会恢复收储商品房作为公租房？

难！

力度小了，效果没有。

力度大了，全国都在盯着各地的救市政策呢。这年头想低调行事，不可能。而且，还必须依法依规定策。

求人不如求己，开发商还得努力自救。

买房人就没必要等着救市优惠了。房价已经降到这个程度，与其关心会不会再优惠一两个点，不如更关注房子的品质、关注房子是不是适合自己。