类reits资产证券化「常见的独立悬架有哪些类型」

澎湃新闻记者 孙铭蔚

“需要根据《证券法》研究将REITs作为一种独立的证券产品种类，制定专门法规，确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。”在4月16日举办的2022年清华五道口全球金融论坛上，全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢表示。

肖钢认为，公募REITs对于构建投资领域新发展格局，提升资本市场服务实体经济的能力和质效，拓宽投资产品与渠道，助力基础设施领域从重资产向重运营转变，完善基础设施资产市场化定价机制，有效盘活资产，增强运营活力与效益，都具有重要意义。

“同时，应当看到，由于我国公募REITs处于扩大试点阶段，需要深入总结实践经验，进一步研究完善相关法规，优化运行机制，加强投资者教育，推动公募REITs行稳致远。”对此，肖钢提出三点建议。

一是研究修订相关法律或制订单独的法规。

肖钢指出，不同于企业传统融资，REITs融资将资产出表进行真实销售和破产隔离，是一种结构化融资模式和直接融资工具。在性质上，REITs属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，因此，需要根据《证券法》研究将REITs作为一种独立的证券产品种类，制定专门法规，确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。

肖钢认为，目前采用“公募基金 ABS”模式，是符合法律法规的可行方案，但带来的问题是，产品结构层级过多，法律关系较为复杂，运行成本与监管成本增加，市场主体的职责界定和协调难度增大。

他建议，要针对试点中的问题，完善相关法律，作出新的制度安排，优化产品设计，简化产品结构和交易结构，健全监管办法，进一步厘清市场参与各方的职责边界，降低产品创设与运行成本，推动REITs市场持续健康发展壮大。

二是优化运行机制。

具体来说，肖钢建议，要鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点，扩大REITs规模，进一步摸清项目底数，建立分类项目库，做到应入尽入。要进一步加强部门与地方协调，提升国有资产交易效率，落实项目申报条件，压缩项目申报周期，加快项目审核进度，开展分类辅导服务，做好示范引领，形成规模化的存量资产盘活与新增投资的良性循环。

同时，要促进基础设施专业运营能力与资本运作能力的有机结合与共同提升。建立高效透明的扩募机制，有利于盘活存量资产再投资，做大做强产融结合平台，降低边际运营管理成本，提升产品投资价值。此外，还要进一步推进形成市场化的评估定价体系。

三是加强投资者教育。

肖钢认为，公募REITs不同于股票和债券，也不同于购买普通的公募基金。基础设施公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般相对较小，每年强制分红比例很高，因而相对股票投资比较稳定，不要寄希望项目运营收入持续大幅度增长，可见，投资REITs的风险和收益属于中等水平。公募REITs收益来源主要是底层资产经营收益和资产增值，且是封闭型基金，不能随时申购和赎回。因此，要进一步扩大宣传，切实加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳健康发展。

责任编辑：是冬冬 图片编辑：蒋立冬

校对：栾梦