reits增发融资有好处吗「开发商如何获得更多融资」

近期，资本市场频频传来REITs产品发行的好消息。

8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT首批三只保障性租赁住房公募REITs产品正式发售。

值得注意的是，与房地产行业紧密相关，且已发行的REITs产品中，除了保障性租赁住房公募REITs，还有商业地产写字楼类REITs，后者属于私募型。此前，中国金茂便成功发行了全国首单碳中和写字楼类REITs。

从实际发行规模来看，三只保租房公募REITs的募集金额均超12亿元，共计近38亿元；金茂上述发行的类REITs总规模也有12.7亿元。

在房企资金压力尚未有明显改善的当下，REITs产品的资金筹集到位，无疑缓解了行业部分融资困境。眼见地产相关的REITs产品接连得以发行，这会成为开发商融资途径新趋势吗？

REITs接连发行绿建及保租房金融产品迎来风口

历经十余年的推敲、打磨与创新，中国版公募REITs从去年首批九只上市，到如今的稳步扩容，受到资本市场的持续关注。其中，保障性租赁住房作为公募REITs新增的试点行业范围，被业界视为探索房地产新的发展模式。

市场反馈上，首批保障性租赁住房REITs一经发行，便受到投资者们的火热追捧。8月18日-19日，华夏、中金、红土创新基金三家基金管理人旗下保障性租赁住房REITs陆续发布公告，其比例配售前的募集总规模已高达2060.97亿元。

值得一提的是，红土深圳安居REIT公众认购153亿份，配售比例低至0.39％，甚至创下公募REITs产品公众配售比例的历史新低。

除了保障性租赁住房REITs这个市场化的金融产品迎来发展风口，近期绿色建筑类的金融产品在房地产领域也混得“风生水起”。

6月30日，中国金茂发行的全国首单碳中和写字楼类REITs，便是绿色金融叠加REITs形式发行的鲜活例子，一定程度上为房企融资打开了新局面。

第一太平戴维斯华北区估值及专业顾问服务部董事边瑞军和助理董事张紫薇点评认为，金茂发行的写字楼类REITs产品是 落实“双碳”战略方针和国家“十四五”规划要求的具体体现，同时也是也是充分发挥REITs证券化功能，推动清洁能源领域存量资产、新增投资良性循环，助力经济社会转型发展的具体举措。

“从整体出发，资产证券化是构建多元金融体系的重要构成部分和持续实践，对市场各方尤其是开发商企业有更丰富的融资和退出路径是好事，也让中国资本市场更与国际接轨。”第一太平戴维斯表示。

试点加速落地政策鼓励与推动成主要缘由

5月27日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT分别于深交所、上交所和证监会报送申请材料，成为首批申报的保障性租赁住房REITs。7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复；同日，华夏北京保障房中心REIT亦已获上交所受理。

到8月16日，上述三只保障性租赁住房REITs产品正式募集发售。可以看出，每个审批环节的间隔时长都非常紧密。历经受理、问询等环节，到最终成功发行，华夏北京保障房中心REIT甚至仅用了19天，远超目前刚成立及上市的项目审批速度。

而保障性租赁住房REITs审批提速并能成功得以发行，背后最大的原因来自于政策的鼓励与推动。

自2022年年初，央行、银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，明确支持保障性租赁住房发展。

5月19日，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确通过发行REITs等方式盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。

据悉，自我国基础设施REITs正式上市交易以来，试点早期限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、仓储物流新基建、产业园区等特定领域。在基础设施试点取得初步成功后，公募REITs才吹响了进军保租房的号角。

“对于开发商而言，推行保租房REITs是有诸多好处的。第一，有效拓宽保障性租赁住房建设资金来源，充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场。第二，有效提升开发商企业融资及运管能力，实现‘开发-培育-退出-开发’的投融资模式。第三，有助于推动开发商企业从‘管资产’向‘管资本’转型，实现服务模式转变。”边瑞军和张紫薇共同认为。

此外，绿色低碳作为房地产行业顺应时代发展的必要转型方向，其快速落地也少不了政策支持。

2020年，中国明确提出“双碳”目标；随后，2021年在“三大功能”“五大支柱”的绿色金融发展政策思路下，诞生了“碳中和债”、“碳中和绿色公司债券”等很多特定债券品种。持续发展下，地产行业便出现了类似于碳中和写字楼类REITs，这样的创新融资产品，推动绿色金融全面发展。

偿债小高峰再袭REITs对开发商融资利好有限

事实上，在接下来的四季度，房企仍将面临不小的偿债压力，尤其是民营房企。

据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。四季度，民营房企合计共有1000亿债券即将到期，海外债约占总规模的43%。

尤其是今年10月，房企将再次迎来债券到期小高峰，预计将有近800亿债券到期，其中近500亿为境内债券。

那么，在资金销售回款不及预期，房企常规融资渠道不畅的局面下，是否可以通过发行REITs产品，来缓解房企不容乐观的资金压力呢？

“从国家十四五期间鼓励的公募REITs来看，在房地产领域的运用更多还是会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关。而交易性住宅以及商业地产并非鼓励的对象，因此总体来看对于从事房地产开发的企业来说影响有限，对于偏向于高科技创新类，并位于核心城市群产业地产会有相对利好。”58安居客房产研究院分院院长张波认为。

需要特别指出的是，7月15日，沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》，其中明确，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。

此外，金茂发行的碳中和写字楼类REITs产品，并不属于上述发行的公募REITs范畴，而是我国房地产证券化市场向公募REITs探索过程中的一个特色产物。

相较而言，类REITs存在优先级结构，整体债性更强；流动性较差，无法在二级市场交易；并且多数情况下只能等到项目开放期回售或原始权益人回购才能退出。故在资本市场反馈上，投资人更青睐于公募REITs。

综合来看，公募REITs对于通过不同方式参与保障性租赁住房或产业园区建设的房企，提供了一个新的融资思路；而类REITs则需要搭载“绿色金融”的政策东风，才能为涉及商业地产的房企带来发行良机，两者一定程度上皆受限制。

就眼下而言，无论是公募REITs，还是类REITs都不能成为整个行业中房企融资的“及时雨”。但未来结合国际上的经验，不少业内人士认为,将商业不动产纳入REITs扩容试点,将是大势所趋。届时，房企融资的渠道有望一步有所拓宽。

文/宋欣