住房按揭资产证券化「住房金融化」

近期央行、住建部的一番表态，让信贷资产支持证券发行又一次受到关注。

其中4月3日，央行发文宣布，合格机构可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。在该“注册制”确立前不久，银监会刚将信贷资产支持发行资格由“审批制”放宽到“备案制”。

至4月5日，住建部公积金监管司司长张其光等人撰写文章指出，我国设立国家住房银行，条件已基本成熟，设立住房银行意义重大。

市场分析认为，信贷资产支持发行实行注册制，有利于做大住房抵押贷款证券(MBS)规模，盘活银行住房抵押贷款资产。同时，国家住房银行的设立，则显示中国尝试通过“按揭-MBS-两房”的试水模式，稳定当前频频下降的房价。

具体而言，国家住房银行成立后，可以通过资产证券化或发行长期债券筹资，向银行购买住房贷款，促使银行提供更多的住房按揭贷款，使购房者获得更有力的住房信贷支持。

中国版两房起步

目前，对于设立政策性住宅金融机构(即国家住房银行)，住建部公积金监管司司长张其光等专业人士在其最新文章中称，这是增加住房消费的有效措施，应抓紧组织实施。

据了解，该文披露截至2014年底，中国虽然实现经济增长7.4%，但却面临着房地产行业收缩过快、产能过剩持续加剧、地方融资平台违约、影子银行风险集聚等风险。

张其光在文章中指出，房地产是上述风险的“导火线”。其中，去年中国房地产开发投资占GDP14.9%。如再考虑房地产和其它行业的产业关联，房地产占GDP比重超1/3，社会融资30%投向房地产，地方财政收入50%以上依赖房地产。房地产业过快收缩，将对宏观经济产生连锁反应和共振效应。

因此，有行业分析人士就对观点地产新媒体指出，设立国家住房银行，以及允许住房抵押贷款证券化的呼声，在某种意义上是在架构与美国两房极为相似的信贷资产证券化模式。

分析指出，按照美国的模式，两房通过购买商业银行中的按揭贷款进行资产证券化，以降低银行发放按揭贷款的利率。而在2008年次贷危机前，美国住房二级抵押市场和证券化也是推升美国房地产市场长期繁荣的重要力量。

对此，市场研究机构兴业证券报告就认为，按照美国经验，MBS发展受限需要类似美国两房这类具有“一定政府信用背书 资产打包出售能力 支持居民住房金融贷款意愿”的机构，而“国家住房银行”是以住房公积金制度为基础而设立的政策性住宅金融机构。

而目前中国商业性住房贷款的来源主要是银行吸收的各类存款。不过，由于商贷资金来源期限短、按揭贷款周期长，存在期限错配问题。随着商贷资金成本因利率市场化而上升，商业性银行没有意愿增长住房信贷。

在此情况下，东方证券分析师竺劲在报告中认为，国家住房银行成立后，可以通过资产证券化或发行长期债券筹资，向银行购买住房贷款，促使银行提供更多的住房按揭贷款，使购房者获得更有力的住房信贷支持。

竺劲引用数据称，中国MBS潜在规模超过10万亿元。截至2014年底，中国个人购房贷款余额为11.5亿元，意味着MBS潜在的存量资产规模超过10万亿元。“如果我国资产证券化率能够达到50%，则可以为银行提供5-6万亿的流动性。”

“因此从设立初衷来看，中国版两房或已经在路上了。”兴业证券如是称。

信贷资产证券化

事实上，中国试水住房抵押贷款证券化由来已久。早在2005年，建设银行首次发行个人住房抵押贷款证券05建元1期，2007年又继续发行07建元1期，这是中国首次推行住房抵押贷款证券化试点。

而2008年，美国两房由于大量吸收次级贷款最终导致次贷危机的爆发，其资产证券化模式一度被推到风口浪尖。受此影响，中国搁置了住房抵押贷款证券化试点。

直到2014年7月，中国邮政储蓄银行发行的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，标志着时隔七年后新一轮资产证券化重启。至今年3月6日，由招商银行发起的年内首单住房抵押贷款支持证券通过招标发行的发行方式，在全国银行间债券市场发行。

在政策层面上，中国自2014年9月30日发布《进一步做好住房金融服务工作的通知》要求加快MBS发展以来，相继出台积极推动REITs的意见，以及近期信贷资产支持证券注册制的推进等等，都在说明政府在尝试打造可能的资产证券化模式。

有行业高层就在其文章中透露，截至去年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模接近6万亿元，2020年预计达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

因此，尽管美国两房曾陷入困境说明其住房金融市场设计也存在不少问题，但市场仍有声音称，信贷资产证券化并不一定就会导致中国重演美国的悲剧。

对此，第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌告诉观点地产新媒体，按照制度设计看，美国两房模式其实并无大问题。而美国两房之所以导致次贷危机，主要是由于政府把关不严，允许商业银行进行低利息甚至零利息贷款，由此增加两房所发行债券负担的风险。

据了解，仅2006年，美国两房便吃进了次级贷款市场2728亿美元中25%的份额，其中房利美的次级贷款在其总资产中的比例高达15%。随着房价下跌和信贷危机的初步显现，两房先后出现巨额亏损。其中2007年房利美亏损21亿美元，2008年第二季度亏损8.21亿美元，三季度净损失达290亿美元。

相比之下，何凌表示，如果政府严加监管资产证券化的合理开展，要求商业银行控制住房首付在2-3成，严格意义上说出现次贷风险的几率极低。截至目前，中国仍严格执行商业贷款的首套房首付3成、二套房最低4成的标准。

不过，何凌也指出，美国MBS的重要前提之一，是商业银行对抵押的资产有一个完善的估值过程，并以此为依据提供相应贷款。而中国目前的贷款仍未达到这一步，未来如何规范估值还有待观察。